Cour de cassation, 18 avril 2019. 18-18.252

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 18 avril 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10149 F Pourvoi n° M 18-18.252 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la commune de Gennevilliers, dont le siège est [...] , agissant par son maire en exercice, contre l'arrêt rendu le 10 avril 2018 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, expropriations), dans le litige l'opposant à la société B... L..., société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 19 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la commune de Gennevilliers, de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société B... L... ; Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la commune de Gennevilliers aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Gennevilliers ; la condamne à payer à la société B... L... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la commune de Gennevilliers Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit que la commission de commercialisation, d'un montant de 84.000 euros, était à la charge de la Commune de Gennevilliers en cas d'exercice du droit de préemption, d'avoir, l'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau, fixé le prix du bien préempté à la somme de 1.152.040 euros en cas d'exercice du droit de préemption ; Aux motifs que : Sur le prix hors coût de dépollution et les termes de comparaison¿ Que le commissaire du gouvernement cite les mêmes termes de comparaison qu'en première instance, au nombre de sept, qui concernent des cessions par la SEMAG 92 de terrains à bâtir situés en zone d'activités à Gennevilliers, à proximité du terrain préempté¿ intervenues entre le 25 mai 2011 et le 1° octobre 2013¿ Qu'il ressort (de six d'entre eux) une valeur moyenne de 285 euros le m2¿ Qu'en ce qui concerne les termes produits par le commissaire du gouvernement, contrairement à ce que soutient la commune, le fait qu'il s'agisse de terrains aménagés par la venderesse (la SEMAG 92) ne doit pas conduire à écarter ces termes, ou même à minorer leurs prix, au motif que le coût de cet aménagement aurait nécessairement été répercuté sur ces prix, dans la mesure où, d'une part, le permis d'aménager délivré à la SEMAG 92 pour le secteur « [...] » versé aux débats par la Commune de Gennevilliers ne permet pas de savoir sur quelles parcelles ces aménagements ont été réalisés, et où, d'autre part, ce permis ne concerne pas tous les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement ; que le fait que ces autres ventes concernent des lots situés dans des zones d'aménagement concerté ne suffit pas non plus pour connaitre la nature, la localisation et l'ampleur de ces aménagements. Qu'en conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement ; Et aux motifs que : Sur le coût de la dépollution¿ Que l'existence d'une pollution sur le terrain préempté n'est pas contestée par les parties, celles-ci s'opposant seulement sur l'étendue de cette pollution et la possibilité pour la commune de prendre en compte la totalité du coût de la dépollution au regard de la règle selon laquelle la valeur d'un bien exproprié ou le prix d'un bien préempté ne peut être fixé en fonction de l'usage futur de la parcelle ; Sur la question de l'étendue de la pollution, la SCI fait valoir qu'aux termes de deux diagnostics qu'elle a fait réaliser à l'occasion de la signature des promesses de vente précédemment évoquées, la pollution n'est que potentielle et très localisée ; Qu'il résulte toutefois de ces diagnostics, réalisés le 1° septembre 2000 par la société ICF Environnement et le 9 juillet 2012 par l'APAVE que le site comporte deux zones de pollution, l'un à l'ouest, l'autre à l'est, dans lesquelles sont présents des métaux lourds, dont du plomb et du mercure, des polluants de type HAP comme le pyrène, de type COHV, ainsi que des hydrocarbures totaux ; que ces polluants sont présents sur l'ensemble des deux zones jusqu'à deux mètres de profondeur, certains le sont ponctuellement jusqu'à trois mètres et d'autres, de manière plus localisée encore jusqu'à six mètres ; Qu'en outre, les deux zones en cause couvrent la quasi totalité du terrain selon la carte qui figure en page 41 du descriptif de l'APAVE ; Que le rapport conclut à l'existence de risques sanitaires tels que des inhalations de poussières, inhalations de vapeurs de sols et des eaux souterraines, pour des usages du terrain consistant en l'édification de bâtiments accueillant des classes et des locaux de restauration, ou des parkings en sous-sol, auxquels s'ajoutent des risques d'ingestion en cas d'usage des sols sans béton ni bitume (jardin par exemple) ; Que la commune de Gennevilliers a fait chiffrer par la société ICF Environnement, auteur du premier diagnostic, le coût d'une dépollution permettant l'usage sur la parcelle d'activités avec un niveau de sous-sol ; Que la commune expose que si la préemption a été exercée pour la constitution de réserves foncières, le schéma directeur pour l'aménagement urbain du secteur sud des Chanteraines prévoit pour cette parcelle un usage de logements avec la possibilité d'activités au rez de chaussée ; que ce coût s'élève entre 575.000 euros et 770.000 euros ; que la commune demande la déduction du montant minimum retenu par ICF Environnement ; Que c'est à bon droit que la SCI soutient que le prix du bien préempté ne peut être fixé en fonction de l'usage futur qui lui est réservé ; Qu'il n'est pas contesté que l'ampleur et la nature de la dépollution à mettre en oeuvre sur une parcelle dépendent largement de l'usage qui y est prévu ; Que, cependant, en l'espèce, il résulte des diagnostics susvisés que des travaux de dépollution sont préconisés pour les pollutions les plus importantes et où la présence humaine est le plus probable, y compris lorsque seul un usage de parking est envisagé ; que la pollution la plus importante est celle qui a été constatée sur l'ensemble des deux zones polluées jusqu'à deux mètres de profondeur ; qu'ainsi, quel que soit l'usage à venir du terrain, une part très substantielle devra faire l'objet d'une dépollution au moins jusqu'à cette profondeur ; Que les diagnostics prévoient toutefois que des mesures de confinement sont envisageables, du moins en partie ; que cela signifie que les travaux de dépollution, même en cas de présence humaine, n'impliquent pas nécessairement des travaux d'excavation et d'évacuation des terres polluées sur l'intégralité de la parcelle, contrairement à ce que prétend la commune ; Qu'en conséquence, le devis qui a été établi par la société ICF Environnement, qui, d'une part, ne constitue qu'une estimation et non une évaluation approfondie, repose sur une hypothèse de dépollution de trop grande ampleur puisqu'elle préconise une excavation totale des terres sur une profondeur de trois mètres, à l'exclusion de toute autre mesure, telle que le confinement ; Que cette hypothèse ne correspond donc pas à des travaux minimum nécessaires que soit l'usage de la parcelle et qu'il convient, pour se limiter à cette hypothèse, en l'absence de tout autre élément chiffré, de confirmer la méthode retenue par le Premier juge, consistant à faire application d'un abattement de 20 % sur le prix fixé » ; Alors, d'une part, que le prix de commercialisation d'un terrain situé dans une zone qui a été aménagée par un aménageur, qui est déterminé en tenant compte des coûts d'aménagement qu'il a exposés, ne peut permettre de déterminer la valeur d'un terrain n'ayant pas donné lieu à de tels travaux d'aménagement ; qu'en retenant les termes de comparaison proposés par le Commissaire du gouvernement, bien qu'ils aient porté sur des terrains commercialisés par un aménageur après aménagement de la zone, ce qui n'était pas le cas du terrain exproprié, à partir de motifs impropres à justifier que ces termes de comparaison pouvaient constituer des éléments de comparaison adaptés à l'évaluation du terrain exproprié, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ; Alors, d'autre part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que la Commune de Gennevilliers se prévalait de deux diagnostics réalisés le 1° septembre 2000 par la société ICF Environnement et le 9 juillet 2012 par l'APAVE dont il résulte, selon l'arrêt, que le site comporte deux zones de pollution, l'un à l'ouest, l'autre à l'est, dans lesquelles sont présents, sur l'ensemble de celle-ci, des métaux lourds, des polluants ainsi que des hydrocarbures totaux, ainsi que d'un avis technique et financier de la société ICF Environnement sur les coûts de dépollution dans le cadre d'une excavation ; qu'en retenant, d'office, sans préalablement inviter la Commune de Gennevilliers à faire valoir ses observations à cet égard, que « les diagnostics prévoient toutefois que des mesures de confinement sont envisageables, du moins en partie », ce qui signifierait que « les travaux de dépollution, même en cas de présence humaine, n'impliquent pas nécessairement des travaux d'excavation et d'évacuation des terres polluées sur l'intégralité de la parcelle, contrairement à ce que prétend la commune » et, « en conséquence », que « le devis qui a été établi par la société ICF Environnement¿ repose sur une hypothèse de dépollution de trop grande ampleur puisqu'elle préconise une excavation totale des terres sur une profondeur de trois mètres, à l'exclusion de toute autre mesure, telle que le confinement », la Cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé l'article 16 du code de procédure civile ; Alors, de troisième part, qu'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que la Commune de Gennevilliers se prévalait de deux diagnostics réalisés le 1° septembre 2000 par la société ICF Environnement et le 9 juillet 2012 par l'APAVE dont il résulte, selon l'arrêt, que le site comporte deux zones de pollution, l'un à l'ouest, l'autre à l'est, dans lesquelles sont présents, sur l'ensemble de celle-ci, des métaux lourds, des polluants ainsi que des hydrocarbures totaux, ainsi que d'un avis technique et financier de la société ICF Environnement sur les coûts de dépollution dans le cadre d'une excavation ; qu'en retenant que « les diagnostics prévoient toutefois que des mesures de confinement sont envisageables, du moins en partie », ce qui signifierait que « les travaux de dépollution, même en cas de présence humaine, n'impliquent pas nécessairement des travaux d'excavation et d'évacuation des terres polluées sur l'intégralité de la parcelle, contrairement à ce que prétend la commune » et, « en conséquence », que « le devis qui a été établi par la société ICF Environnement¿ repose sur une hypothèse de dépollution de trop grande ampleur puisqu'elle préconise une excavation totale des terres sur une profondeur de trois mètres, à l'exclusion de toute autre mesure, telle que le confinement », quand le diagnostic de la société ICF Environnement du 1° septembre 2010 ne mentionne pas les travaux de dépollution à engager, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce diagnostic et ainsi violé le principe précité, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ; Et alors, enfin, qu'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que la Commune de Gennevilliers se prévalait de deux diagnostics réalisés le 1° septembre 2000 par la société ICF Environnement et le 9 juillet 2012 par l'APAVE dont il résulte, selon l'arrêt, que le site comporte deux zones de pollution, l'un à l'ouest, l'autre à l'est, dans lesquelles sont présents, sur l'ensemble de celle-ci, des métaux lourds, des polluants ainsi que des hydrocarbures totaux, ainsi que d'un avis technique et financier de la société ICF Environnement sur les coûts de dépollution dans le cadre d'une excavation ; qu'en retenant que « les diagnostics prévoient toutefois que des mesures de confinement sont envisageables, du moins en partie », ce qui signifierait que « les travaux de dépollution, même en cas de présence humaine, n'impliquent pas nécessairement des travaux d'excavation et d'évacuation des terres polluées sur l'intégralité de la parcelle, contrairement à ce que prétend la commune » et, « en conséquence », que « le devis qui a été établi par la société ICF Environnement¿ repose sur une hypothèse de dépollution de trop grande ampleur puisqu'elle préconise une excavation totale des terres sur une profondeur de trois mètres, à l'exclusion de toute autre mesure, telle que le confinement », quand le diagnostic de l'APAVE du 9 juillet 2012 indique, à ce sujet (p.45), sous l'intitulé « Démarche sites et sols pollués à poursuivre », que « ce diagnostic EVAL phase 3 montre la présence de pollution de sols dans des proportions incompatibles avec l'implantation du projet d'implantation ESAT et EMPRO directement sur ces terres. La réalisation d'un Plan de gestion est nécessaire et doit être conforme au guide méthodologique du MEDDTL. Ce plan de gestion doit combiner la réalisation des différentes actions dans l'ordre de priorité suivant : 1. Travaux de dépollution sur site pour les pollutions les plus importantes où la présence de cible est la plus probable. 2. Le confinement d'une partie de la pollution si celle-ci est envisageable (et si des travaux de dépollution engageraient des coûts économiques inacceptables). Le plan de gestion doit donc comporter les étapes suivantes : A. La définition d'un Plan de dépollution des sols comprenant l'ensemble des zones devant faire l'objet d'une dépollution. Il précisera : -Les zones pour lesquelles une dépollution doit être réalisée (quelque soit le type de dépollution envisagée) ; -La définition des zones pouvant faire l'objet d'un confinement (à valider par une Evaluation Quantifiée du Risque sanitaire prenant en compte l'usage futur du site)¿ », qu'il évoque ainsi l'hypothèse d'un éventuel confinement sans retenir que de telles mesures seraient « envisageables », point sur lequel, au contraire, il s'abstient précisément de se prononcer, en renvoyant à la réalisation d'un plan de gestion, incluant un plan de dépollution, devant préciser « la définition des zones pouvant faire l'objet d'un confinement (à valider par une Evaluation Quantifiée du Risque sanitaire prenant en compte l'usage futur du site)¿ », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du diagnostic précité et ainsi violé le principe précité, ensemble l'article 4 du code de procédure civile.