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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 05 DECEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00771 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O3QP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 JANVIER 2021
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 17/01767
APPELANTE :
S.C.I. [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercie
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
INTIMEE :
S.A.S. DBF [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Céline THAI THONG de la SCP CASANOVA - MAINGOURD - THAI THONG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Céline THAI THONG, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Francis LEFEBVRE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avoct plaidant
Ordonnance de clôture du 18 Septembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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* *
Le 1er juillet 2005, la SCI Les Boucaniers a donné à bail commercial à la société Garage de la Pinède géré par M. [R] [W], un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] comprenant un terrain de 4 400m² sur lequel est édifié un bâtiment à usage de garage et un local de 760m² comprenant un atelier de mécanique et de carrosserie, deux bureaux, un hall d'accueil, une aire de stockage et une vitrine de présentation.
Le 28 janvier 2015, la locataire a sollicité le renouvellement de son bail qui est intervenu le 1er avril 2015.
Par actes du 27 mars et du 1er avril 2015, la société Garage de la Pinède a cédé son fonds de commerce de garage à la SAS DBF [Localité 4] (DBF).
Le même jour, la SCI Les Boucaniers a conclu avec la SAS DBF un avenant au bail commercial.
Par acte authentique du 3 juillet 2015, la SCI [Adresse 1], gérée par Mme [M]-[W], a acquis le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] à la SCI Les Boucaniers.
Des travaux ont été réalises dans les lieux loués par la locataire.
Le 24 octobre 2016, la SCI [Adresse 1] a sollicité de la SAS DBF le descriptif des travaux réalisés dans les lieux loués, les attestations décennales des entreprises intervenues à cette occasion et les factures réglées.
Par acte du 19 janvier 2017, visant la clause résolutoire, la SCI [Adresse 1] a fait commandement à la SAS DBF de procéder à la remise en état initial des locaux donnés à bail dans un délai d'un mois.
Par acte du 22 mars 2017, la SAS DBF a fait assigner la SCI [Adresse 1] afin de voir prononcer la nullité du commandement de faire du 19 janvier 2017 et à titre subsidiaire de voir ordonner une expertise.
Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a constaté que la clause résolutoire, visée au commandement de faire délivré le 19 janvier 2017, est privée d'effet, débouté la SCI [Adresse 1] de sa demande de voir constater la résiliation du bail au 1er juillet 2005 la liant à la SAS DBF ainsi que de ses demandes subséquentes et a condamné la bailleresse à verser à la SAS DBF la somme de 5 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La juridiction a retenu que M. [R] [W], gérant de la SARL Garage de la Pinède, a assisté dès 2014 à toutes les réunions relatives à l'avancement des travaux et qu'embauché en qualité de salarié à compter du 31 mars 2015 par la SAS DBF pendant 18 mois, il a été impliqué dans l'activité de la SAS DBF, que sa présence dans les lieux loués durant les travaux est attestée par des témoignages.
Elle a estimé que M. [W], qui a manifesté plus qu'une absence d'opposition aux travaux, est l'époux de Mme [M]-[W], gérante de la SCI [Adresse 1], qu'il était le représentant de la SCI Les Boucaniers, aux droits de laquelle est venue la SCI [Adresse 1], de sorte que cette dernière est malvenue à se prévaloir de son ignorance d'un projet de travaux alors au surplus qu'elle a transmis les plans des bâtiments en prévision d'une réunion au cours de laquelle le projet de travaux a été abordé.
Elle indique le bail n'exige pas un accord écrit du bailleur pour la réalisation de travaux et que la clause résolutoire a été invoquée de façon déloyale.
Le 5 février 2021, la SCI [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées et notifiées le 8 octobre 2021, la SCI [Adresse 1] demande à la cour de :
Vu les articles 1134 et 1353 du code civil,
Vu l'article 2274 du code civil,
Vu l'article 146 du code de procédure civile,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 12 janvier 2021,
Débouter la SAS DBF de ses demandes, fins et conclusions,
Reconventionnellement :
Constater que la résiliation du bail du 1er juillet 2005 liant la SCI [Adresse 1] et la SAS DBF à effet du 20 février 2017 consécutivement au commandement de faire du 19 janvier 2017 demeuré infructueux pendant plus d'un mois,
Déclarer la SAS DBF occupante sans droit ni titre des locaux situés à [Adresse 6],
Ordonner l'expulsion de la SAS DBF ainsi que de tous occupants de son chef des locaux susvisés, au besoin avec le recours de la force publique à défaut par elle d'avoir volontairement libéré les lieux dans le mois de la signification du jugement à intervenir,
Condamner la SAS DBF à remettre les locaux loués dans leur état initial tel que décrit dans le procès verbal de constat établi par la SCP Lafont-Rouvière du 1er avril 2015 sous astreinte de 1000euros par jour de retard passé ce délai d'un mois à compter de la signification de la décision à venir,
Désigner un expert pour contrôler les travaux de remise en état et constater leur bonne fin,
Condamner la SAS DBF à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 15 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SAS DBF aux entiers dépens avec distraction au profit de la SARL Salvignom et Associé.
Elle expose que le bail commercial liant les parties prévoit en son article 4.2 que le preneur ne peut faire des travaux dans les lieux loués qu'avec l'autorisation préalable du bailleur, que l'accord d'une partie ne peut jamais se déduire de son silence et que nul ne peut se constituer titre pour soi même, et que la renonciation à un droit ne se présume pas mais nécessite des actes positifs manifestant une volonté non équivoque.
Elle soutient qu'en l'espèce, dès le 1er avril 2015, M. [W] fut prié de ne plus venir travailler dans le garage, ainsi qu'en attestent plusieurs personnes, que les attestions imprécises des salariés liés par un lien de subordination avec leur employeur ne peuvent valoir preuve du contraire, que les travaux se sont terminés en février 2016.
Elle soutient que les travaux n'ont fait l'objet d'aucune autorisation administrative alors qu'ils consistaient notamment en des démolitions extérieures, que Mme [M] est la seule dirigeante de la SCI [Adresse 1] dont elle est l'unique associé, que le fait d'être son conjoint et gérant le SARL Garage de la Pinède ne donne à M. [W] aucun pouvoir pour engager la SCI dont il n'a jamais été associé, pas plus qu'il n'était gérant de la SCI Les Boucaniers, que M.[W] ait pu faire visiter les lieux à un architecte, ne constitue pas un accord préalable de la bailleresse, que si l'accord n'est pas nécessairement écrit, il doit être exprès et non équivoque.
Elle fait valoir que la locataire ne lui a soumis aucun programme de travaux et n'a jamais sollicité son accord, que le seul écoulement du temps ne constitue pas un acte manifestant de façon non équivoque la volonté du bailleur qui a le droit de refuser de façon discrétionnaire l'autorisation de travaux, que ni la nature des travaux ni leur ampleur n'a d'influence sur le droit de la bailleresse
Par conclusions déposées et notifiées le 29 juin 2021, la SAS DBF demande à la cour de :
Vu l'article 1134 ancien du code civil (1104 nouveau)
Vu l'article 1383 ancien du code civil (1241 nouveau)
Vu les articles 1358, 1381 et 1382 du code civil,
Vu l'article L 145-15 du code de commerce,
CONFIRMER la décision rendue par le tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle civil, section 2, le 12 janvier 2021,
En conséquence,
DÉBOUTER la SCI [Adresse 1] de toutes ses demandes et prétentions,
CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à payer à la société DBF [Localité 4] la somme de 20.000euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de première instance.
A titre subsidiaire
ORDONNER une expertise avec pour mission donnée à l'expert de déterminer la nature et l'ampleur des travaux réalisés par DBF dire la valeur de l'ensemble loué avant et après travaux préciser si les locaux pourraient être remis en leur état antérieur
Elle expose qu'elle a envisagé de devenir réparateur agréé Audi et distributeur Audi Occasions dès les pourparlers pour l'achat du fonds, ce qui était porté à la connaissance, tant de M.[W] que de Mme [M]-[W] dès les premières négociations, que le 19 septembre 2016, la société Volkswagen group France confirmera effectivement la nomination de la société DBF comme réparateur agréé AUDI sur le site de [Localité 5], le projet étant d'exploiter un bâtiment sous l'enseigne Volkswagen et l'autre bâtiment sous l'enseigne AUDI, que la société DBF a sollicité auprès de Madame [M]-[W] la communication des plans des locaux et a été autorisée à visiter et étudier les lieux alors que Monsieur [W] exploitait encore son fonds de commerce dans les lieux, en sa présence et avec son autorisation, que le 19 janvier 2015, Madame [M] a donné son accord verbal sur la réalisation des travaux nécessaires à l'adaptation des lieux aux normes des concédants Audi et Volkswagen.
Elle soutient que le bail en cause n'exige aucun accord écrit du bailleur pour autoriser des travaux que la preuve peut être rapportée par tout moyen et, à défaut d'écrit, la preuve peut être rapportée par témoignages et présomptions précises et concordantes, que dès son offre du 13 juin 2013, la société DBF a annoncé à Mme [M] l'obtention de l'agrément Audi comme condition suspensive, que Mme [M] connaissait les exigences du concédant Audi relatives aux bâtiments puisque les plans établis en 2008, et communiqués par courriel le 17 décembre 2014 par Mme [M], révèlent en effet que la SCI [Adresse 1] avait déjà envisagé, avec la SARL Garage de la Pinède, l'exploitation d'un garage à la fois Volkswagen et AUDI et la transformation d'un des bâtiments en bâtiment AUDI a toujours été dans le champ des discussions pré-contractuelles, que la condition suspensive liée à l'obtention du panneau AUDI sur votre site a été levée.
Elle fait valoir de surcroît, que l'envoi par Madame [M] à la SAS DBF des plans des locaux de 2008 pour permettre l'établissement de plans à présenter aux représentants des sociétés AUDI, l'acceptation des époux [W] pour la réalisation de visites des locaux et de relevés de surfaces avant la cession du fonds de commerce pour réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes, la participation de Monsieur [W] aux réunions sur sites, dont celle du 5 novembre 2014 dont l'objet était d'identifier les adaptations des locaux à faire pour être réparateur agréé Audi, démontrent que la SCI [Adresse 1] ne peut pas avoir ignoré les travaux qui étaient envisagés alors que le calendrier des discussions atteste que l'exécution des travaux était connue du bailleur avant leur réalisation.
Elle soutient que la clause résolutoire doit être mise en 'uvre de bonne foi et que seul un motif légitime et sérieux peut justifier le refus d'un bailleur pour la réalisation de travaux que la pleine connaissance et l'autorisation des travaux par la SCI bailleresse résultent aussi de la confusion des rôles au sein des sociétés en présence, tant de M. [W] que Mme [M] agissant pour compte de sociétés dont ils ne sont pas gérants, mais néanmoins associés que Mme [M] est également la personne qui a mené l'intégralité des négociations de la cession du fonds de commerce et disposait en pratique de tous pouvoirs pour le faire, que c'est avec la plus parfaite mauvaise foi que la SCI [Adresse 1] soutient ne pas connaître les discussions qui ont eu lieu à l'occasion de la cession du fonds de commerce du Garage de la Pinède, que M. [R] [W] agissait pour le compte de la SCI bailleresse et se présentait également comme étant le propriétaire des locaux à certaines occasions, notamment lors de l'établissement du diagnostic amiante établi le 20 mai 2014 et annexé à l'avenant au bail signé les 27 mars et 1er avril 2015, mais également lors de l'établissement du diagnostic de performance énergétique établi le 18 mars 2015, également annexé à l'avenant précité, que la communauté d'intérêts, voire la confusion d'intérêts, entre la SCI bailleresse et la SARL Garage de la Pinède qui n'a été possible que par l'identité, dans les deux structures, des associés et leur interaction en tant que dirigeant de droit ou de fait de l'une ou de l'autre, le tout privilégiant les intérêts de la SCI au détriment de ceux de la SARL, que les travaux ont été réalisés entre le 7 décembre 2015 et le 19 mai 2016 et que pendant toute cette période, Monsieur [W] était sur place en qualité de salarié de DBF.
Elle fait valoir que les travaux réalisés n'ont fait que remettre les bâtiments existants aux normes et améliorer ou embellir lesdits bâtiments et leur environnement, qu'ils n'ont pas porté atteinte à l'ossature des bâtiments, que la bailleresse ne peut refuser de tels travaux sauf à commettre un abus de droit alors qu'il a été démontré, par la teneur des travaux réalisés, que ceux-ci participaient à une remise aux normes pour rendre les locaux conformes à leur destination contractuelle que l'amélioration des locaux, ne permet pas la mise en 'uvre d'une clause résolutoire de bonne foi.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2023.
Motifs
Le bail en date du 1er juillet 2005 régissant les rapports contractuels de la SCI [Adresse 1] et la SAS DBF stipule en son article 4.2 ' le preneur pourra faire dans les lieux loués tous travaux avec l'autorisation préalable du bailleur y compris les travaux pouvant affecter le gros oeuvre ou la façade de l'immeuble sous réserve d'avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires, le tout afin que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet'. Cette clause claire et ne nécessitant aucune interprétation, impose au locataire d'obtenir avant tous travaux l'autorisation du bailleur, fut-elle orale.
En l'espèce, il est acquis et non contesté que dès l'acquisition du fonds de commerce, la SAS DBF a entrepris des travaux de modification des locaux qui se sont déroulés du 7 décembre 2015 au 19 mai 2016 et que la locataire ne peut exciper d'un accord écrit de la bailleresse.
Il appartient à la SAS DBF, qui soutient toutefois que la bailleresse qui ne pouvait ignorer l'existence des travaux, a donné son accord oral qui résulteraient d'actes positifs et non équivoques, d'en rapporter la preuve par tous moyens conformément aux dispositions de l'article 1358 du code civil.
La renonciation tacite de la bailleresse à faire appliquer les engagements contractuels n'est pas en l'espèce assujettie à aucun mode de preuve dans le contrat de bail. Mais elle ne se présume pas et doit résulter de faits impliquant sans équivoque sa volonté conscience et éclairer de renoncer.
S'il est constant que dès les pourparlers engagés entre la SCI [Adresse 1] et la SAS DBF, cette dernière a informé la bailleresse de sa volonté d'obtenir l'agrément de la société Audi en sus de celui de la société Volkswagen, néanmoins les courriers échangés entre les parties ne font nullement allusion à ce stade de la procédure à d'éventuels travaux à entreprendre dans les locaux donnés à bail pour satisfaire les exigences de la société Audi.
Ni les courriers échangés entre la SAS DBF et la société Volkswagen ni les plans des lieux non datés produits par la société DBF ne constituent pas des présomptions rendant vraisemblable le fait allégué, pas plus que la lettre adressée le 19 décembre 2014 par la SA DBF à Mme [M] l'informant de l'imminence d'un accord avec la société Audi ou l'envoi par mail par Mme [M] des plans des bâtiments le 17 décembre 2014 à la SAS DBF, ces différents documents ne contenant aucune allusion à la nécessité de procéder à des travaux.
Il résulte d'un document établi par M. [K], architecte, que M. [R] [W] l'a accompagné le 5 novembre 2014 et le 19 décembre 2014 lors de la visite des lieux. Toutefois, il est constant que d'une part, M. [W] n'a plus, à compter de cette date, participé aux réunions de chantier qui se sont déroulées tout au long de l'année 2015 et 2016 et notamment celles avec le responsable de la société Audi et que d'autre part, M. [W] ne représente nullement la SCI [Adresse 1] dont il n'est pas associé, mais bien la société Garage de la pinède, locataire à la date des visites et présente à ce titre sur les lieux.
Ainsi cette présence sur site de M. [W] lors de la visite des locaux loués par la société qu'il représente, ne peut s'analyser comme un accord donné par la bailleresse à entreprendre tous travaux, et ce d'autant que M. [K] lui-même dans son attestation rédigée le 6 décembre 2018 qualifie la visite du 5 novembre 2014 de 'rapide'. M. [K] affirme que le 19 décembre 2014, il a exposé à M. [W] 'les grands principes exigés en matière de bâtiment par le constructeur automobile pour la représentativité des marques Audi et Volkswagen'. Outre que M. [K] se présente lui-même comme architecte du groupe DBF et que ce lien de subordination permet de douter de la sincérité de son attestation, il convient de relever que ce dernier dans son attestation ne formule aucune remarque sur l'accord de la bailleresse, c'est à dire la SCI [Adresse 1].
Il ne peut être déduit de l'ensemble des documents produits aux débats par les parties que la SCI [Adresse 1] a donné son accord, fut-il verbal, à la réalisation de travaux dans les lieux donnés à bail.
La SAS DBF fait valoir qu'en l'état d'une confusion des rôles existant entre les époux [W] [M], l'aval aux travaux résulterait de la présence silencieuse de M. [W] dans l'entreprise durant l'exécution des dits travaux et qu'elle a pu légitimement l'interpréter comme un accord émanant de la SCI [Adresse 1].
La SCI Les Boucaniers, constituée le 1er juillet 2004 entre M. [W] et Mme [M], était gérée par cette dernière. Mme [M], associée à l'origine avec M. [P] pour la constitution de la SCI [Adresse 1], en est devenue l'unique associée et la gérante à compter du 1er mai 2005. Il est donc fallacieux de prétendre, ainsi que le fait la société DBF, que M. [W] est associé de la société SCI [Adresse 1].
La SARL Garage de la pinède a été crée le 1er octobre 1997 par M. [W] en qualité d'associé unique et de gérant. Mme [M] est intervenue en qualité d'associée à la même date, M. [W] en conservant la gérance.
La SAS DBF tire argument de la demande par mail daté du 30 mars 2015 émanant de Mme [M] sollicitant la communication de l'agrément octroyé par la société Volkswagen à la société DBF, démontrant selon elle une confusion des rôles.
Toutefois, le fait que la gérante de la société bailleresse, la SCI Boucaniers à cette date, cédante de la SCI [Adresse 1], s'informe sur les activités et donc la surface financière de l'éventuel acquéreur du fonds de commerce exploité par son preneur dans les locaux donnés à bail, ne constitue pas en soi une ingérence.
S'il est acquis que Mme [M] a rédigé le mail du 24 juin 2013 adressé à la SAS DBF relatif au prix d'achat du fonds de commerce appartenant à la SARL Garage de la pinède et a répondu le 22 octobre 2014 au représentant de la société DBF en exigeant la reprise dans l'acte de cession d'une condition suspensive, il convient de relever qu'à cette date, elle était associée au sein de la société Garage de la pinède avec M. [W] qui a également apposé sa signature sur ce courrier électronique.
Ainsi l'intervention d'un associé même minoritaire dans la gestion des négociations et les pourparlers avec un cessionnaire ne constitue nullement une intervention intempestive démontrant un mélange des rôles entre les époux [W] au sein des différentes sociétés.
M. [W] a été embauché par contrat de mission à durée déterminée pour la période débutant le 31 mars 2015 et s'achevant le 31 mars 2016 par la SAS DBF afin d'assurer la transmission du fond de commerce acquis à la société 'Garage de la Pinède'.
La SAS DBF soutient que la présence silencieuse de M. [W], qui aurait été présent dans l'entreprise durant la période de réalisation des travaux qui se sont déroulés du 7 décembre 2015 au 19 mai 2016, vaut approbation de la part de la bailleresse pour leur exécution.
Toutefois, elle produit à l'appui de ses dires sur la présence de l'intéressé dans les locaux des attestations émanant de salariés de l'entreprise dont la sincérité peut être mise en doute en raison du lien de subordination qui existe entre eux et leur employeur et des factures illisibles concernant des réparations de véhicules sur lesquelles le nom de [W] a été rajouté de façon manuscrite.
La SCI [Adresse 1] produit des attestations contraires émanant de tiers déclarant que M. [W] n'était plus présent dans les locaux à compter d'avril 2015. Ainsi la preuve de la présence de M.[W] dans les locaux donnés à bail durant la période des travaux n'est nullement rapportée aux débats.
En tout état de cause, même à considérer que M. [W] a assisté aux travaux de modification des locaux entrepris à compter de décembre 2015, son silence ne caractérise nullement un acte manifestant sans équivoque la volonté de la bailleresse c'est à dire la SCI [Adresse 1] que seule Mme [M] avait le pouvoir de représenter, les relations conjugales unissant M. [W] et Mme [M] ne permettant nullement d'en déduire l'existence d'un mandat de représentation octroyée par cette dernière au bénéfice de M. [W].
Il convient de retenir que la preuve d'un accord de la SCI [Adresse 1] pour la réalisation des travaux n'est pas rapportée aux débats.
Sur la bonne foi :
Par acte du 19 janvier 2017, la SCI [Adresse 1] fait délivrer un commandement de procéder à la remise en état initial des locaux donnés à bail, visant la clause résolutoire.
Pour s'opposer à cette demande, la SAS DBF soutient d'une part que la bailleresse ne peut refuser la réalisation de travaux de façon discrétionnaire, et d'autre part que la clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi et qu'il appartient à la cour de rechercher cette bonne foi.
En application des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente instance, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.
Le bailleur est en droit en présence d'une clause d'agrément de refuser l'autorisation des travaux, sauf au preneur à établir que ce refus ne repose pas sur des motifs sérieux et légitimes.
En l'espèce, la SAS DBF, qui bénéficiait déjà de l'agrément Volkswagen en raison de l'acquisition du fonds détenu par la Société Garage de la Pinède, a postulé pour obtenir un agrément délivré par la société Audi lui permettant de procéder aux réparations des véhicules de cette marque et à leur vente, ce que n'ignorait pas Mme [M], ainsi qu'en atteste le courrier qui lui a adressé le président de la SAS DBF dès l'engagement des pourparlers puis le 19 décembre 1994 en faisant état d'une éventuelle condition suspensive à la cession du fonds en l'attente de l'agrément AUDI et son propre mail du 30 mars 2015. L'ajout de cette nouvelle activité a nécessité des travaux de mise en conformité qui ont permis à la SAS DBF d'obtenir le 19 septembre 2016 l'agrément de la société Audi.
Ainsi qu'en atteste M. [K], architecte, les travaux ont consisté en d'une part une mise aux normes des installations notamment les ponts en surface, les cabines de peinture, l'aire de lavage et le circuit électrique, d'autre part des prestations d'embellissement telles qu'exigées par les sociétés Audi et Volkswagen et enfin une organisation des zones internes et du parking extérieur, la réfection des bardages de bâtiments et la création d'arches publicitaires.
L'autorisation de la bailleresse est indispensable au regard des dispositions contractuelles, toutefois la bailleresse qui ne peut s'opposer à l'adaptation des lieux à leur destination, doit laisser la société locataire jouir paisiblement des lieux au maximum de leur capacité. Son refus d'autoriser les travaux nécessaires pour l'exploitation du fonds de commerce, certes sans les autorisations requises, mais rendus nécessaires par l'obligation d'adapter le fonds à la nouvelle activité connue par la bailleur et consistant notamment à une mise aux normes spécifique découlant de l'activité exploitée par le preneur, est inopérant.
Le refus d'autorisation de la bailleresse, alors que les modifications entreprises dans les lieux loués, qui apportent une plus value certaine au commerce considéré, ont été réalisées en respectant les règles de l'art et contribuent à améliorer les conditions d'exploitation, sans causer de dommages aux locaux ou à la structure de l'immeuble, est condamnable et caractérise un abus de droit. De sorte que la gravité de l'infraction retenue n'est pas suffisamment grave pour justifier l'acquisition de la clause résolutoire.
Il convient par substitution de motifs de confirmer la décision de première instance.
Par ces motifs la cour statuant par arrêt contradictoire :
Confirme le jugement rendu le 12 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens.
Le Greffier Le Président
