Cour d'appel, 28 juin 2023. 20/01011

MINUTE N° 307/23 Copie exécutoire à - Me Joëlle LITOU-WOLFF - Me Anne CROVISIER Le 28.06.2023 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 28 Juin 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 20/01011 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HJ4K Décision déférée à la Cour : 13 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de SAVERNE - Chambre civile APPELANTE : S.C.I. LA POTERIE prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour INTIMEE : S.A.S. GEZIM INTERIM prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Anne CROVISIER, avocat à la Cour COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme PANETTA, Présidente de chambre M. ROUBLOT, Conseiller Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par un arrêt en date du 15 juin 2022, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits de la procédure et des prétentions des parties, la Cour d'Appel de Colmar a : Ordonné la réouverture des débats. Révoqué l'ordonnance de clôture en date du 15 septembre 2021. Invité la SCI LA POTERIE à compléter et régulariser son dossier d'annexes en conformité avec son bordereau récapitulatif de pièces, et à produire des photographies ou leurs copies, exploitables par la Cour. Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 23 septembre 2022. Par ses dernières conclusions en date du 3 juin 2020, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la SCI LA POTERIE demande à la Cour de : Dire bien fondé l'appel de la SCI LA POTERIE. Y faisant droit, Réformer le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Dire les demandes de la SAS GEZIM INTERIM irrecevables et en tout état de cause mal fondées, Débouter la SAS GEZIM INTERIM de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions. Dire la SCI LA POTERIE recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle, en conséquence, Condamner la SAS GEZIM INTERIM à payer à la SCI LA POTERIE la somme de 45.572,12 € au titre des frais de remise en état du bâtiment, après déduction du dépôt de garantie et avec intérêts au taux légal à compter de l'état des lieux de sortie, Condamner la SAS GEZIM INTERIM à payer à la SCI LA POTERIE la somme de 98 677 € au titre de l'indemnité d'occupation des locaux occupés par le preneur et non visés par le bail, avec intérêts au taux légal à compter de l'état des lieux de sortie, Condamner la SAS GEZIM INTERIM à payer à la SCI LA POTERIE une somme de 182,94 € au titre du remboursement de la redevance d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2015. Condamner la SAS GEZIM INTERIM à payer à la SCI LA POTERIE une somme de 2.668 € au titre du remboursement de la taxe foncière pour l'année 2015. Condamner la SAS GEZIM INTERIM à payer à la SCI LA POTERIE une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner la SAS GEZIM INTERIM aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel. Ordonner la capitalisation des intérêts. Débouter la SAS GEZIM INTERIM de toutes conclusions contraires. Par ses dernières conclusions en date du 4 août 2020, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la SAS GEZIM INTERIM demande à la Cour de : Confirmer le jugement rendu en première instance, Débouter la SCI LA POTERIE de ses demandes d'infirmation, Condamner la SCI LA POTERIE à verser à la SAS GEZIM INTERIM une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. La Cour se référera aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et de leurs prétentions. Par une ordonnance en date du 23 septembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 11 janvier 2023. A cette audience l'affaire a été renvoyée à l'audience du 22 Mars 2023, à laquelle elle a été retenue. MOTIFS DE LA DECISION : Il convient de rappeler que : - par acte sous seing privé en date du 15 mai 1995, la SCI LA POTERIE a donné à bail à la SAS GEZIM INTERIM un local professionnel situé à SELESTAT en vue de l'exploitation d'une agence de travail temporaire pour une durée de 6 ans avec tacite reconduction. A la date de signature du bail et jusqu'en 2008, M. [Z], associé et gérant de la SCI LA POTERIE, exerçait les fonctions de président de la SAS GEZIM INTERIM. - par courrier en date du 22 juin 2015, la SAS GEZIM INTERIM a notifié la SCI LA POTERIE la résiliation du bail avec effet au 31 décembre 2015. Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été établi par huissiers de justice le 4 janvier 2016. - par courrier en date du 4 mars 2016, la SAS GEZIM INTERIM a adressé à la SCI LA POTERIE une mise en demeure de payer la somme de 12.601 € correspondant au remboursement du dépôt de garantie et au versement de la taxe foncière après déduction de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères. Sur la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives : La société bailleresse s'est opposée à la restitution du dépôt de garantie en invoquant l'existence de réparations locatives. La SCI LA POTERIE affirme que, nonobstant le bon état apparent mentionné dans l'état des lieux de sortie et malgré l'absence de preuves des dégâts préexistants et de la réalisation de travaux de remise en état, le taux de vétusté appliqué ne doit être appliqué qu'à compter de 2008, date de la cession de la SAS GEZIM INTERIM. La SCI LA POTERIE indique que le contrat prévoit clairement, qu'il revient à la SAS GEZIM INTERIM, le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a trouvés, de ce fait les travaux d'entretien et les réparations rendues nécessaires par l'usure normale des locaux sont à la charge du preneur, que seul le preneur est à l'origine de la vétusté des lieux loués. La SCI LA POTERIE indique qu'en raison de ce défaut d'entretien, un devis de 48.621,10 € a été produit pour les réparations, qu'étant donné qu'il est plus élevé que le montant du dépôt de garantie, ce dernier sera déduit des réparations. La SCI LA POTERIE estime que l'huissier ne peut valablement conclure à un 'bon état apparent' alors que l'ensemble de ses constatations laisse refléter un état d'usure avéré et avancé des locaux. Au soutien de son argumentation, la SCI LA POTERIE produit un ensemble de photos pour justifier des dégradations imputables au preneur et non au fait du temps et fait valoir que la SAS GEZIM INTERIM ne démontre en rien avoir mené des travaux de rénovation ou d'entretien. La SAS GEZIM INTERIM indique que l'état des lieux de sortie ne souffre d'aucune impartialité, puisque chacune des parties étaient présentes, toutes deux assistées de leurs huissiers respectifs en plus de l'huissier instrumentaire. La SAS GEZIM INTERIM fait valoir devant la Cour, que l'état des lieux mentionne que les réparations locatives ont été exécutées et que la SAS GEZIM INTERIM a bien laissé l'ensemble des locaux loués dans un bon état apparent, que certains éléments ont présenté un état d'usure normale eu égard à la vétusté des locaux. La SAS GEZIM INTERIM indique que jamais la SCI LA POTERIE n'a invoqué un quelconque défaut d'entretien locatif lors de l'état des lieux de sortie. La SAS GEZIM INTERIM ajoute que d'ailleurs, au lendemain de l'état des lieux, la SCI LA POTERIE s'est contentée de réclamer la taxe sur les ordures ménagères et la taxe foncière 2015. La SAS GEZIM INTERIM explique que la SCI LA POTERIE a uniquement émis cette contre-créance de travaux de réparations parce que la SAS GEZIM INTERIM a refusé de régler la taxe foncière et a demandé le remboursement des taxes indûment réglées par elle. La SAS GEZIM INTERIM rejette toute accusation de dégradations volontaires et affirme, en effet, avoir récupéré les locaux suite à la cession par M. [Z] en 2008 et avoir mené des travaux de réfection des locaux, qui n'avaient pas été rénovés pendant 13 ans. La SAS GEZIM INTERIM estime qu'elle subit uniquement l'absence de réalisation d'état des lieux d'entrée par M. [Z] qui, étant donné qu'il louait les locaux à la SCI LA POTERIE dont il est le gérant, n'a pas jugé nécessaire de le faire. La SAS GEZIM INTERIM explique également que si M. [Z] était demeuré gérant de la SAS GEZIM INTERIM, jamais ce litige n'aurait eu lieu. Ainsi, la SAS GEZIM INTERIM souhaite que soit confirmée la décision rendue en première instance. La SAS GEZIM INTERIM fait valoir que M. [Z] est le principal responsable de l'état des locaux à la cessation du bail, étant donné sa longue occupation des locaux. Concernant la somme demandée par la SCI LA POTERIE au titre des travaux de réfection, la SAS GEZIM INTERIM fait d'abord valoir que ces travaux ont pour but de rendre neuf le bâtiment, que de plus le bâtiment étant placé en vente, la SAS GEZIM INTERIM estime que l'on peut douter de la volonté de procéder aux travaux, qu'en plus, la SAS GEZIM INTERIM n'a pas pu faire réaliser un contre-devis, qu'ainsi celui de la SCI LA POTERIE n'est pas contradictoire. Qu'en ce qui concerne les photos complémentaires émises par la SCI LA POTERIE, la SAS GEZIM INTERIM indique qu'elles n'ont aucune valeur probante car elles ont été prises un an après que la SAS GEZIM INTERIM ait quitté les locaux et ne sont pas contradictoires. Il est constant que lors de la signature du contrat de bail, le gérant de la SAS GEZIM INTERIM a versé un dépôt de garantie de 20 000 francs soit 3 048 € et que le gérant de la SAS GEZIM INTERIM était Monsieur [Z] et que les gérants de droit et de fait de la SCI LA POTERIE étaient Monsieur et Madame [Z]. Lorsque Monsieur [Z] est entré dans les lieux, il n'a pas procédé à l'établissement d'un état des lieux et dans cette hypothèse, la présomption de l'article 1731 du code civil, selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives trouve à s'appliquer en l'espèce. Lorsque la SAS GEZIM INTERIM a quitté les locaux, un état des lieux de sortie a été établi par voie d'huissier et chaque partie était accompagnée de son huissier, ce qui est établi par la lecture du procès-verbal dressé par Maître [E] huissier de justice, le 04 Janvier 2016. Ce constat des lieux a été réalisé, en accord entre les parties, par Maître CHRISTOPHE. L'huissier de justice a relevé que les locaux loués étaient en bon état apparent, dans un état d'usure normale tout en notant que certains sanitaires n'étaient pas nettoyés et que certains revêtements de sols ou de murs présentaient des tâches ou des traces. Ainsi, il résulte de ce procès-verbal, que certains éléments présentaient des détériorations qui ne relevaient pas de la vétusté, comme cela a été pertinemment et précisément relevé par le premier juge. La SCI LA POTERIE a produit aux débats, en annexe 15 et 17, des copies numériques de photographies en couleur. Ces documents ne contiennent aucune indication quant aux lieux concernés et à la date à laquelle elles ont été prises et ne peuvent, dans ces conditions, venir étayer son argumentation concernant l'existence et l'importance des réparations locatives qu'elle estime devoir être prises en charge par la société preneuse. Ainsi, la Cour confirmera, au surplus par des motifs adoptés, la décision du premier juge portant sur le montant des réparations locatives devant être mises à la charge du preneur, soit 1 000 € et sur le montant du dépôt de garantie devant être en conséquence, restitué, soit 2048,98 €. Sur la demande de remboursement de la taxe foncière : Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel. À ces justes et propres motifs que la Cour adopte, il convient seulement d'ajouter que la novation ne peut pas être retenue, dès lors qu'elle ne se présume pas et qu'elle doit être clairement établie, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, dès lors que la société bailleresse ne démontre pas une volonté non équivoque de la société preneuse de déroger aux clauses du bail. En conséquence, la décision entreprise sera confirmée. Sur la demande reconventionnelle en versement d'une indemnité d'occupation : La SCI LA POTERIE indique que la SAS GEZIM INTERIM ne peut contester cette occupation, non prévue dans le bail des parties de l'immeuble louées. La SCI LA POTERIE indique que la SAS GEZIM INTERIM a reconnu cette occupation sans titre et que malgré la volonté pour la SCI LA POTERIE de trouver un accord à ce sujet, la SAS GEZIM INTERIM s'est opposée à toute modification, estimant que la SCI LA POTERIE ne pourrait de toute manière pas louer ces parties à d'autres preneurs, étant donné leur non-alimentation en électricité. La SCI LA POTERIE conteste les dires de la SAS GEZIM INTERIM, en expliquant que plusieurs des parties occupées illégalement étaient bien raccordées à l'électricité et bénéficiaient d'un accès distinct via un escalier desservant tous les niveaux du bâtiment, et que dire que les pièces n'étaient pas louables en l'état est faux et c'était bien l'intention de la SCI LA POTERIE de pouvoir louer lesdites pièces, d'où sa demande d'augmentation du loyer au prorata des pièces occupées supplémentaires. Etant donné le refus de la SAS GEZIM INTERIM, la SCI LA POTERIE a donc formulé un calcul de l'indemnité d'occupation qui fonde aujourd'hui sa demande. La SCI LA POTERIE fait valoir que rien n'est indiqué dans le constat d'huissier sur l'alimentation électrique desdites pièces, qu'ainsi, affirmer qu'il n'y en a pas, comme le fait la SAS GEZIM INTERIM est dénué de fondement, car non prouvé. La SAS GEZIM INTERIM affirme que la SCI LA POTERIE lui a laissé la liberté de jouir de pièces non louables en l'état, car dénuées d'alimentation électrique, utilisées seulement pour l'archivage. La SAS GEZIM INTERIM fait également valoir que cette pratique a été initiée par M. [Z], lorsqu'il était encore gérant de la SAS GEZIM INTERIM, et mentionne également que ces pièces étaient inexploitables pour le bailleur, faute d'accès distinct et de conformité aux exigences légales. La SAS GEZIM INTERIM fait valoir qu'en 2010, deux ans après la cession, M. [Z] a tenté d'ajuster le loyer en fonction des pièces supplémentaires occupées, ce que la SAS GEZIM INTERIM a refusé, pendant 5 ans M. [Z] n'a plus jamais évoqué le sujet. Ce n'est ainsi qu'une fois que la SAS GEZIM INTERIM eu donné congé que la SCI LA POTERIE a adressé une demande d'indemnités d'occupation sur les pièces d'archivage. La Cour relèvera, comme le premier juge, que la SCI LA POTERIE n'a jamais ignoré l'occupation des pièces litigieuses aux fins d'archivage par le preneur et qu'après avoir proposé une modification du bail à la SAS GEZIM INTERIM, refusée par celle-ci, la société bailleresse a renoncé à solliciter une contre-partie à l'occupation de ces pièces. Dans ces conditions, la société preneuse ne peut pas invoquer un accord sur un réajustement du loyer qui tiendrait compte de l'occupation de ces pièces. La Cour confirmera la décision entreprise sur ce point, en adoptant les motifs pertinents du premier juge, qui a fait une parfaite analyse des faits de la cause et des règles à appliquer. La décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions. Sur le surplus des demandes : Succombant, la SCI LA POTERIE sera condamnée aux entiers dépens et sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée L'équité commande l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS GEZIM INTERIM. P A R C E S M O T I F S La Cour, Confirme le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saverne le 13 Décembre 2019, Y Ajoutant, Condamne la SCI LA POTERIE aux entiers dépens et Rejette sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI LA POTERIE à verser à la SAS GEZIM INTERIM la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière : la Présidente :