Cour d'appel, 22 octobre 2024. 22/06512

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Chambre civile 1-1 ARRÊT N° CONTRADICTOIRE Code nac : 63B DU 22 OCTOBRE 2024 N° RG 22/06512 N° Portalis DBV3-V-B7G-VPRD AFFAIRE : Epoux [H] C/ [R] [B] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de CHARTRES N° Chambre : 01 N° Section : 00 N° RG : 20/01345 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : -Me Franck LAFON, -la SCP COURTAIGNE AVOCATS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U] [H] né le [Date naissance 5] 1969 à [Localité 10] de nationalité Française et Madame [I] [T] épouse [H] née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 11] demeurant tous deux [Adresse 6] [Localité 4] représenté par Me Franck LAFON, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20220397 APPELANTS **************** Maître [R] [B] né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 13] [Adresse 7] [Localité 3] représenté par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 022730 Me Aymeric ANGLES, avocat - barreau de PARIS INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Juillet 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Anna MANES, Présidente, Madame Pascale CARIOU, Conseillère, Madame Sixtine DU CREST, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL, FAITS ET PROCÉDURE Selon acte authentique du 30 juin 2009, M. et Mme [H] ont fait l'acquisition d'un bien immobilier au sein d'une résidence de tourisme sise au [Localité 9] (74). Cet acte a été reçu par M. [L], ès qualités de notaire à [Localité 8], avec la participation de M. [B], notaire, qui assistait M. et Mme [H]. Par acte du 3 août 2017, reçu par Mme [N], ès qualités de notaire à [Localité 12], avec également la participation de M. [B], M. et Mme [H] ont revendu ledit bien immobilier à M. et Mme [F]. Par courrier du 16 mai 2019, l'administration fiscale a notifié aux époux [H] une rectification portant sur la réduction d'impôts dont ils avaient bénéficié au titre du dispositif dit « Censi-Bouvard '', à hauteur de la somme de 42 951 euros. Cette rectification était fondée sur le fait que les contribuables n'avaient pas respecté la durée minimale de 9 ans de mise en location du bien pour pouvoir bénéficier des réductions fiscales qui leur ont été appliquées. Estimant que M. [B] avait manqué à son devoir d'information et de conseil en n'attirant pas leur attention sur les conséquences fiscales engendrées par une vente avant l'expiration de cette période de neuf années, ils l'ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Chartres en vue d'obtenir sa condamnation à les indemniser au titre de leur préjudice financier et de leur préjudice moral. Par un jugement rendu le 28 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Chartres a : - Débouté M. [U] [H] et Mme [I] [T] de toutes leurs demandes en paiement, en l'absence de faute de M. [R] [B] ; - Condamné in solidum M. [U] [H] et Mme [I] [T] à payer à Me [R] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum M. [U] [H] et Mme [I] [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Gerbet-Avocats, société d'avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. M. et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement le 27 octobre 2022. Par dernières conclusions notifiées le 13 mai 2024, ils demandent à la cour de : - Les recevoir en leur appel ; - Le déclarer bien fondé ; Y faisant droit, - Infirmer le jugement entrepris en ce que, par cette décision, ils ont été déboutés de leurs demandes indemnitaires et ont été condamnés à verser à M. [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et enfin, en ce qu'ils ont été condamnés aux dépens. Statuant à nouveau, Vu les dispositions de l'article 1231 et suivants ou subsidiairement 1240 et suivants du code civil, - Condamner M. [B] à leur verser les sommes suivantes : *42 951 euros à titre principal en réparation de leur préjudice fiscal ; *5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; *6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouter M. [B] de ses demandes, - Condamner M. [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de M. Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 21 avril 2024, M. [B] demande à la cour de : - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres le 28 septembre 2022 Et y ajoutant en tant que de besoin, Vu l'article 1240 du code civil, - Dire et juger qu'il n'a commis aucune faute, - Dire et juger que M. [H] et Mme [T] ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué, - Dire et juger que M. [H] et Mme [T] ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum, - Débouter M. [U] [H] et Mme [I] [T] de toutes leurs demandes, - Condamner in solidum M. [U] [H] et Mme [I] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner in solidum M. [U] [H] et Mme [I] [T] aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Mme Isabelle Delorme-Muniglia, société d'avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 16 mai 2024. SUR CE, LA COUR, Sur les limites de l'appel Le jugement est critiqué en toutes ses dispositions. L'affaire se présente donc dans les mêmes termes qu'en première instance. Sur la faute de M. [B] Pour débouter les époux [H] de leurs demandes, le tribunal a retenu que les investisseurs n'avaient jamais fait part à M. [B] de leur intention de bénéficier du dispositif fiscal dit ' Censi-Bouvard ' et que dans ces conditions, le notaire, qui n'avait pas à rechercher cette information, n'avait commis aucune faute. Moyens des appelants M. et Mme [H] maintiennent que leur notaire aurait dû les informer des conséquences fiscales de la vente de leur bien immobilier avant l'expiration d'une période de 9 ans. Ils considèrent que le moyen soulevé par l'intéressé, à savoir qu'il n'avait pas connaissance des intentions fiscales de ses clients puisqu'ils n'auraient pas renseigné le questionnaire-acquéreur, constitue un aveu de sa faute. Ils affirment ne pas avoir eu connaissance de ce questionnaire mais qu'en revanche M. [B] leur a remis une documentation sur le dispositif Censi Bouvard, ce qui démontrerait qu'il connaissait l'intention de ses clients. M. [B] rappelle qu'en application de l'article 1240 du code civil, il appartient aux appelants de rapporter la preuve d'une faute et d'un préjudice certain découlant de cette faute. Il affirme que les appelants ne lui ont jamais fait part de leur objectif de bénéficier de la réduction d'impôt et qu'ils ne lui ont pas transmis le questionnaire- acquéreur qui aurait pu le renseigner sur leurs éventuelles intentions fiscales. Il soutient donc ne pas avoir commis de faute en omettant d'informer les parties d'une circonstance qui lui était inconnue et fait valoir qu'en tout état de cause, les acquéreurs savaient parfaitement que le bien devait rester loué neuf années pour bénéficier des avantages fiscaux. Il relève à cet égard que la jurisprudence exclut du champ d'application du devoir de conseil les données de faits connues de l'ensemble des parties. (Cass, 1ère Ch. Civ, 11 janvier 2017, 16-10607) Appréciation de la cour L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, celui qui s'estime lésé doit démontrer, outre la faute du notaire, un préjudice et le lien causal entre ce dernier et la faute. Le notaire, qui, prêtant son concours à l'établissement d'un acte, doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de cet acte, est également tenu à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et d'information. Le devoir de conseil est impératif et absolu. Le notaire ne peut s'y dérober en alléguant qu'il s'est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties, ou en se prévalant des compétences ou connaissances personnelles de son client ou de l'intervention d'autres professionnels à ses côtés. Le tribunal a estimé qu'il n'était pas démontré que le notaire était au courant des objectifs fiscaux de ses clients et qu'il n'avait pas commis de faute en n'attirant pas leur attention sur les conséquences fiscales d'une revente du bien avant l'expiration d'une période de 9 ans. Il est exact que M. et Mme [H] ne démontrent pas plus qu'en première instance avoir explicitement informé M. [B] de ce qu'ils avaient bénéficié au cours des 7 années précédentes de déductions fiscales dans le cadre du dispositif ' Censi-Bouvard'. Néanmoins, les éléments dont disposait le notaire à l'occasion de sa participation à l'acte d'acquisition en 2009 puis de revente étaient de nature à attirer son attention sur d'éventuelles conséquences fiscales liées à cette revente. En effet, l'acte initial passé le 30 juin 2009 mentionnait que l'acquisition d'un bien faisait l'objet d'un bail commercial au profit d'une société de gestion de résidence tourisme. L'offre de prêt indiquait que l'objet dudit prêt est destiné à ' l'achat d'un appartement à titre de résidence secondaire à usage locatif  '. Or, des telles acquisitions bénéficient d'avantages fiscaux au travers différents dispositifs destinés à favoriser le secteur de l'immobilier, qu'il s'agisse du dispositif 'Censi-Bouvard ' ou d'autres du type ' loi Scellier'. Amené à prêter son concours à une opération d'acquisition puis de vente d'un bien assorti d'un bail commercial au profit d'une société exploitant une résidence de tourisme, opération qui ne s'apparente pas à une simple acquisition d'une résidence secondaire pour un usage personnel, M. [B] devait interroger ses clients de façon plus particulière afin de s'assurer que l'acte projeté correspondait à leurs attentes. Au surplus, il reproche aux époux [H] de ne pas avoir rempli le ' questionnaire acquéreur ' qui lui aurait permis de connaître leurs éventuelles intentions fiscales. Or, il ne démontre pas avoir adressé ce document aux époux [H] tout en reconnaissant implicitement l'existence de ce document. Il lui appartenait de solliciter ces informations qu'il estime lui-même nécessaires pour apporter son concours de façon utile et le cas échéant à relancer ses clients dans l'hypothèse où ceux-ci conserveraient le silence. Il pourra être ajouté que M. [B] n'a pas reçu lui-même les actes de vente. Les époux [H] l'ont sollicité afin qu'il apporte son concours à l'acte, ce qui n'était nullement obligatoire. M. [B] devait donc de plus fort les interroger sur leurs attentes et les raisons pour lesquelles ils estimaient nécessaire d'être personnellement assistés pour ces deux transactions. M. [B] a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité et le jugement sera infirmé sur ce point. Sur le préjudice et le lien de causalité Moyens des parties M. et Mme [H] font valoir qu'ils ont perdu une chance d'avoir pu bénéficier de l'avantage fiscal et ont le sentiment d'avoir été sanctionnés pour avoir enfreint la loi fiscale. M. [B] fait valoir que les époux [H] ne démontrent pas s'être acquitté des sommes mises à leur charge et que leur préjudice est dès lors hypothétique. Il ajoute que le préjudice ne peut être constitué d'une imposition légalement due et qu'en tout état de cause le dommage allégué s'analyse en une perte de chance qui ne peut pas être égale à l'avantage perdu. Il soutient que les époux [H] ne démontrent pas que mieux informés, ils auraient différé la vente de quelques mois. Appréciation de la cour Lorsque le dommage causé par la faute du notaire consiste en la disparition de la possibilité d'un événement favorable, sa réparation ne peut être accordée qu'au titre d'une perte de chance, entendue comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. En l'espèce, M. et Mme [H], qui détenaient le bien depuis 8 ans, ont perdu une chance de différer de quelques mois la revente du bien afin de conserver le bénéfice des avantages fiscaux dont ils avaient bénéficié depuis leur acquisition. La perte de chance de renoncer à une revente prématurée est certaine : informés qu'une revente après 8 ans de location entraînerait nécessairement la remise en cause des réductions fiscales déjà accordées, les époux [H] auraient eu la possibilité d'y renoncer temporairement. Cependant, pour évaluer cette perte de chance, il convient d'apprécier si les époux [H] avaient la possibilité réelle de différer cette opération. Pour évaluer le quantum de la perte de chance, il doit donc être tenu compte du fait qu'il restait seulement une année avant que les avantages fiscaux ne soient définitivement acquis mais que d'un autre côté les époux [H] ne précisent pas dans quelle mesure ils pouvaient différer leur projet. Dans ces conditions, la perte de chance sera évaluée à 50%, le préjudice indemnisable étant constitué de la somme mise à leur charge et dont ils justifient s'être acquitté. Il leur sera donc accordé la somme de 21 475,50 euros (50 % x 42 951 euros). S'agissant du préjudice moral, il leur sera alloué la somme de 500 euros chacun compte tenu de l'aspect vexatoire du redressement fiscal. Sur les demandes accessoires Le sens du présent arrêt commande d'infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. M. [B] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il sera en outre condamné à verser aux époux [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la totalité de la procédure. Sa demande présentée sur ce fondement sera rejetée. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition ; INFIRME le jugement entrepris, Statuant à nouveau et ajoutant, CONDAMNE M. [B] à verser à M. et Mme [H] la somme de 21 475,50 euros au titre du préjudice matériel, CONDAMNE M. [B] à verser à M. et Mme [H] la somme de 500 euros chacun au titre du préjudice moral, CONDAMNE M. [B] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel, DIT qu'ils pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [B] à verser à M. et Mme [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE M. [B] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, - signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,