Cour d'appel, 07 février 2012. 10/06526

R.G : 10/06526 Décision du Tribunal de Grande Instance de MONTBRISON Au fond du 30 juillet 2010 RG : 2008/00906 ch n° [L] [F] [K] [E] C/ SOCIETE ROMEO CONSEILS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 07 Février 2012 APPELANTS : M. [H] [L] né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 12] Chez Mme [Z] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de Lyon , assisté de la SCP PUTIGNIER-MARFAING, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, Mme [R] [F] divorcée [L] née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 13] [Adresse 4] [Localité 7] représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de Lyon, assistée de la SCP PUTIGNIER-MARFAING, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, Mme [W] [K] née le [Date naissance 8] 1980 à [Localité 13] [Adresse 11] [Localité 6] représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de Lyon, assistée de la SCP PUTIGNIER-MARFAING, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, M. [C] [E] [Adresse 11] [Localité 6] représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de Lyon, assisté de la SCP PUTIGNIER-MARFAING, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, INTIMEE : SOCIETE ROMEO CONSEILS Enseigne : 'CIMM IMMOBILIER' [Adresse 9] [Localité 10] représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de Lyon, assistée de Me CASANO avocat au barreau de Marseille ****** Date de clôture de l'instruction : 13 Décembre 2011 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2012 Date de mise à disposition : 07 Février 2012 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Jean-Jacques BAIZET, président - Agnès CHAUVE, conseiller - Michel FICAGNA, conseiller assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. **** Le 15 octobre 2007, les époux [H] [L] [R] [F] ont donné mandat à la société ROMEO CONSEILS de vendre une maison leur appartenant moyennant le prix de 294.000 euros, le montant de la rémunération de l'agence à la charge des vendeurs étant fixé à 14.000 euros. Ce mandat de vente interdisait à Monsieur [L] et Madame [F] de mandater d'autres intermédiaires à l'exception d'un mandat de vente confié antérieurement à l'agence Guy HOCQUET . Selon bon de visite en date du 19 janvier 2008, Monsieur [C] [E] et Madame [W] [K] ont visité le bien immobilier appartenant à Monsieur [L] et Madame [F] par l'intermédiaire de la société ROMEO CONSEILS et ont formulé une offre d'achat d'un montant de 250 000 euros. Cette offre n'a pas été agréée par les vendeurs. Par lettre en date du 1er avril 2008, Monsieur [L] et Madame [F] ont avisé la société ROMEO CONSEILS de la vente de leur bien immobilier à Madame [K] au prix de 255.000 euros, par l'intermédiaire de l'agence Guy HOCQUET. Par lettre recommandée en date du 11 avril 2008, la société ROMEO CONSEILS a reproché à Monsieur [L] et Madame [F] la violation par eux de leurs obligations résultant du mandat de vente. Ceux-ci ont répondu que les termes du mandat les autorisaient à vendre leur bien par l'intermédiaire de la société Guy HOCQUET. Par acte en date du 13 octobre 2008, la société ROMEO CONSEILS a fait assigner Monsieur [L] et Madame [F] ainsi que Madame [K] et Monsieur [E], devant le Tribunal de Grande Instance de MONTBRISON aux fins de les voir condamner à lui payer la somme principale de 14 000 euros . Le Tribunal de Grande Instance de MONTBRISON, par jugement en date du 30 juillet 2010 a notamment : -condamné solidairement les Monsieur [H] [L] et Madame [F] ( solidarité légale) à payer à la société ROMEO CONSEILS la somme de 14 000 euros à titre de clause pénale, -condamné les consorts [S] ( in solidum entre eux) à participer au paiement in solidum avec les Monsieur [H] [L] et Madame [F] de la somme sus-visée à hauteur de 12 750 euros en réparation du préjudice financier subi par la société ROMEO CONSEILS ( 5 % du prix de vente réel). Par déclaration en date du 10 septembre 2010, Monsieur [L], Madame [F], Monsieur [E] et Madame [K] ont relevé appel du jugement. Par leurs conclusions récapitulatives en date du 18 octobre 2011, ils demandent à la cour: -d'infirmer le jugement dont appel, -de prononcer la mise hors de cause de Monsieur [E], -de condamner la société ROMEO CONSEILS à lui payer la somme de 1500 euros de dommages -intérêts, -de débouter la société ROMEO CONSEILS de toutes ses demandes , -de condamner la société ROMEO CONSEILS à leur payer la somme de 1 000 euros à chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . Ils font valoir que Madame [K] ayant acquis seule le bien immobilier, les demandes dirigées contre Monsieur [E] sont sans fondement juridique . Sur le fond ils font valoir principalement : -que la rémunération n'est due qu'à l'agence par l'entremise de laquelle la vente est intervenue; -qu'ils n'ont commis aucune faute à l'égard la société ROMEO CONSEILS, -que l'engagement, pris dans un bon de visite, par la personne à qui l'agent immobilier a fait visiter le bien à vendre, de ne pas conclure l'affaire sans son concours est dépourvu d'effet. La société ROMEO CONSEILS, par ses conclusions récapitulatives en date du 12 mai 2011, demande à la cour : -de dire et juger que Monsieur et Madame [L] ont violé leurs obligations nées du mandat du 15 octobre 2007 et que cette violation ouvre droit à l'application de la clause pénale insérée à l'article XIII du mandat, -dire et juger que Madame [K] et Monsieur [E] engagent leur responsabilité délictuelle à son égard , -de condamner en conséquence conjointement et solidairement Monsieur [L], Madame [F], Madame [K] et Monsieur [E] à lui payer la somme de 14 000 euros à titre d'indemnisation forfaitairement prévue au contrat pour les premiers, et à titre de réparation pour le préjudice subi s'agissant des seconds, outre la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile . La société ROMEO CONSEILS fait valoir principalement : -que Monsieur [E] demeure avec Madame [K] dans le bien immobilier et que tous deux ont commis une faute délictuelle en violant la clause figurant au bon de visite ainsi libellée « en cas d'achat directement ou par personnes interposées, nous nous engageons à ne traiter que par votre intermédiaire. Nous nous interdisons tout accord direct avec le propriétaire. » -que le mandat de vente donné à l'agence Guy HOCQUET est postérieur au mandat donné à la société ROMEO CONSEILS , -que la vente s'est réalisée, quasiment aux conditions de la deuxième offre d'achat, ensuite d'une collusion frauduleuse des parties, l'affaire s'étant réalisée sur le montant de la commission du concurrent qui a été diminuée, voire même réduite à néant. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande dirigée contre les vendeurs Les vendeurs ont donné mandat de vente pour le même bien à deux agences immobilières, ce dont chacune était informée. L'antériorité de l'un des mandats par rapport à l'autre est sans aucune incidence sur leurs effets juridiques respectifs. Lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été présenté par un autre agent immobilier,sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente. En l'espèce, les acquéreurs après avoir visité le bien immobilier par l'intermédiaire de la société ROMEO CONSEILS le 9 janvier 2008, et avoir fait une proposition à hauteur de 250000 euros, ont de nouveau visité ce bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence Guy HOCQUET , le 22 février 2008 . Au terme d'une négociation menée par l'agence Guy HOCQUET, la vente a été réalisée par l'intermédiaire de celle-ci, moyennant un prix de 255 000 euros, incluant une commission de 8000 euros . Ainsi, la vente a été réalisée par l'intermédiaire d'une agence régulièrement mandatée, moyennant paiement d'une commission librement négociée et à un prix différent de celui proposé initialement. Ainsi, aucune faute ne peut être reprochée aux vendeurs, la vente étant intervenue dans des circonstances exemptes de toute man'uvre frauduleuse. En conséquence, la demande dirigée contre les vendeurs est mal fondée. Sur la demande dirigée contre l'acquéreur L'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre la commission due à l'agence immobilière titulaire d'un mandat du vendeur par l'entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l'agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation de son préjudice. Toutefois, l'agent immobilier ne peut sur l'engagement conclu dans le bon de visite demander ou recevoir directement ou indirectement aucune autre somme à titre de rémunération, de commission, ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat. La société ROMEO CONSEILS ne peut donc fonder sa demande comme elle le fait sur « l'engagement »souscrit par Madame [K] dans le bon de visite, cet engagement étant dépourvu de force obligatoire pour l'acquéreur. Par ailleurs, les circonstances de la vente étant exemptes de man'uvre frauduleuse destinée à éluder le paiement d'une commission, aucun autre comportement fautif de Monsieur [E] ou Madame [K] n'est établi. En conséquence la demande à l'encontre de Monsieur [E] et Madame [K] est mal fondée. Sur la demande de Monsieur [E] aux fins de dommages et intérêts pour procédure abusive Monsieur [E] bien que tiers aux contrats souscrits par les parties, pouvait toutefois voir sa responsabilité être recherchée. Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau : -Déboute la société ROMEO CONSEILS de toutes ses prétentions à l'encontre de Monsieur [H] [L], Madame [R] [F], Monsieur [C] [E] et Madame [W] [K], -Déboute Monsieur [C] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, -Condamne la société ROMEO CONSEILS à payer à Monsieur [H] [L], Madame [R] [F] , Monsieur [C] [E] et Madame [W] [K] la somme de 1.000 euros à chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamne la société ROMEO CONSEILS aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par ceux qui en ont fait la demande. LE GREFFIERLE PRESIDENT