Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 07 DÉCEMBRE 2023
N° 2023/ 397
Rôle N° RG 20/11182 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQZG
S.A.R.L. LOCATION [Localité 4]
C/
Société [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE
Me Etienne BERARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 14 Décembre 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-16-0254.
APPELANTE
S.A.R.L. LOCATION [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Société [Adresse 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La SARL LOCATION [Localité 4] est propriétaire d'un appartement situé au 3ème étage d'un immeuble en copropriété, [Adresse 3], situé à [Localité 4].
Le 04 février 2014, le syndicat des copropriétaires était avisé de l'existence d'un dégât des eaux qui semblait provenir de l'appartement de cette dernière.
Les 31 janvier 2014 et 06 février 2014, la société SICAP AZUR, entreprise de plomberie, qui a pu accéder au lot appartenant à la SARL LOCATION [Localité 4], est intervenue pour un dégât des eaux provenant des colonnes de chauffage du 3ème étage.
Les travaux effectués par cette société ont créé des dommages au sein du lot appartenant à la SARL LOCATION [Localité 4].
Par acte d'huissier du 22 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL LOCATION [Localité 4] aux fins de la voir condamner à des arriérés de charges de copropriété et à des dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 14 décembre 2017, le tribunal d'instance de Nice a :
- condamné la SARL LOCATION [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], [Adresse 1] la somme de 4361,81 euros (quatre mille trois cent soixante et-un euros et 81 cts) au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2017, en compris les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- dit que cette somme produira intérêts au taux légal compter-de la mise en demeure du 3 février 2017,
- condamné la SARL LOCATION [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], [Adresse 1] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts
-débouté la SARL LOCATION [Localité 4] de sa demande reconventionnelle et de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL LOCATION [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], [Adresse 1] la somme de 1000 € (mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la SARL LOCATION [Localité 4] aux dépens, en ce compris les frais d'huissier,
- condamné l'exécution provisoire du présent jugement.
Le 12 février 2018, la SARL LOCATION [Localité 4] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
L'affaire, alors enrôlée sous le numéro RG 18/02427, a fait l'objet d'une radiation par ordonnance du 27 novembre 2018. Elle a été réenrôlée sous le numéro RG 20/11182.
Par conclusions notifiées le 11 mai 2018 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SARL LOCATION [Localité 4] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de ses demandes,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4387, 81 euros,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de SELARL LEXAVOUE prise en la personne de Maître Pierre-Yves IMPERATORE.
Elle souligne qu'au mois de janvier 2014, le chauffage collectif de l'immeuble, dont l'alimentation en eau circule dans le sol et les murs de son appartement, s'est mis à fuir. Elle explique que le plombier mandaté par le syndic a constaté des fuites dans les appartements situés en dessous du sien. Elle déclare que les travaux effectués par ce plombier ont créé des dégâts dans son logement dont le chauffage a été coupé. Elle reproche au syndicat des copropriétaires, qui s'était engagé à réparer son logement, de n'avoir pas tenu son engagement.
Elle conclut être en droit de solliciter l'exonération des charges pour la période postérieure au mois de janvier 2014.
Elle ne conteste pas être redevable de la somme de 1432,19 euros arrêtée au 22 janvier 2014.
Elle souligne n'avoir pas participé à l'assemblée générale du 18 décembre 2015 et n'avoir donc pas approuvé les comptes pour la période considérée.
Elle indique également solliciter une compensation entre sa créance et celle du syndicat des copropriétaires.
Elle demande le remboursement des frais qu'elle a exposés pour réparer son appartement à la suite de l'intervention du plombier mandaté par le syndic. Elle évoque un manque à gagner en raison de son impossibilité d'avoir pu louer son appartement pendant un mois.
Elle sollicite en conséquence une compensation entre la somme de 1432,19 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et celle de 5820 euros correspondant au coût de la remise en état de son appartement, à son préjudice de jouissance et aux frais du constat d'huissier.
Par conclusions notifiées le 12 juin 2018 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires demande la cour :
- de confirmer le jugement déféré sauf à voir condamner la SARL LOCATION [Localité 4] à lui verser la somme de 5112,75 euros avec intérêts à compter du 03 février 2017 sur la somme de 4361, 81 euros et à compter des conclusions pour le surplus,
- de condamner la SARL LOCATION [Localité 4] à lui verser 2500 euros en application de l'article 1153 alinéa 4 du code civil,
- de condamner la SARL LOCATION [Localité 4] à lui verser 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SARL LOCATION [Localité 4] aux dépens de première instance et d'appel.
Il expose que la société LOCATION [Localité 4] a cessé de régler ses charges de copropriété depuis l'année 2015 et indique actualiser sa demande d'arriérés de charges. Il fait état de l'approbation des comptes par les assemblées générales, qui n'ont pas été contestés par l'appelante.
Il note que l'appartement de la société LOCATION [Localité 4] était en cours de rénovation en mars 2014 si bien qu'il est faux de dire qu'il aurait pu être loué. Il relève que les réparations qui devaient être effectuées à la suite du passage du plombier consistaient en de menues réparations qui auraient pu être faites très rapidement si la société LOCATION [Localité 4] les avait acceptées. Il ajoute que le plombier a pu effectuer quelques réparations (tube défaillant remplacé à l'identique; remise en marche du chauffage).
Il relève que la facture de remise en état produite au débat émane de la société MF&S dont l'ancienne gérante, Madame [W] est la gérante de la SARL LOCATION [Localité 4]. Il en conclut que cette société s'est constituée une facture à elle-même.
Il fait état de la résistance abusive de la société LOCATION [Localité 4] dans le paiement de ses charges qui lui crée un préjudice financier dont il demande réparation.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 septembre 2023.
MOTIVATION
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
La société LOCATION [Localité 4] ne conteste pas les charges qui lui sont réclamées, arrêtées au 22 janvier 2014, d'un montant de 1432,19 euros. Elle ne conteste pas plus le montant des charges qui lui sont réclamées pour la période postérieure; en effet, elle soulève uniquement, soit l'exception d'inexécution en raison de l'absence de remise en état de son bien à la suite de l'intervention de la société, soit la compensation des sommes dont elle est recevable avec sa demande de dommages et intérêts.
L'obligation au paiement des charges est d'ordre public, puisqu'elle est la condition du bon fonctionnement de la copropriété. Ainsi, l'exception d'inexécution n'est pas admise pour faire échec à l'action en paiement de charges.
Si l'exception d'inexécution ne peut être opposée à l'action en paiement de charges, la
compensation, simple mode de paiement, s'opère, en application du droit commun des articles
1290 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable au litige, à la condition qu'existent
des créances réciproques et fongibles.
Aux termes de l'article 1384 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.
Il n'est pas contesté que la société SICAP AZUR, mandatée par le syndic des copropriétaires, a endommagé le lot appartenant à la société LOCATION [Localité 4], lors de son intervention pour réparer les causes d'un dégât des eaux.
Il ressort de la facture du 10 février 2014 de cette société qu'elle est intervenue les 31 janvier 2014 et 06 février 2014; qu'à cette dernière date, elle a arrêté le chauffage, procédé à une vidange, cassé du marbre au sol pour mettre à jour des colonnes montantes de chauffage et localiser la fuite. La facture mentionne que la société, qui a coupé un tube sur place, a confectionné une nouvelle partie à l'identique, remis en marche le chauffage et nettoyé les lieux.
Restait donc à réparer le marbre cassé au sol. Le même jour, le syndic sollicitait un devis pour reprendre le marbre. Celui-ci lui parvenait dès le 10 février 2014 (pièce 12 de l'intimé). Le syndic ajoutait qu'il devait également remettre en place le coffre dans l'entrée gauche à la suite de l'intervention du plombier qu'il avait mandaté (pièce 15). Dans le même temps, le syndic envoyait un courriel (pièce 10) le 07 février 2014 au représentant de la société LOCATION [Localité 4] auquel était annexée une lettre qui mentionnait que le plombier avait constaté que le réseau de chauffage privatif de la société était fuyard et qui demandait que le copropriétaire effectue des réparations avant que puisse être remis en place le marbre dans l'appartement. Par lettre du 07 février 2014, le représentant de la société LOCATION [Localité 4] sollicitait le syndic pour savoir ce qu'il comptait réellement faire, évoquant le fait que 'le monsieur du marbre veut réparer, puis casser à nouveau et réparer encore'; il demandait également au syndic s'il souhaitait 'remettre en fonction le 2ème chauffage'. Le 19 février 2014, le syndic de copropriété envoyait une lettre au représentant de la société LOCATION [Localité 4] pour lui signifier que le syndic ne devait remettre en place que le marbre au sol et le coffre dans l'entrée gauche; le syndic lui demandait si les réparations nécessaires au niveau du réseau de chauffage avait été effectuées. A compter de cette date, il n'apparaît pas que les parties aient à nouveau échangé sur ces différents points.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'il était nécessaire que la société LOCATION [Localité 4] effectue elle-même des travaux pour procéder à la remise en état de son bien (marbre et coffre dans l'entrée). Il ne justifie pas d'un refus émanant la société LOCATION [Localité 4] de laisser intervenir la société mandatée pour réparer le marbre et le coffre. En effet, la société LOCATION [Localité 4] sollicitait uniquement des explications sur les travaux qui devaient être entrepris.
La société LOCATION [Localité 4] souligne avoir effectué elle-même les travaux de remise en état. Elle founit une facture du 08 mai 2014 qui porte sur la découpe du marbre et son ponçage, la création d'un mur pour cacher une colonne de chauffage, la réparation du mur de l'entrée, le remplacement d'un carrelage de douche italienne, le remplacement du carrelage de douche, le remplacement d'une porte de salle de bain pourrie et la remise en peinture globale de l'appartement.
La société LOCATION [Localité 4] ne démontre pas que l'intervention du plombier mandaté par le syndic ait créé des désordres différents de celui du marbre cassé et de celui affectant le coffre dans l'entrée. La facture du 08 mai 2014 qu'elle produit porte sur des prestations qui excèdent les travaux rendus nécessaires par l'intervention de la société mandatée par le syndic des copropriétaires. Il convient donc de s'appuyer sur le montant du devis qui avait été établi le 10 février 2014 par Monsieur [P] et qui chiffrait la remise en état du bien à la somme de 1518 euros TTC.
Par ailleurs, comme le note avec justesse le premier juge, le logement appartenant à la société LOCATION [Localité 4] était en cours de rénovation lors de l'intervention d'un huissier de justice mandaté par cette dernière, si bien qu'elle ne rapporte pas la preuve que l'absence de possibilité d'avoir pu louer le bien pendant un mois résultait exclusivement des désordres liés aux travaux effectués par la société SICAP AZUR.
Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société LOCATION [Localité 4] la somme de 1518 euros TTC qui viendra, par le biais de la compensation, en déduction de l'arriéré des charges de copropriété qui s'élevait à la somme de 4361, 81 euros arrêté au premier janvier 2017 (premier appel de fonds pour le trimestre de l'année 2017) .
En conséquence, il convient de condamner la société LOCATION [Localité 4] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2843, 81 euros, au titre de l'arriéré de charges arrêté au premier trimestre de l'année 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2017 (date d'une mise en demeure non contestée). Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
A compter de premier avril 2017, la dette de charges de copropriété s'est aggravée. La société LOCATION [Localité 4] est redevable, pour la période débutant au premier avril 2017 au premier avril 2018 (appel de fonds du deuxième trimestre 2018 inclus), de la somme de 750,94 euros. La société LOCATION [Localité 4] sera condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La société LOCATION [Localité 4], sur la période du 13 novembre 2014 au 17 avril 2018, a cessé tout versement, à l'exception de deux versements des 11 août 2015 et 13 avril 2018, qui n'ont pas permis d'apurer la dette de charges de copropriété. Elle a laissé s'accroître la dette de charges de copropriété. Ces manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute causant à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a condamné la société LOCATION [Localité 4] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros de dommages et intérêts qui réparer intégralement le préjudice subi par le syndicat.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
La société LOCATION [Localité 4] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel seront rejetées.
Elle sera en outre condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le jugement déféré qui a condamné la société LOCATION [Localité 4] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné la SARL LOCATION [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], [Adresse 1] la somme de 4361,81 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2017, en ce compris les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dit que cette somme produira intérêts au taux légal compter-de la mise en demeure du 3 février 2017,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT
DIT que l'arriéré de charges de copropriété de la société LOCATION [Localité 4] arrêté au premier trimestre de l'année 2017 s'élève à 4361,81 euros,
FIXE à 1518 euros le montant des sommes dues par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à la société LOCATION [Localité 4] à raison de l'intervention de la société SICAP AZUR le 06 février 2014,
ORDONNE la compensation entre les sommes dues par chaque partie,
CONDAMNE, après compensation, la société LOCATION [Localité 4] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2843,81 euros, au titre de l'arriéré de charges arrêté au premier trimestre de l'année 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2017 (date d'une mise en demeure non contestée),
CONDAMNE la société LOCATION [Localité 4] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 750,94 euros au titre des charges de copropriétaires pour la période du premier avril 2017 au premier avril 2018 (appel de fonds du deuxième trimestre 2018 inclus),
CONDAMNE la société LOCATION [Localité 4] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE la société LOCATION [Localité 4] aux dépens de la présente procédure.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
