Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [G] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/08131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XW3
N° MINUTE : 3
JUGEMENT
rendu le 26 février 2025
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEUR
Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 décembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
Décision du 26 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XW3
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 1999, la SA RIVP a donné à bail à Monsieur [G] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] droite, pour un loyer mensuel initial de 1 412,74 francs, outre 300 francs de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 889,31 euros, à titre principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, la SA RIVP a fait assigner Monsieur [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet;
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Monsieur [G] [W] à lui payer les loyers et charges impayés à juillet 2024, soit la somme de 1116,70 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi ;
- condamner Monsieur [G] [W] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Au soutien de ses prétentions, la SA RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 janvier 2024.
A l'audience du 16 décembre 2024, la SA RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la hausse, la somme s'élevant à 1288,10 euros, selon décompte en date du 9 décembre 2024. Elle a donné son accord pour que des délais de paiement soient accordées d'office au locataire. Elle a également demandé à ce que la suspension des effets de la clause résolutoire soit ordonnée au profit du locataire malgré son absence.
Bien que régulièrement assigné à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [G] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 26 aôut 2024, soit plus de 6 semaines avant l'audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 23 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 1999 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 889,31 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 février 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [G] [W] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
La SA RIVP produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [W] reste lui devoir la somme de 1288,10 euros à la date du 9 décembre 2024.
Pour la somme au principal, Monsieur [G] [W], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1288,10 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 889,31 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [G] [W] sera également condamné au paiement à compter du 9 décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA RIVP démontre que Monsieur [G] [W] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Toutefois, la bailleresse donne son accord pour l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire.
Au regard de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il est important de préciser que faute pour Monsieur [G] [W] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l'audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [G] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 1999 entre la SA RIVP et Monsieur [G] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 février 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser à la SA RIVP la somme de 1288,10 euros (décompte arrêté au 9 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 889,31 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
AUTORISE Monsieur [G] [W] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l'audience, en 11 mensualités de 74 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l'audience ou de l'arriéré, restée impayée justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
- qu'à défaut pour Monsieur [G] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA RIVP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- que Monsieur [G] [W] soit condamné à verser à la SA RIVP une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 9 décembre 2024, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA RIVP ou à son mandataire ;
CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser à la SA RIVP une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, La juge des contentieux de la protection
Décision du 26 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XW3
