Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/01169

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 6] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/01169 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBIX JUGEMENT DU : 27 Décembre 2024 S.A. IMMOBILIERE 3 F C/ M. [K] [O] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Décembre 2024. DEMANDERESSE: S.A. IMMOBILIERE 3 F [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR: Monsieur [K] [O] [Adresse 3] [Localité 5] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 05 Novembre 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À :Me CHAPULUT + CCC EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 mars 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a loué à Monsieur [O] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel actualisé de 613, 33 € provisions pour charges incluses. Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3457, 92 au titre des loyers et charges échus au 03 juillet 2023 terme de juin inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 juin 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry- Courcouronnes et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, condamner le locataire à payer la somme de 8473, 53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3457, 92, euros et à compter de l'assignation pour le surplus, condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, condamner le locataire à payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'Essonne le 12 août 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 novembre 2024. A cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 9706, 19 euros arrêtée au 25 octobre 2024 terme du mois de septembre 2024 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et précise qu’il n’y a plus aucun versement depuis août 2023. Cité par acte délivré à l'étude de commissaire de justice, Monsieur [O] [K] ne comparaît pas. Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues 30 septembre 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives ( rapport de carence). L’affaire est mise en délibéré au 27 décembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 juin 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 août 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 5 novembre 2024. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. II. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 25 octobre 2024, la dette locative de Monsieur [O] [K] s’élève à la somme de 9706, 19 euros arrêtée au 25 octobre 2024 terme de septembre inclus réclamée lors de l'audience, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 7 juillet 2023 pour la somme de 3457, 92, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article art 9.1 « intitulé résiliation de plein droit du présent contrat de bail" qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 7 juillet 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’expulsion de Monsieur [O] [K] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Monsieur [O] [K] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. III. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [O] [K] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA IMMOBILIERE 3F et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [O] [K] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE Monsieur [O] [K] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 9706, 19 euros (décompte arrêté au 25 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus) au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023 sur la somme de 3457, 92 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2021 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d'une part, et Monsieur [O] [K], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 3 septembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [O] [K] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail le 3 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE Monsieur [O] [K] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [O] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. La greffière, Le juge,