Cour de cassation, 07 octobre 2014. 13-22.362

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que les expropriés justifiaient de l'existence de réseaux de distribution d'eau courante, d'électricité haute et basse tension, que le réseau d'assainissement existait à présent en partie sud, que plusieurs constructions à usage d'habitation ainsi qu'une piscine, maintenant démolies, étaient autrefois desservies par ces réseaux, que compte tenu des caractéristiques de l'avenue Limoges, il ne pouvait s'agir que de réseaux de grande capacité également susceptibles de desservir l'ensemble de la zone d'aménagement concerté, que les adversaires ne justifiaient nullement, sauf par affirmation, de l'insuffisance de dimension pour la totalité de la zone d'aménagement et qu'en raison de son classement en zone d'urbanisation future, la parcelle était constructible, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit, par une décision motivée et sans violer l'article 7 du code de procédure civile, que la parcelle expropriée devait être qualifiée de terrain à bâtir ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les parcelles objets des accords amiables conclus avec l'expropriante concernaient des terrains non constructibles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que les dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation n'étaient pas applicables ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la SAEML Deux-Sèvres aménagement ayant demandé à la cour d'appel d'octroyer à M. et Mme X... une indemnité de réinstallation d'un montant de 54 000 euros alors que le tribunal avait qualifié la parcelle expropriée de terrain à bâtir, n'est pas recevable à présenter un moyen soutenant que la reconnaissance de la qualification de terrain à bâtir exclut par elle-même toute possibilité pour les expropriés de se voir accorder une indemnité de réinstallation ; D'où il suit que le moyen n'est pas recevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SAEML Deux-Sèvres aménagement aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAEML Deux-Sèvres aménagement à payer à M. et Mme X... la somme de 3000 euros ; Rejette la demande de la SAEML Deux-Sèvres aménagement ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Deux-Sèvres aménagement PREMIER MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 404.720 € l'indemnité d'expropriation et à la somme de 62.233 € l'indemnité de remploi dues à M. Michel X... et à Mme Marie-Thérèse X... au titre de l'expropriation de la parcelle cadastrée section IK n° 16, AUX MOTIFS QUE le plan local d'urbanisme de la ville de Niort a été approuvé le 21 septembre 2007 par décision modifiée le 14 avril 2008 puis le 16 février 2009 pour insérer dans les zones AUE et AUS la zone d'aménagement concerté Pôle Sport ; que cette délibération a été reçue à la préfecture des Deux-Sèvres le 23 février 2009 et que cette date constitue la date de référence retenue par l'ensemble des parties ; qu¿en conséquence, il est manifeste que la zone d'aménagement concerté du Pôle sport a bien été classée au plan local d'urbanisme dans la zone AUEs et que dans ces conditions, l'exigence de l'article L. 13-15 II 1° du code de l'expropriation relative à la nécessité d'apprécier la dimension des réseaux dans le terrain exproprié au regard de l'ensemble de la zone d'aménagement concerté s'impose ; qu¿il est justifié par les expropriés de ce que leur terrain est desservi par l'avenue de Limoges qui est le prolongement de la route départementale n° 948 constituant un axe principal de pénétration dans l'agglomération de Niort avec circulation des véhicules à double sens et qu'il s'agit d'une voie d'accès capable de desservir l'ensemble de la zone d'aménagement concerté ; que les expropriés justifient bien de l'existence de réseaux de distribution d'eau courante, d'électricité haute et basse tension et que le premier juge a constaté que le réseau d'assainissement existait à présent en partie sud ; que plusieurs constructions à usage d'habitation ainsi qu'une piscine maintenant démolies étaient autrefois desservies par ces réseaux ; que compte tenu des caractéristiques de l'avenue Limoges, il ne peut s'agir que de réseaux de grande capacité également susceptibles de desservir l'ensemble de la zone d'aménagement concerté ; que les adversaires ne justifient nullement, sauf par affirmation, de l'insuffisance de dimension pour la totalité de la zone d'aménagement ; que le terrain doit être qualifié de constructible d'autant que le classement en zone d'urbanisation future, par hypothèse destinée à recevoir des constructions à finalité économique, en confirme encore le caractère constructible ; que le premier juge a retenu à juste titre que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir ; que les appelants font aussi valoir que les dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation doivent recevoir application dans la mesure où 88 % des propriétaires de terrains nus expropriés ont conclu des accords amiables pour 90 % des parcelles de la zone, s'agissant de terrains de même nature non constructibles ; que cependant la nature de terrain constructible ayant été admise pour celui des époux X..., l'article précité n'est pas applicable ; que le juge de l'expropriation a retenu la somme de 40 ¿ par mètre carré en retenant que les restrictions apportées par le plan local d'urbanisme à la constructibilité du terrain, sans incidence sur sa qualification de terrain à bâtir, en affecte la valeur mais qu'en revanche la qualité particulière de l'emplacement au carrefour même de l'avenue de Limoges et de la rocade urbaine, avec une grande visibilité sur ces deux axes particulièrement fréquentés, justifie de retenir l'évaluation proposée à la demande des expropriés par l'agence Foncia ; qu¿il convient alors de confirmer le calcul opéré par le premier juge sur la base de 40 ¿ par mètre carré soit une indemnité principale de 10.118 m² x 40 ¿ = 404.720 ¿, et une indemnité de remploi de 62.233 ¿ ; ET AUX MOTIFS QUE la parcelle IK n° 16 est classée au plan local d'urbanisme dans la zone AUEs ; que l'accès se fait directement par l'avenue de Limoges et permet aisément le stationnement ; que les réseaux haute et basse tension et eau potable passent à proximité immédiate de la parcelle mais n'y sont pas raccordés ; que le réseau d'assainissement existe à présent en partie sud, la parcelle n'y est pas raccordée ; que la parcelle IK n° 16, qui est située en façade d'un grand axe routier, est desservie par les réseaux d'électricité et d'eau potable, qui passent le long de la route ; que la considération de ce que les parcelles voisines ont été précédemment utilisées à des fins industrielles ou d'habitation permet de conclure que ces réseaux sont adaptés à sa capacité de construction ; que ces réseaux desservent l'intégralité de la zone ; que bien que le PLU réduise les possibilités de construction du terrain, la zone AUEs, zone d'urbanisation future par hypothèse destinée à recevoir des constructions destinées à des activités économiques, est par définition une zone constructible ; que la qualité de terrain à bâtir devra être reconnue à cette parcelle ; que le commissaire du gouvernement conclut à ce que soit retenu un prix moyen de 5,50 ¿ le m², par application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, et en considération des accords amiables suivants, conclus avec 88 % des propriétaires des terrains nus en zone AUEs et portant sur 98 % des parcelles nues de cette même zone 4 avril 2007 : 64a 74ca, avenue de Limoges, 4,83 ¿ le m² ; 21 juin 2007 : 44a 16ca, avenue de Limoges et La Taillée de Souché, 4,26 ¿ le m² ; 21 juin 2007 : 2,06 ¿ le m² ; 21 juin 2007 : 1,79 ¿ le m² ; 4 juillet 2007 : 2ha 62a 70ca, La Taillée de Souché, 4,83 ¿ le m², 26 et 27 juillet 2007 : 1ha 93a 84ca avenue de limoges, 4,45 ¿ le m² ; 23 août 2007 : 2ha 34a 10ca, La Taillé de Souché, 2,90 ¿ le m² ; 21 août 2007 : 2ha 32a 17ca, avenue de Limoges, 4,83 ¿ le m² ; 21 août 2007 : 2,41 ¿ le m² ; 9 octobre 2007 : 39a 40ca, rue de l'aérodrome, 5,97 ¿ le m² ; 23 octobre 2007 : 2ha 18a 30ca, rue de l'aérodrome, avenue de Limoges, 3,10 ¿ le m² ; 16 juin 2009 : 1ha 86a 75ca, avenue de Limoges, 4,08 ¿ le m² ; 12 janvier 2009 : 55a 31ca, avenue de Limoges, 3,99 ¿ le m² ; 11 décembre 2009 : 9a 16ca, chemin du IIIème Millénaire, 8,50 ¿ le m² ; 22 décembre 2009 : 26a 39ca, chemin du fief Binard, 8,40 ¿ le m² ; 24 février 2010 : 1ha 06a 74ca, 5 ¿ le m² ; 2 novembre 2010, 8a 38ca, avenue de Limoges, 4,89 ¿ le m² ; 14 décembre 2010 : 2,52 ¿ le m² ; 16 juin 2009 : 19.675 m², avenue de Limoges, 4,07 ¿ le m² ; 12 et 13 septembre 2009 : 60.482 m², avenue de Limoges, 2,51 ¿ le m² ; 16 février 2011, avenue de Limoges, 62a 30ca en nature de parvis et parking, 65 ¿ le m² ; 23 février 2011, avenue de Limoges, 76a 62ca de parcelles de terrains à bâtir viabilisées ; qu¿il n'en doit pas moins être jugé que lesdits accords, en ce qu'ils ont été négociés pour la quasi-totalité relativement à des terrains considérés comme n'ayant pas la qualité de terrains à bâtir, ne sont pas susceptibles de servir de base à l'évaluation de la parcelle IK n° 16 ; qu¿il est surabondamment observé que les deux références les plus récentes, concernant apparemment des parcelles à bâtir, donnent des chiffres supérieurs aux prétentions des expropriés ; que les restrictions apportées par le PLU à la constructibilité du terrain, sans incidence sur sa qualification, en affectent cependant la valeur, qui sera appréciée, sur les bases de l'estimation amiable réalisée à l'initiative des expropriés (Agence Foncia, 12 mai 2011, 40 ¿ le m²) à la valeur unitaire de 40 ¿ le m², le juge relevant la qualité particulière de l'emplacement, au carrefour même de l'avenue de limoges et de la rocade-autoroute, avec une grande visibilité sur ces deux axes particulièrement fréquentés ; que l'indemnité principale sera arrêté à 40 x 10.118 ¿ = 404.720 ¿ et l'indemnité de remploi à 6.100 + 56.133 ¿ = 62.233 ¿ ; 1° ALORS QUE lorsque, dans une zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique subordonnent le droit de construire à l'existence d'un réseau d'assainissement, la qualification de terrains à bâtir ne peut être retenue que s'il existe à proximité immédiate des terrains en cause un réseau d'assainissement de dimensions adaptées à la capacité de construction de cette zone ; qu'en se bornant à constater qu'un réseau d'assainissement existe « à présent » en partie sud de la zone et sans rechercher, comme elle y était invitée (mémoire, pages 9 et 10), si ce réseau n'était pas absent à la date de référence, de telle sorte qu'il n'existait alors aucun réseau d'assainissement de capacité suffisante au regard des capacités de construction de la zone prise dans son ensemble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15-II-a) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 2° ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la SAEML Deux Sèvres Aménagement faisait valoir que les réseaux d'eau et d'électricité existants n'étaient pas, en l'état, d'une capacité suffisante pour desservir l'ensemble de la zone ; que M. et Mme X... ne le contestaient pas, affirmant seulement que ces réseaux étaient adaptés à la construction du terrain pris isolément, et qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de l'ensemble de la zone ; qu'en affirmant que les réseaux d'eau courante et d'électricité situés sur l'avenue de Limoges étaient « de grande capacité » et « susceptibles de desservir l'ensemble de la zone », la cour d'appel s'est fondée sur un fait qui n'était pas dans le débat et a violé l'article 7 du code de procédure civile ; 3° ALORS QUE pour retenir la qualification de terrain à bâtir, la cour d'appel se borne à affirmer que les réseaux d'eau courante et d'électricité situés sur l'avenue de Limoges étaient « de grande capacité » et « susceptibles de desservir l'ensemble de la zone » ; qu'en statuant ainsi, par une simple affirmation, et sans préciser les éléments de preuve sur lequel elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4° ALORS, en toute hypothèse, QUE la juridiction de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable par l'expropriant dès lors que ces accords portent sur des terrains comparables à la parcelle expropriée ; qu'en refusant de tenir compte des accords amiables conclus par la SAEML Deux-Sèvres Aménagement avec les propriétaires de terrains situés dans le périmètre de la ZAC Pôle Sports, sans rechercher si les accords amiables conclus par l'expropriant ne portaient pas sur des terrains présentant les mêmes caractéristiques que la parcelle expropriée, également classés en zone AUEs, bénéficiant des mêmes accès aux mêmes réseaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir alloué à M. Michel X... et à Mme Marie-Thérèse X... une indemnité de réinstallation de 65.467,80 ¿ et une indemnité pour reconstitution de la clôture de 15.000 ¿ ; AUX MOTIFS QUE les époux X..., qui exploitaient sur les lieux expropriés une auto-école avec une piste d'entraînement pour les élèves, ont demandé une indemnité de réinstallation en produisant un devis de 72.742 ¿ pour la reconstruction des pistes en un autre lieu et que le premier juge a fait droit à la demande en appliquant un abattement de 10 % pour vétusté en raison du bon entretien des pistes ; qu¿en fonction du devis produit par les époux X... et de l'abattement appliqué pour tenir compte de la vétusté, il convient de confirmer également sur ce point le jugement entrepris ; que les époux X... sollicitent également une indemnité de 47.865,28 ¿ pour clore le futur terrain sur lequel ils exerceront leur activité d'apprentissage de la conduite ; que cette demande a été rejetée par le premier juge faute de justificatif du coût de la dépense mais que le juge de l'expropriation lors de la visite des lieux, avait noté que la piste, facilement accessible depuis l'avenue de Limoges, était bien close à l'exception de la moitié d'une longueur par des haies ou des murets rehaussés de grillage ; que les photographies produites par les époux X... révèlent néanmoins que la clôture n'est pas hermétique et qu'en réalité les grillages constituent les fermetures des habitations voisines mais que manifestement il ne s'agit pas d'un ouvrage installé par les exploitants de l'auto-école ; qu¿en raison du caractère très fragmentaire de l'enceinte et en tenant compte du devis produit il convient de limiter à 15.000 ¿ le montant de l'indemnisation pour reconstitution d'une clôture ; ALORS QUE seuls les terrains ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir sont évalués en tenant compte de leur usage effectif à la date de référence ; qu'après avoir décidé que la parcelle expropriée devait être qualifiée de terrain à bâtir et fixé le montant de l'indemnité principale de dépossession en tenant compte de ses capacités de construction, la cour d'appel ne pouvait octroyer aux expropriés des indemnités complémentaires au titre de la perte de l'usage des pistes bitumées situées ou du coût d'une nouvelle clôture sans violer l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.