Cour de cassation, 19 décembre 2019. 19-10.851

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10438 F Pourvoi n° N 19-10.851 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme G... X..., domiciliée [...] , 2°/ Mme M... X..., domiciliée [...] , représentée par sa tutrice Mme G... X..., toutes deux venant aux droits de A... X..., décédée, contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2018 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant à la société Banque CIC Sud-Ouest, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mmes X..., de Me Le Prado, avocat de la société Banque CIC Sud-Ouest ; Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mmes G... et M... X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes G... et M... X... ; les condamne à payer à la Banque CIC Sud-Ouest la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mmes G... et M... X.... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de ses demandes tendant à voir dire que la banque CIC sud-ouest était occupante sans droit ni titre d'une partie de la parcelle cadastrée [...] [...], que la banque devrait libérer intégralement la parcelle en cause de toute occupation de son fait dans les quinze jours suivant la signification du jugement sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard, et à la voir condamner à lui payer une indemnité de 5 000 euros à titre de dommage et intérêts ; Aux motifs que par courrier du 7 mai 2015, Mme A... X... a indiqué au CIC qu'en procédant au relevé cadastral il s'avère que les WC, l'entretien et la salle des coffres n'ont pas fait l'objet de la vente et restent sa propriété ; qu'en réponse, le CIC considérant qu'une erreur est intervenue dans l'acte de vente, a sollicité sa rectification de manière à inclure la parcelle n° [...] dont elle indique qu'elle a toujours fait partie des locaux loués et qu'elle a été omise dans l'acte de vente ; que sur l'identification des biens objet du litige, aux termes de l'acte initial reçu par Me T..., notaire à [...], le 18 mai 1978, M. H... X... et Mme A... O... son épouse ont donné à bail à loyer à titre commercial à M. R... S..., cafetier, un local à usage de café situé à l'angle de la rue [...] et de la rue des [...] comportant, au rez-de-chaussée : salle de café, petite salle rustique, cuisine, petite cave au sous-sol, au premier étage : 4 chambres et une salle d'eau, WC, entre sol, 2e étage : 5 chambres ; que ce local, dont il est précisé que Mme A... X... épouse O... était seule propriétaire, était cadastré à [...], section [...] ([...] pour 41 ca) et section [...] ([...] pour 66 ca) ; que suivant acte reçu le 29 juin 1993 par Me F..., notaire à [...], le renouvellement du bail commercial (M. et Mme X.../ M. et Mme Q...) et a été consenti aux mêmes charges et conditions que le bail du 18 mai 1978 auquel les parties ont déclaré se référer et auquel il n'a été porté aucune modification ni dérogation, hormis l'autorisation de supprimer la cloison qui existait entre la salle de café et la petite salle dite rustique ; que deux ventes du fonds de commerce sont intervenues à la suite de ce renouvellement de bail, le 30 juin 1993 (vente par M. et Mme Q... aux époux U.../K...), puis le 31 décembre 1997 (vente par M. U... à la SARL Sunset café) ; que plusieurs renouvellements du bail sont également intervenus en plus de ces actes et Mme A... X... épouse O... est devenue propriétaire à l'issue de donation-partage ; que le 30 décembre 1999, suivant acte reçu par Me B..., notaire associé à [...], la société Sunset café a cédé à la société bordelaise de crédit industriel et commercial le droit au bail commercial portant sur un local à usage de café situé à [...], [...] et rue des [...], à l'angle de ces 2 voies comprenant, au rez-de-chaussée : salle de café, petite salle rustique, cuisine, petite cave au sous-sol, au premier étage : 4 chambres et une salle d'eau WC, 2e étage : 5 chambres ; que le bail était consenti pour une durée de 9 années consécutives à compter du 1er janvier 1978 par Mme A... O... épouse X..., propriétaire des lieux, intervenant à l'acte ; que de la lecture de cet acte, en page 5, il résulte que Mme X... épouse O... est seule et pleine propriétaire de l'entier immeuble et que le local commercial comprenant une construction très ancienne est cadastré Section [...] , [...] pour 41 ca et section [...] , [...] pour 66 centiares soit un total de 1 a 07 ca (expressément repris dans l'avenant au bail signé le 24 décembre 2008 et renouvelant le bail de 9 ans à compter du 1er janvier 2009 pour un loyer annuel révisé de 21 815,64 euros) ; que ce même jour, 30 décembre 1999, suivant acte reçu par Me I..., notaire à [...] (40), avec la participation de Me B..., Mme A... O... épouse X... donnait à bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2000 à la société bordelaise de crédit industriel et commercial : un local à usage de café situé à [...] à l'angle de la rue [...] et de la rue des [...] figurant au cadastre révisé de l'avis de communes sous les relations suivantes : section [...] [...] pour 0 a 41 ca, section [...] [...] pour 0 a 66 ca, ensemble 1 a 07 ca ; que ce local comprend, au rez-de-chaussée : salle de café, petite salle rustique, cuisine, petite cave au sous-sol, au premier étage : 4 chambres, une salle d'eau, WC, entre sol, 2e étage : 5 chambres ; que préalablement, le 2 novembre 1999, Mme O... a autorisé la création d'une agence bancaire et la réalisation de travaux dans la cave, au rez-de-chaussée ainsi qu'au premier et au 2e étage, tel que cela résulte de la demande de permis de construire ; que le plan de l'ancien rez-de-chaussée du café fait apparaître une pièce de 16 m² avec accès à la cave + un évier + la chambre froide pour 1,26 m² + 1 WC de superficie de 1,47 m², soit un total de 18,73 m² ; qu'à l'examen de l'avant-projet définitif des travaux de transformation en agence bancaire, au rez-de-chaussée, se situent exactement au même endroit la salle des coffres de 9,5 m², les WC handicapé sur 3 m², un vestibule sur 4,7 m² et l'espace entretien sur 1,6 m² (à la place de l'ancien WC) soit un total de 18,80 m² ; que le plan de la façade du bâtiment rue des [...] fait apparaître toutes les ouvertures correspondant à ce plan de rez-de-chaussée, en ce compris les deux fenêtres de l'ancienne cuisine/chaufferie avec accès à la cave ; que l'acte de vente du 19 janvier 2012 reçu par Me B... entre Mme A... O... veuve X... et la société CIC sud-ouest reprend la désignation des biens vendus, [...] (section [...] pour 41 ca) et [...] (section [...] pour 66 ca) ; que sauf à constater que la parcelle [...] est désormais mentionnée dans cet acte comme située [...] et la parcelle [...] uniquement [...] (ce qui correspond au n° de rue porté sur le plan cadastral du 22 mars 2016 pour cette parcelle n° [...]), il résulte de l'examen de l'ensemble de ces éléments que les biens vendus le 19 janvier 2012 sont en tous points identiques dans leur désignation cadastrale et dans leur superficie (section [...] pour 41 ca et section [...] pour 66 ca) à ceux précédemment donnés à bail depuis l'acte initial du 18 mai 1978 - hormis la suppression de la cloison - bail régulièrement renouvelé depuis ; que dès lors, le courrier adressé par Mme A... X... le 7 mai 2015 au CIC lui faisant part que les WC, l'entretien et la salle des coffres n'ont pas fait l'objet de la vente et restent sa propriété est sans fondement, au regard des différents actes ci-dessus rappelés, ces différentes pièces donnant sur la rue des [...] ayant été données à bail à la banque puis vendues sous la désignation, au rez-de-chaussée : salle de café, petite salle rustique, cuisine, petite cave au sous-sol sur la parcelle cadastrée section [...] (n° [...] ), de l'examen respectif des plans du rez-de-chaussée avant puis après les travaux autorisés par Mme X..., mais également, des différents diagnostics qui ont été réalisés préalablement à la vente (qui concernent la salle des coffres et le local entretien), des documents afférents à la demande de permis de construire (échelle de 2 cm = 1 m) spécialement ceux concernant le rez-de-chaussée et du plan cadastral édité le 22 mars 2016 (échelle d'origine et d'édition 1/1000) qui font apparaître que la façade des parcelles [...] et [...] correspond à la longueur des façades du bâtiment vendu sur la rue des [...], de l'acte de cession de droit au bail reçu le 1er septembre 2000 par Me F... notaire à [...] (entre la société [...] et la société Clamar), qui démontre que la section [...] d'une contenance de 2 a 08 ca est située [...] ; que de l'ensemble de ces éléments il résulte que la demande de Mme A... X... afférente au WC, à la salle d'entretien et à la salle des coffres n'est pas fondée, ces biens faisant partie de la parcelle [...] qui ont été vendus au CIC sud-ouest le 19 janvier 2012 ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions et que Mme G... X... sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ; que la SA CIC sud-ouest sera déboutée de ses demandes afférentes à la rectification de l'acte authentique du 19 janvier 2012, pour intégrer la parcelle [...] , celles-ci étant sans objet ; Alors 1°) que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les parties ne contestaient pas que la banque CIC sud-ouest occupait, s'agissant des WC, de la salle d'entretien et de la salle des coffres, une partie de la parcelle cadastrée section [...] à [...], que la banque soutenait avoir acquise par acte de vente du 19 janvier 2012 ; qu'en retenant que les WC, la salle d'entretien et la salle des coffres de la banque CIC sud-ouest ne faisaient pas partie de la parcelle cadastrée section [...] mais de la parcelle cadastrée section [...] vendus au CIC sud-ouest par A... X... le 19 janvier 2012, la cour d'appel a méconnu l'article 4 du code de procédure civile ; Alors 2°) que le juge doit, en toutes circonstances, faire respecter et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant, pour dire que la banque CIC sud-ouest n'occupait pas la parcelle cadastrée [...] mais les parcelles [...] et [...], la cour d'appel s'est fondée sur la comparaison du contrat de bail consenti par Mme X... à la banque CIC sud-ouest du 30 décembre 1999, des plans avant et après projet de travaux et de l'acte de vente du 19 janvier 2002, de l'extrait de plan cadastral de 2016 et d'un acte de cession de droit au bail portant sur la parcelle [...] ; qu'en statuant ainsi, en relevant d'office un moyen tiré de la comparaison de documents que les parties n'avaient pas spécialement invoquée au soutien de leurs prétentions sans les inviter préalablement à s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; Alors 3°) que l'acte de vente du 19 décembre 2012 ne désignait pas la nature des biens vendus ; qu'en retenant que les différentes pièces donnant sur la rue des [...] ayant été données à bail à la banque puis vendues sous la désignation, au rez-de-chaussée : salle de café, petite salle rustique, cuisine, petite cave au sous-sol sur la parcelle cadastrée section [...] (n° [...] ), la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 19 décembre 2012 et ainsi méconnu le principe susvisé ; Alors 4°) qu'en tout état de cause, en se fondant, pour dire que la salle des coffres, le local entretien et les WC handicapé se trouvaient sur la parcelle cadastrée [...] et non sur la parcelle cadastrée [...], sur un avant-projet définitif de travaux de transformation du café en agence bancaire, et non sur la situation effective des lieux après réalisation des travaux, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs inopérants à justifier sa décision, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.