Texte intégral
C.L
M-C P
LE 12 SEPTEMBRE 2024
Minute n°
N° RG 20/03090 - N° Portalis DBYS-W-B7E-KXP3
[G] [Y]
[Z] [V]
C/
[X] [W] veuve [M]
[N] [M] en qualité de curateur de Madame [W] veuve [M] selon jugement du Tribunal d’Instance de NANTES en date du 21 juin 2018
E.U.R.L. BEATRICE “VIVRE ICI”
Le 12/09/2024
copie exécutoire
copie certifiée conforme
délivrée à
- Me GUEHO -289
- Me HUC - 245
copie certifiée conforme
délivrée à
- Me LOUVEL - 176
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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PREMIERE CHAMBRE
Jugement du DOUZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :
Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur : Constance DESMORAT, Juge commis,
Greffier : Caroline LAUNAY lors des débats
Audrey DELOURME lors du délibéré
Débats à l’audience publique du 14 MAI 2024 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 12 SEPTEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats.
Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
Monsieur [G] [Y]
né le 12 Décembre 1977 à [Localité 7] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Annie LOUVEL de la SELARL JAD SUI GENERIS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant
Madame [Z] [V]
née le 02 Mars 1980 à [Localité 7] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Annie LOUVEL de la SELARL JAD SUI GENERIS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant
DEMANDEURS.
D’UNE PART
ET :
Madame [X] [W] veuve [M], demeurant [Adresse 6]
Rep/assistant : Me Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [N] [M] en qualité de curateur de Madame [W] veuve [M] selon jugement du Tribunal d’Instance de NANTES en date du 21 juin 2018, demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES
E.U.R.L. BEATRICE “VIVRE ICI”, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocats au barreau de NANTES
DEFENDEURS:
D’AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
Par jugement du juge des tutelles du tribunal d’instance de Nantes du 25 juin 2018, [X] [W] veuve [M] (ci-après dénommée [X] [M]) a été placée sous curatelle renforcée pour une durée de 5 ans et son fils, Monsieur [N] [M], a été désigné en qualité de curateur.
Par ordonnance en date du 29 octobre 2018, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Nantes a autorisé la mise en vente du domicile d’[X] [M], sis [Adresse 5], et a fixé un prix minimum de vente de 250 000 euros. [X] [M], assistée de son curateur, a signé un mandat de vente avec l’EURL BEATRICE – GUERIN IMMOBILIER – VIVRE ICI (ci-après dénommée « la société GUERIN IMMOBILIER ») le 9 octobre 2018 pour un prix de 255 000 euros, outre une rémunération à la charge de l’acquéreur de 12 750 euros.
Le 10 octobre 2018 la société REALITES PROMOTION a obtenu un permis de démolition et de construire un complexe immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8].
Le même jour Madame [Z] [V] et Monsieur [G] [Y] ont visité le bien pour la première fois, et à l’issue de cette visite, ont signé une lettre d’intention d’achat de l’immeuble au prix de 267 550 euros dont 12 750 euros de frais d’honoraires. Ils ont signé le compromis de vente le 19 octobre 2018, et la vente a été réitérée par acte authentique le 1er février 2019 moyennant le prix convenu.
Considérant que l’agence immobilière et le vendeur leur avait caché l’ampleur du projet de promotion immobilière, suivant assignation en date des 16, 17 et 20 juillet 2020, Madame [Z] [V] et Monsieur [G] [Y] ont assigné [X] [M], Monsieur [N] [M] en sa qualité de curateur et la société GUERIN IMMOBILIER aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.
[X] [M] est décédée le 29 novembre 2020. Monsieur [N] [M] est intervenu à la cause en sa qualité d’ayant-droit d’[X] [M] par conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2021.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2024.
Prétentions et moyens
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 septembre 2022, les demandeurs sollicitent du tribunal de :
Condamner in solidum l’agence immobilière et Monsieur [N] [M] en sa qualité de curateur et d’ayant-droit de la vendeuse au paiement, à titre de dommages et intérêts, des sommes de :50 000 euros au titre du préjudice financier20 000 euros au titre du préjudice moral,Débouter les défendeurs de leurs demandes, Condamner in solidum les défendeurs aux dépens et au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leur demande principale, Madame [Z] [V] et Monsieur [G] [Y], se fondant sur les articles 1112-1, 1231-1 et 1240 du code civil, se prévalent d’un manquement de la venderesse à son obligation précontractuelle d’information, d’un manquement de l’agence immobilière à son devoir d’information et de conseil et du silence gardé par Monsieur [N] [M] sur l’ampleur du projet immobilier et ce alors qu’il en avait connaissance.
S’agissant de l’agence immobilière, ils font valoir qu’elle ne les a pas informés de l’ampleur des travaux et qu’elle leur a sciemment remis des informations erronées afin de conclure la vente, notamment sur l’absence de vis-à-vis. Ils soulignent que l’agence immobilière avait nécessairement connaissance de l’ampleur des travaux en ce qu’elle leur a remis un fascicule à ce sujet postérieurement à la signature de l’acte authentique mais qu’elle devait déjà en disposer antérieurement et en ce qu’elle leur a proposé de les indemniser. A tout le moins, ils ajoutent que si l’agence immobilière n’avait pas connaissance de l’ampleur des travaux, elle a commis une faute en ne s’informant pas sur le projet.
S’agissant de la venderesse, et désormais son ayant-droit, Monsieur [N] [M], les demandeurs expliquent que son curateur ne leur a pas délivré les informations essentielles dont il disposait avant le compromis de vente et avant la réitération de la vente et que celui-ci agissait au lieu et place d’[X] [M].
Enfin, s’agissant de Monsieur [N] [M], en sa qualité de curateur, les demandeurs indiquent qu’à l’occasion d’une réunion de bornage avec le promoteur du projet immobilier ont été transmis des mentionnant que le promoteur était propriétaire de la parcelle mitoyenne au bien litigieux et que si le curateur n’était pas présent, il était nécessairement informé de cette réunion en ce qu’il a dû donner son accord au géomètre pour que celui-ci signe en son nom le projet de bornage. Ils ajoutent qu’il a signé le projet de bornage postérieurement à la signature du compromis de vente, mais que celui-ci avait dû lui être transmis antérieurement considérant que certains voisins avaient apposé leurs signatures dès le 1er octobre 2018. Par ailleurs, ils font valoir, rétorquant aux moyens de Monsieur [N] [M], que si le procès-verbal de la réunion n’a été envoyé qu’à [X] [M], il en a nécessairement eu connaissance en sa qualité de curateur.
Ils soutiennent que si le notaire, conformément au courriel produit, a pu informer les acheteurs du projet, c’est bien que ce dernier en a été informé par Monsieur [N] [M] ou l’agence immobilière, qui en avaient donc l’un comme l’autre parfaitement connaissance. Ils précisent ne pas avoir renégocié le prix parce qu’ils n’avaient pas conscience de l’ampleur du projet au moment de la signature dont ils n’avaient pas à s’informer par eux-mêmes.
Les demandeurs font valoir que ces fautes conjuguées leur ont directement causé un préjudice financier résultant du vis-à-vis, des nuisances sonores et olfactives du parking, d’une perte d’ensoleillement et de luminosité du fait de l’édification d’un bâtiment mitoyen, de troubles sonores dus aux travaux de démolition et des risques de fragilisation au moment de la démolition de la maison mitoyenne, de l’éclairage permanent du parking pendant la nuit ainsi que du temps passés avec le promoteur et les experts. Ils chiffrent ce préjudice à 50 000 euros, à parfaire au jour de l’audience.
Pour répondre aux défendeurs, qui font état d’un protocole transactionnel avec le promoteur immobilier, ils expliquent qu’ils sont entrés en discussion notamment au sujet de l’éclairage, et que l’évolution du préjudice est encore possible car le complexe immobilier vient seulement d’être achevé. Ils précisent que le protocole visait seulement à fixer une date pour les travaux, sans indemnisation.
Ils soutiennent également avoir subi un préjudice moral en ce qu’ils ont été trompés par les défendeurs afin de les déterminer à acquérir un bien immobilier, et chiffrent ce préjudice à 20 000 euros.
Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [N] [M], les demandeurs exposent que leur procédure n’est nullement abusive en ce qu’ils n’avaient aucune connaissance de l’ampleur des travaux au moment de la réitération de l’acte authentique et en ce qu’ils n’ont finalement engagé une procédure judiciaire qu’après que l’agence immobilière ne leur propose qu’une indemnité insuffisante au vu de leurs préjudices.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 juin 2022, Monsieur [N] [M], en sa qualité de curateur et d’ayant droit d’[X] [M], sollicite de :
Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,Condamner in solidum les demandeurs au paiement, à titre de dommages et intérêts, d’une somme de 2 000 euros pour procédure abusive,A titre subsidiaire : Diminuer le montant des indemnisations Condamner la société GUERIN IMMOBILIER à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre En tout état de cause, les condamner in solidum aux dépens et au paiement d’une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande principale, Monsieur [N] [M] fait valoir qu’il n’a commis aucune faute en ce que les demandeurs reconnaissent dans leur assignation avoir été informés du projet immobilier dès leur première visite et en ce que lui n’avait aucune connaissance de l’ampleur dudit projet. Il explique que le courrier mentionnant le projet immobilier et convoquant [X] [M], sa mère à la réunion de bornage des propriétés, est en date du 29 octobre 2018, soit postérieurement à la signature du compromis de vente et que seule sa mère avait été convoquée, que lui n’était pas présent à la réunion et que la signature du procès-verbal est celle du géomètre. Il précise n’avoir eu connaissance du procès-verbal de bornage que le 20 décembre 2018. En tout état de cause, il souligne qu’une telle réunion n’avait pour objectif que de vérifier les limites des parcelles acquises et que les plans transmis à cette occasion mentionnent les propriétés telles qu’elles l’étaient avant le projet.
Par ailleurs, il fait valoir que dans la mesure où les acquéreurs étaient informés de l’existence du projet immobilier et si son ampleur était de nature à faire renoncer les demandeurs à leur projet d’achat, il était de leur responsabilité d’effectuer des recherches auprès de la mairie. Il estime également que les demandeurs ont dû avoir connaissance des panneaux de construction lors de la dernière visite du bien, deux jours avant la signature de l’acte authentique, soit le 30 janvier 2019.
Enfin, il souligne que les demandeurs ont fait une proposition d’achat au prix dès la première visite du bien alors qu’ils avaient connaissance du projet de construction, ce qui démontre leur volonté d’acquérir rapidement le bien.
S’agissant du préjudice financier, le défendeur explique que les préjudices relatifs aux bruits émanant des balcons, des nuisances émanant du parking, à l’absence de mur opaque entre le parking et leur jardin et à l’éclairage permanent du parking, ne sont pas encore réalisés dans la mesure où la construction n’est pas finie et ne sont qu’éventuels dans la mesure où les promoteurs doivent respecter des règles d’urbanisme notamment relatives aux jours et aux vues. Il indique par ailleurs que les demandeurs mentionnent avoir rencontré un expert, que cette expertise aurait dû leur permettre de faire valoir leurs préjudices résultant du risque de fragilisation et de nuisances dues aux travaux de démolition, qu’ils ne peuvent le faire dans le cadre de la présente procédure car ces préjudices sont engendrés par les travaux de construction et qu’en tout état de cause, aucun de ces préjudices n’est à ce jour survenu. Il précise par ailleurs qu’ils ne justifient aucunement de la perte de luminosité et que les devis produits, visant à augmenter leur indemnisation, contiennent en réalité des éléments d’amélioration de leur bien, notamment l’aménagement des combles et le changement de toiture. Enfin, ils indiquent que les demandeurs ne sont pas fondés à obtenir réparation de leurs préjudices dans la mesure où ceux-ci ont déjà été indemnisés dans le cadre d’un protocole transactionnel avec la société immobilière.
S’agissant du préjudice moral, Monsieur [N] [M] fait valoir que les demandeurs ne peuvent en demander réparation en ce qu’ils n’en démontrent pas la réalité.
Au soutien de ses demandes subsidiaires, le défendeur indique que les montants sollicités sont excessifs et qu’un mandat de vente a été confié à la société GUERIN IMMOBILIER, que c’était à elle de se renseigner sur l’ampleur du projet et d’en informer les potentiels acheteurs en vertu de son devoir de conseil et d’information et ce d’autant plus qu’[X] [M], propriétaire du bien, a été placée sous curatelle et résidait dans un EHPAD et que lui-même résidait en région parisienne.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, Monsieur [N] [M], fait valoir, au soutien de l’article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, que les demandeurs ont acheté le bien en tout connaissance de cause, que l’engagement de la procédure judiciaire n’a qu’un but financier et est donc parfaitement abusive.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 juin 2022, la société GUERIN IMMOBILIER sollicite du tribunal de :
Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,Condamner les demandeurs au paiement, à titre de dommages et intérêts, de la somme de 3 500 euros en réparation de son préjudice moral,Condamner les demandeurs aux dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leur demande principale, la société GUERIN IMMOBILIER fait valoir qu’elle a informé les acheteurs du projet immobilier dès leur première visite mais qu’elle ne pouvait connaître son ampleur en ce que le permis de construire avait été octroyé le jour même et qu’il n’était donc pas consultable.
Elle précise que la première réunion entre le promoteur et les riverains n’avaient eu lieu que le 15 novembre 2018, que le plan de bornage n’a pas été porté à sa connaissance ou à celle de Monsieur [N] [M], que les demandeurs persistent à confondre le bornage d’une propriété et l’ampleur du projet immobilier et que le plan de bornage n’a finalement été signé que le 20 décembre 2018, soit postérieurement à la signature du compromis. Elle explique ainsi avoir transmis les informations qui étaient en sa possession au moment de la signature de l’acte, l’ampleur du projet n’ayant pas été rendue publique.
Elle ajoute que les demandeurs ont visité trois fois le bien immobilier, qu’ils n’ont jamais émis la moindre inquiétude sur l’existence d’un tel projet, que le litige n’est intervenu qu’après la signature de l’acte alors même qu’ils déclarent que la construction d’un complexe immobilier n’était pas déterminant de leur consentement.
En outre elle indique qu’ils ont dû voir les panneaux mentionnant l’ampleur du projet lors de leur dernière visite, antérieure à la signature de l’acte authentique de deux jours, et qu’il leur appartenait de se renseigner en amont sur le projet.
Par ailleurs, elle expose que les acquéreurs avaient une parfaite connaissance du projet lors de la signature devant notaire, en ce que ce dernier a pu s’entretenir avec eux à ce propos, qu’ils n’engagent pas d’action contre le notaire, démontrant bien que celui-ci leur a fourni toutes les informations, et que cela aurait pu leur permettre de solliciter un délai de réflexion, une renégociation ou éventuellement une rétractation, ce qu’ils n’ont pas fait. Elle expose également que le prix minimum ayant été fixé par le juge des tutelles, les acquéreurs n’auraient pas pu négocier un prix inférieur à 250 000 euros.
Enfin, la société GUERIN IMMOBILIER fait valoir qu’elle n’a envisagé de les dédommager qu’afin de tenter de mettre un terme à leur comportement particulièrement déloyal, et non pas pour réparer leur faute.
S’agissant des préjudices, la société GUERIN IMMOBILIER explique que les demandeurs ont déjà été indemnisés dans le cadre du protocole transactionnel avec le promoteur immobilier et qu’ils ne justifient aucunement de la réalité des préjudices invoqués. En effet, elle explique que les nuisances liées aux balcons ne sont pas démontrées en ce qu’il était évident dès l’origine que des appartements seraient construits sur le terrain face au bien litigieux, que le préjudice résultant des nuisances liées au parking est éventuel et que les demandeurs n’apportent aucune preuve que de telles nuisances seraient anormales considérant notamment que les constructions en zone urbaine ne peuvent entrainer une indemnisation automatique.
Elle fait valoir que les préjudices liés aux travaux de démolition, au risque de fragilisation et aux nuisances liées à l’absence de mur opaque entre le jardin et le parking relève de la responsabilité du promoteur immobilier et qu’ils ne sont qu’hypothétiques.
Enfin, s’agissant du préjudice moral, la société GUERIN IMMOBILIER explique que les demandeurs ne justifient pas de sa réalité.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, la société GUERIN IMMOBILIER fait valoir que le comportement abusif des demandeurs lui a causé un préjudice moral qu’elle chiffre à 3 500 euros en ce qu’ils ont cherché à porter atteinte à son image et qu’elle a été indûment critiquée pour un travail réalisé loyalement et sérieusement.
Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V]. Sur la recherche de responsabilité de Monsieur [N] [M] en sa qualité d’ayant-droit de la venderesse
L’article 1112-1 du code civil prévoit que celles des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Le manquement à cette obligation d’information est une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil susceptible d’engager la responsabilité du vendeur s’il en est résulté un préjudice pour l’acquéreur.
En l’espèce, le demandeur invoque un manquement à l’obligation précontractuelle d’informations imputable à [X] [M].
Il résulte des pièces produites qu’[X] [M] résidait à la maison de retraite « [Adresse 6] » à [Localité 8] depuis le 03 avril 2018, qu’elle était âgée de 84 ans au moment de la vente, qu’elle avait confié la vente à la société GUERIN IMMOBILIER suivant mandat de vente sans exclusivité du 9 octobre 2018 et qu’elle n’a eu aucun contact avec les acheteurs. Par ailleurs, le courrier daté du 29 octobre 2018 l’informant d’une permanence de présentation du projet immobilier lui a été envoyé au [Adresse 5] à [Localité 8] où elle ne demeurait plus depuis le 03 avril 2018. Il est par ailleurs établi qu’elle pas présente lors de la réunion de bornage.
Compte tenu de ces éléments, il apparait qu’[X] [M] ne pouvait pas avoir connaissance de l’ampleur du projet immobilier et qu’elle ne pouvait dès lors pas en informer les acheteurs.
Dès lors, [X] [M] n’a commis aucune faute permettant d’engager la responsabilité de Monsieur [N] [M] en sa qualité d’ayant-droit.
Sur la recherche de responsabilité de Monsieur [N] [M] en sa qualité de curateur de la venderesse
En vertu de l’article1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer. Les tiers à une mesure de protection sont recevables à rechercher la responsabilité du tuteur ou du curateur sur ce fondement.
En l’espèce, il est constant que Monsieur [N] [M] réside [Adresse 1], en région parisienne, qu’il a contresigné, en sa qualité de curateur d’[X] [M], le mandat confiant la vente de l’immeuble à une agence immobilière et qu’il pouvait dès lors légitimement considérer que les informations essentielles seraient transmises par l’agence immobilière aux acheteurs. Il n’est pas non plus contesté que les acheteurs ont été informés par l’agence immobilière de ce qu’un projet immobilier allait intervenir sur la propriété mitoyenne à la leur.
Par ailleurs, il ressort des pièces produites que seule [X] [M] a été destinataire du courrier du promoteur en date du 29 octobre 2018 concernant la permanence de présentation du futur projet, et que ce courrier est postérieur à la signature du compromis de vente qui a eu lieu le 19 octobre 2018.
Il résulte du procès-verbal de bornage que Monsieur [N] [M], en sa qualité de curateur n’était pas non plus présent à la réunion de bornage et que celui-ci a été signé pour son compte par le géomètre. Enfin, le plan de délimitation et de bornage lui a été adressé par courrier du 20 décembre 2018, et il n’a pu le contre signer et en prendre connaissance qu’après la réception de ce courrier. Au demeurant, les demandeurs n’apportent aucun élément permettant de considérer que Monsieur [N] [M] avait connaissance de l’ampleur du projet avant la signature du compromis de vente. En effet, le fait que certains voisins aient signés le plan de bornage antérieurement au 19 octobre 2018 n’implique pas que tous les propriétaires mitoyens au projet immobilier aient nécessairement eu connaissance du projet et de son ampleur dès le début du mois d’octobre 2018 et contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, un plan de délimitation et de bornage des propriétés ne permet pas d’avoir connaissance de l’ampleur d’un projet immobilier mais simplement de fixer les délimitations des propriétés de chacun.
La qualité de curateur de Monsieur [N] [M] n’implique pas non plus qu’il soit destinataire de l’intégralité des documents adressés à sa mère, notamment lorsque ces documents émanent d’une société privée qui n’a pas par nature vocation à être informé de décision de placement sous curatelle.
Il n’est dès lors pas démontré que Monsieur [N] [M] avait connaissance de l’ampleur du projet immobilier qui allait intervenir sur la propriété mitoyenne à celle de sa mère. Ainsi, aucune faute de nature à engager sa responsabilité en sa qualité de curateur d’[X] [M], ne saurait être retenue.
Sur la recherche de responsabilité de l’agence immobilière
Par application combinée des articles 1240 du code civil précité et 1992 du code civil, l’agent immobilier est tenu, en sa qualité d’intermédiaire professionnel de la vente, et quand bien même il n’aurait pas participé à la rédaction de l’acte de vente, d’un devoir d’information et de conseil tant vis-à-vis du vendeur en application du mandat qui lui a été confié que vis-à-vis de l’acheteur.
En l’espèce, le permis de construire a été octroyé le 10 octobre 2018, jour de la première visite des acheteurs, au cours de laquelle ils admettent en avoir été informés par l’agence immobilière. Par ailleurs, il résulte des pièces produites que le courrier informant [X] [M] d’une permanence de présentation du projet immobilier est en date du 29 octobre 2018 et que les panneaux publicitaires ont été installés le 14 novembre 2018, soit postérieurement à la signature du compromis de vente. Ainsi, la société GUERIN IMMOBILIER ne pouvait disposer, au jour de la signature du compromis de vente, d’information supplémentaire sur l’ampleur du projet immobilier et elle a dès lors rempli son devoir d’information et de conseil en informant les demandeurs de l’existence de ce projet immobilier.
S’agissant du fascicule remis par l’agence immobilière, les demandeurs n’apportent aucun élément permettant de dater sa remise ou de considérer que l’agence a tardé à dessein à leur remettre. Il est dès lors un élément supplémentaire permettant de considérer que les acheteurs ont été informés d’abord du projet immobilier puis de son ampleur lorsque l’agence a disposé des informations.
S’agissant des informations prétendument erronées transmises par l’agence immobilière, outre que les demandeurs n’en justifient pas, il résulte des développements précédents que, contrairement à ce qui est soutenu par les demandeurs, dès lors que les premières informations leur avaient été transmises, il leur appartenait de s’informer par eux-mêmes de la nature exacte du projet jouxtant le bien qu’ils souhaitaient acquérir. Par ailleurs, des panneaux publicitaires ont été installés le 14 novembre 2018 à proximité du bien, comme cela résulte des informations transmises par l’afficheur, soit avant la signature de l’acte authentique et au cours d’une période où les acheteurs ne nient pas avoir effectué de nouvelles visites. Dans ces conditions, l’existence du projet étaient connus des acheteurs dès la première visite et son ampleur à minima dès le 14 novembre 2018. Cette connaissance ne peut être contestée par l’absence de négociation du prix en ce qu’un prix minimum avait été fixé par le juge des tutelles et que celui-ci n’aurait pas pu être négocié de plus de 5 000 euros.
Il ressort enfin du courriel adressé par le notaire en charge de la vente le 12 mars 2019 que celui-ci a précisément informé les acheteurs des caractéristiques du projet immobilier le jour de la signature de l’acte authentique et que ces derniers ont confirmé vouloir acquérir le bien en toute connaissance de cause. Il n’est pas contestable qu’à ce moment les demandeurs auraient pu solliciter un délai de réflexion ou choisir de ne pas acquérir le bien même si un tel choix aurait pu leur occasionner des frais.
Quant à la proposition de remise commerciale exceptionnelle effectuée par l’agence, elle ne saurait suffire à établir la reconnaissance de sa faute, mais comme une volonté de mettre un terme au litige élevé par Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V].
Il en résulte qu’aucune faute de nature à engager la responsabilité de la société GUERIN IMMOBILIER n’est démontrée.
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Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que Madame [Z] [V] et Monsieur [G] [Y] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de [N] [M] en sa qualité d’ayant-droit et de curateur d’[X] [M] et de la société GUERIN IMMOBILIER.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [N] [M].
En application combinée des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.
En l’espèce, s’il apparait que les demandeurs ont été déboutés, Monsieur [N] [M] n’apporte pas d’éléments permettant de considérer que les demandeurs ont exercé leur droit d’agir en justice avec mauvaise foi. Le simple fait d’être débouté de ses demandes n’implique en effet pas que la procédure soit abusive. En effet, si le défaut d’information allégué par les demandeurs résulte non d’une faute des défendeurs mais de la légèreté dont les demandeurs ont fait preuve en ne réalisant aucune démarche visant à s’informer sur un projet immobilier dont ils avaient connaissance, Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V] ont pu croire de bonne foi n’être redevable d’aucun devoir de se renseigner et supposer que les défendeurs disposaient de davantage d’information et c’est dès lors sans abus qu’ils ont engagé la présente procédure.
Ainsi, il y a lieu de débouter Monsieur [N] [M] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la société GUERIN IMMOBILIER.
L’article 1240 du code civil, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.
En l’espèce, s’il n’est pas contestable que la société GUERIN IMMOBILIER a subi une action en justice alors qu’elle n’avait commis aucune faute et que Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V] auraient dû se renseigner sur l’ampleur du projet immobilier dès lors qu’ils en avaient connaissance, l’agence ne démontre pas avoir subi un préjudice.
Dès lors, la société GUERIN – IMMOBILIER sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [Z] [V] et Monsieur [G] [Y], parties perdantes, seront condamnée in solidum aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Madame [Z] [V] et Monsieur [G] [Y], parties condamnées aux dépens, seront condamnée, in solidum, à payer à Monsieur [N] [M] et la société GUERIN IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros chacun.
Elle sera par ailleurs déboutée de leur propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
DEBOUTE Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V] de leur demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts dirigée in solidum contre Monsieur [N] [M] en sa qualité d’ayant-droit et de curateur d’[X] [M] et contre la société BEATRICE - GUERIN IMMOBILIER – VIVRE ICI ;
DEBOUTE la société BEATRICE - GUERIN IMMOBILIER – VIVRE ICI de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts dirigée contre Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V] ;
DEBOUTE Monsieur [N] [M] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts dirigée contre Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V] ;
CONDAMNE Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V], in solidum, aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V], in solidum, à payer à Monsieur [N] [M] la somme de 3 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V], in solidum, à payer à la société BEATRICE - GUERIN IMMOBILIER – VIVRE ICI la somme de 3 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes de Monsieur [G] [Y] et Madame [Z] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Audrey DELOURME Marie-Caroline PASQUIER
