Cour d'appel, 26 novembre 2024. 22/05286

N° RG 22/05286 - N° Portalis DBVX-V-B7G-ON2K Décision du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE Au fond du 07 juin 2022 RG : 21/03006 ch n°1 [R] C/ Syndicat des Copropriétaires [5] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 26 Novembre 2024 APPELANTE : Mme [T] [M] [R] née le 01 Avril 1974 à [Localité 6] (69) Immeuble [5] - [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125 INTIMEE : Le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [5] sis':'1'rue'[Adresse 4]' par'son'Syndic'en'exercice,'la'SAS'Cabinet'TARDY,'SA 'dont'le'siège'social'est [Adresse 3]' [Localité 2] Représentée par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547 ayant pour avocat plaidant Me Cécile ABRIAL de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 19 Octobre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Octobre 2024 Date de mise à disposition : 26 Novembre 2024 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Patricia GONZALEZ, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [T] [R] est propriétaire de plusieurs lots au sein d'un immeuble en copropriété situé à [Localité 2] (Loire), dont le lot n° 18 composé d'un plateau aménagé en bureaux. Ce lot est pourvu d'un système de chauffage propre et n'est pas raccordé au système de chauffage collectif. Un règlement technique de copropriété, annexé au règlement de copropriété du 25 juillet 2001, détaille la répartition des charges de copropriété entre les différents lots. Le syndicat des copropriétaires, envisageant le remplacement des réseaux de distribution de chauffage et de rafraîchissement de l'immeuble, a mandaté une société d'ingénierie en vue de procéder à l'établissement du cahier des clauses techniques particulières (CCTP) et de la décomposition du prix global forfaitaire (DPGF) pour l'ensemble de l'immeuble. L'étude de la société prévoit notamment une tranche conditionnelle n° 2 correspondant au raccordement du lot n° 18 sur les installations communes de l'immeuble. Le 10 avril 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a : - rejeté à la majorité des voix la résolution n° 5 prévoyant le raccordement du lot de Mme [R] aux nouveaux réseaux hydrauliques chaud et froid, - adopté à l'unanimité des votes exprimés, en ce compris celui de Mme [R], la résolution n° 6 décidant la réalisation des travaux de remplacement des réseaux hydrauliques chaud et froid, retenant la proposition établie par l'entreprise Rey pour un montant de 309 617 euros HT, autorisant le syndic à passer commande en conséquence et précisant que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurance y afférents, seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense « entretien chauffage-clim ». Le 15 avril 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a donné tout pouvoir au syndic pour faire procéder au recouvrement judiciaire des charges impayées et engager toute procédure nécessaire à l'encontre de Mme [R]. Par acte d'huissier de justice du 9 septembre 2021, Mme [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en annulation de la clause de répartition des charges d'équipement collectif relatif au chauffage rafraîchissement et en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 228,90 euros correspondant au préjudice subi par elle du fait des appels de fonds pour travaux de réfection du réseau de chauffage collectif payés à tort. Par jugement contradictoire du 7 juin 2022, le tribunal : - a déclaré recevable son action en annulation de la clause de répartition des charges d`équipement collectif relatif au chauffage rafraîchissement, - l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes, - à titre reconventionnel, l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires : la somme de 5 297,50 euros arrêtée au 8 février 2022, celle de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance, - a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 19 juillet 2022, Mme [R] a relevé appel du jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2023, elle demande à la cour de : - déclarer l'appel recevable et bien fondé, - réformer le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré recevable son action en annulation de la clause de répartition des charges d`équipement collectif relatif au chauffage rafraîchissement, et statuant à nouveau : - annuler la clause de répartition des charges d'équipement collectif relatif au chauffage affectant 35 / 1 000 au lot n° 18 en nature de bureau dépendant du bâtiment A, dès lors que ce lot n'est pas raccordable et n'a aucune utilité à l'utilisation du système de chauffage collectif en l'état, - procéder en tant que de besoin à une nouvelle répartition des charges d'équipement de chauffage climatisation, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer et porter la somme de 5 228,90 euros correspondant au préjudice subi du fait des appels de fonds pour travaux de réfection du réseau de chauffage collectif payé à tort en présence d'un refus par le syndicat de procéder à l'extension dudit réseau, - annuler la résolution n° 5 dépendant de l'assemblée générale ordinaire en date du 15 avril 2021, Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour s'estimerait insuffisamment informé sur le caractère raccordable techniquement et financièrement du lot n° 18 au système d'équipement collectif, - voir designer tel expert thermicien avec pour mission de : - convoquer et entendre les parties et tous sachants, - rechercher, au besoin en se faisant assister de tel sapiteur de son choix, si le raccordement au chauffage collectif des locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l'immeuble est techniquement possible, - rechercher le coût de ce raccordement, - faire toute remarque utile à la solution du litige, - déposer un pré rapport, - donner un délai aux parties pour déposer leurs dires et répondre à ceux-ci, Pour le surplus, - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable son action en annulation de la clause de répartition des charges d'équipement collectif relatif au chauffage rafraîchissement, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer et porter la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui ne pourra être mis à sa charge au titre de ses millièmes généraux en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SELAS DFP & associés en application de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a : - débouté Mme [R] de l'intégralité de ses demandes, - à titre reconventionnel, condamné Mme [R] à lui payer la somme de 5 297,50 euros arrêtée au 8 février 2022, - condamné Mme [R] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, En conséquence - débouté Mme [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - à titre reconventionnel, la condamner à lui payer la somme de 5 297,50 euros arrêtée au 8 février 2022, - la condamner également à lui payer somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 octobre 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, la cour observe qu'aucune partie ne sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action de Mme [R] en annulation de la clause de répartition des charges d'équipement collectif relatif au chauffage rafraîchissement. Le jugement est donc définitif sur ce point. 1. Sur l'annulation de la clause de répartition des charges d'équipement collectif et de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 15 avril 2021 Mme [R] fait valoir que : - tout en refusant à certains copropriétaires, dont elle-même, le droit de profiter des équipements collectifs, alors que les réseaux étaient refaits et auraient pu être étendus utilement, l'assemblée générale des copropriétaires n'a adopté aucune exonération de charges pour dispenser les copropriétaires exclus de participer aux travaux relatifs à ces réseaux ; - son vote en faveur de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 10 avril 2019 tendant à effectuer les travaux de remplacement sur le système de chauffage collectif n'emportait pas renonciation à contester d'avoir à supporter une dépense non imputable aux lots non raccordés ; - elle est dans l'impossibilité de faire usage des équipements collectifs dès lors que le raccordement de son lot lui a été refusé suivant résolution n° 5 de l'assemblée générale du 10 avril 2019 ; de plus, le syndicat a refusé d'assumer le coût très important de l'extension du système de chauffage climatisation, qui normalement lui aurait incombé ; il en résulte qu'au-delà d'une impossibilité technique ou économique, un obstacle juridique a été mis au branchement de son lot au réseau de chauffage collectif, de sorte qu'elle est dans l'impossibilité, en droit, d'utiliser les éléments d'équipement commun qui n'ont donc pas d'utilité objective pour son lot, ce qui justifie que la clause de répartition des charges d'équipement collectif contenue dans le règlement soit réputée non écrite, au sens des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; - la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 15 avril 2021 qui tend à autoriser le syndic à poursuivre le recouvrement des charges, y compris celles relatives aux travaux pour réfection du réseau d'équipement collectif, doit donc être annulée. Le syndicat des copropriétaires réplique que : - le copropriétaire non raccordé au système de chauffage collectif mais dont le raccordement peut se faire sans trop de travaux onéreux, est tenu au règlement des charges collectives de chauffage, puisque ce dernier est considéré comme ayant une utilité pour lui ; - il appartient au copropriétaire qui invoque la nullité de la clause de répartition et l'impossibilité technique de procéder à des travaux de raccordement, d'apporter la preuve que le coût d'aménagement matériel des locaux serait exorbitant ; en l'espèce, l'appelante ne prouve pas que le lot n° 18 ne pourrait pas être techniquement raccordé, les pièces techniques qu'il verse aux débats démontrant le contraire; il n'est pas non plus prouvé que ce raccordement entraînerait un coût onéreux et exorbitant ; le défaut de raccordement du lot n° 18 au système collectif n'est donc que la conséquence d'un choix opéré par l'appelante pour des raisons personnelles d'ordre esthétique et financier, et non d'une initiative du syndicat des copropriétaires qui a, au contraire, fait le nécessaire pour ce raccordement ; - par ailleurs, il n'existe pas d'impossibilité juridique de raccorder le lot litigieux, la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 10 avril 2019 tendant en fait à la prise en charge par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des frais de raccordement du lot n° 18 ; - l'assemblée générale du 10 avril 2019 et la résolution n° 6 votée à l'unanimité, en ce compris Mme [R], n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part de cette dernière et ne peut donc plus être contesté à ce jour ; les termes de cette résolution valablement votée et définitive lui sont donc opposables. Réponse de la cour Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Et selon l'article 43 de la même loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. L'obligation de participer aux charges spéciales énoncée par l'article 10 précité découle de la copropriété et chaque propriétaire est tenu de participer aux frais de ces services et éléments d'équipement dès lors qu'il a la possibilité de les utiliser, sans qu'il puisse s'en dispenser au motif que pour une raison personnelle il s'abstiendrait d'en user (3e Civ., 29 novembre 1977, pourvoi n° 76-12.001, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 413 p 313). Un copropriétaire ne peut être exonéré du paiement des charges relatives à un service collectif ou un élément d'équipement commun qu'en l'absence d'utilité de ces éléments et équipements à l'égard de son lot (3e Civ., 25 janvier 2012, pourvoi n° 10-27.014). Les juges du fond doivent rechercher si les éléments d'équipement commun et les services collectifs ne présentent aucune utilité objective pour le lot considéré en fonction des circonstances matérielles et techniques. La charge de la preuve de la possibilité d'utiliser le service ou l'équipement pèse sur le syndicat (3e Civ., 11 octobre 2006, pourvoi n° 05-15.208, Bull. 2006, III, n° 195). En l'espèce, ainsi que l'a justement retenu le premier juge : - il ressort du CCTP et de la DPGF qu'il est techniquement possible de raccorder le lot n° 18 au système de chauffage collectif, ce raccordement faisant d'ailleurs l'objet d'une tranche conditionnelle 2, décrite en page 44 et suivantes du CCTP comme la mise en 'uvre des « tuyauteries de distribution chaud ou froid, [d]es cassettes, [d]es thermostats et tous équipement connexes », - le devis du 6 septembre 2019 établi par l'entreprise Rey évalue le montant de ces travaux de raccordement à la somme totale de 23'344,80 euros TTC, ce qui ne constitue pas un coût disproportionné de nature à caractériser une impossibilité financière de procéder au raccordement. C'est encore à juste titre que le tribunal a considéré qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 12 septembre 2019 à la demande de Mme [R] et qu'elle verse aux débats, que c'est uniquement pour des raisons personnelles d'ordre esthétique et financier que cette dernière n'a pas souhaité être raccordée au système collectif. Pour confirmer le jugement déféré, la cour ajoute qu'aucune impossibilité juridique de raccorder le lot n° 18 ne peut être déduite du rejet de la résolution n° 5 par l'assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 2019. En effet, sur ce point, le syndicat des copropriétaires soutient que la demande présentée par Mme [R] aux termes de cette résolution tendait en réalité à la prise en charge par les copropriétaires de l'ensemble des frais de raccordement, ce que l'assemblée générale a refusé dans la mesure où il s'agit de travaux concernant des parties privatives. S'il est exact que la résolution rejetée (« Décision pour raccorder les lots de Mme [R] [...] et de la SCI [...] aux nouveaux réseaux hydrauliques chaud et froid ») ne fait référence à aucune prise en charge financière particulière, l'analyse du syndicat des copropriétaires est toutefois confirmée, d'une part, par la commande faite à la société d'ingénierie d'intégrer au CCTP une tranche conditionnelle 2 correspondant au raccordement du lot n° 18 sur les installations communes de l'immeuble, preuve que le syndicat des copropriétaires envisageait un tel raccordement, d'autre part, par les déclarations faites par Mme [R] elle-même à l'occasion du constat d'huissier de justice du 12 septembre 2019, aux termes desquelles elle explique que « la copropriété a décidé de créer une dérivation qui pourrait permettre de [la] raccorder au réseau collectif » mais que « la problématique résulte dans le fait qu['elle] ne possède pas de faux plafond dans [s]es bureaux permettant l'installation de blocs internes de climatisation », de sorte que « outre le préjudice esthétique il en résulterait un coût financier extrêmement important ». Il ressort de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que le système de chauffage collectif présente bien une utilité pour le lot n° 18, de sorte que Mme [R] n'est pas fondée à solliciter l'annulation de la clause de répartition des charges d'équipement collectif relatif au chauffage et de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 15 avril 2021 autorisant le syndic à poursuivre le recouvrement des charges. Le jugement est donc confirmé sur ces points. 2. Sur la responsabilité du syndicat Mme [R] soutient que : - le syndicat a commis une faute en votant la réfection totale du système de chauffage collectif tout en excluant certains lots et en demandant néanmoins aux copropriétaires ne profitant pas du service d'assumer les charges d'équipement collectif ; - son préjudice correspond au montant des appels de fond relatifs à la réfection du réseau dont son lot ne profite pas, soit la somme de 5 228,90 euros. Le syndicat des copropriétaires réplique que l'assemblée générale du 10 avril 2019, et en particulier sa résolution n°6 concernant la prise en charge et la répartition des frais afférents au remplacement du chauffage pour laquelle Mme [R] a voté favorablement, a acquis un caractère définitif. Réponse de la cour La cour ayant retenu que le syndicat des copropriétaires ne s'était pas opposé au raccordement du lot n° 18 au système de chauffage collectif et ayant jugé que ce système présente une utilité pour ledit lot de sorte que Mme [R] doit contribuer aux charges spéciales relatives à cet équipement, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré, pour rejeter la demande de dommages-intérêts de Mme [R], qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre du syndicat des copropriétaires. 3. Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges impayées Le syndicat fait valoir que Mme [R] lui doit encore 5 297,50 euros au titre des charges impayées arrêté au 8 février 2022. Mme [R] réplique qu'elle n'est pas débitrice, ayant procédé au règlement des appels de fonds. Réponse de la cour Le syndicat des copropriétaires justifie, par la production du relevé de compte copropriétaires de Mme [R] arrêtée au 8 février 2022, que cette dernière restait débitrice à cette date de la somme de 5 297,50 euros. L'appelante soutenant avoir réglé cette somme, mais n'en justifiant pas, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [R] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, mais de préciser que la condamnation se fera en deniers ou quittances. 4. Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. Mme [R], partie perdante, est condamnée aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Précise que la condamnation de Mme [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [5] la somme de 5 297,50 euros arrêtée au 8 février 2022, s'entend en deniers ou quittances, Condamne Mme [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [5] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, La condamne aux dépens d'appel. La greffière La présidente