Tribunal judiciaire, 29 janvier 2025. 24/01460

Affaire : N° RG 24/01460 - N° Portalis DB2C-W-B7I-MGJ5 N° Minute : Grosse à copie à le 29 Janvier 2025 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN Juge des Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE DU 29 JANVIER 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Josyane BERTIN, Magistrat à titre temporaire Greffier : Myriam TIOUIRI Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre : DEMANDEUR(S) M. [Y] [Z] [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 4] ( [Localité 9] ) Pris en la personne de Me MATAS GUILLOUF Loco Représenté par Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON DEFENDEUR(S) : Mme [V] [T] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Maître Philippe AYRAL de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES PROCEDURE Date de saisine : 24 Juillet 2024 Audience des plaidoiries : 18 Décembre 2024 Mise en délibéré au 29 Janvier 2025 ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 24 juillet 2024, Monsieur [W] [R] [Z] a assigné Madame [T] [V] à comparaître devant le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Perpignan. Pour l'exposé des faits et les prétentions des parties, il convient de se reporter à l'exploit introductif déjà mentionné, aux conclusions et aux pièces régulièrement communiquées. L'affaire a été appelée à l'audience du 18 décembre 2024. Monsieur [Z] était représenté par son avocat. Madame [T] était représentée par son avocat Maître AYRAL. L'ordonnance sera contradictoire. Le délibéré a été fixé au 29 janvier 2025. MOTIFS : Il résulte des débats, et de l'examen des pièces justificatives régulièrement notifiées que : Monsieur [Z] est propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation d'une villa 3 faces de type F5/6, situé à [Adresse 8] qu'il a donné en location, à Madame [T] [V], suivant contrat de bail conclu le 21 septembre 2017, moyennant le paiement d'un loyer initial de 900 euros et un dépôt de garantie de 900 euros. Constatant des impayés de loyer, le bailleur a fait délivrer à la locataire, par acte d'un commissaire de justice, le 19 janvier 2024 un commandement de payer les loyers pour une somme de 2000.03 euros tout en visant expressément la clause résolutoire et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs. Un second commandement de payer a été signifié à Madame [T] le 24 avril 2024, pour une somme de 2288.21 euros et la production de l'attestation d'assurance. La CCAPEX en a été saisie le 25 avril 2024. Les commandements en date du 19 janvier et du 4 avril 2024, sont justifiés est restés infructueux. Par acte délivré le 24 juillet 2024 par un commissaire de justice, Monsieur [Z] a fait assigner en référé Madame [T] [V], devant le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Perpignan. La CCAPEX en a été avisée le 25 juillet 2024. Selon le décompte fourni le jour de l'audience, au 12 décembre 2024, la dette locative s'élève 618.50 euros. En application de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection" dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du Code de Procédure Civile dispose aussi que " le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ". Sur la résiliation du bail : Le contrat de bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le défaut d'assurance et le défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme du loyer entraîne la résiliation de plein droit du contrat, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré sans effet s'agissant des impayés de loyers. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement payés en ce qui concerne la part incombant à la locataire , ce qui n'est pas contesté. Il résulte en effet des pièces produites (contrat de location, commandement de payer, décompte de la créance), qu'il restait le 12 décembre 2024 un arriéré de 618.50 euros. Le commandement de payer délivré le 24 avril reproduit les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions des articles 7g, 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 outre celles l'article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il résulte des pièces du dossier que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois s'agissant de la dette locative. Étant précisé que l'assignation a par ailleurs été régulièrement notifiée au représentant de l'État deux mois avant l'audience soit le 25 juillet 2024. Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, à compter du 24 juin 2024 et ce, conformément aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; L'attestation d'assurance a été remise par Madame [T] à son bailleur. Elle explique exercer sa profession d'assistante maternelle dans la maison qu'elle loue à Monsieur [Z] et l'avoir aménagée à cette fin. En août 2024 grâce à une aide exceptionnelle de l'IRCEM, Madame [T] a pu régler 2000 euros à son bailleur, ramenant la somme due à celui-ci à 618.87 euros au 12 novembre 2024. Madame [T] a repris le règlement régulier de ses loyers. Madame [T] conteste la somme qui lui est réclamée, faisant valoir que l'agence immobilière Bagéenne , gestionnaire du bien, pour le compte de Monsieur [Z], a mis à sa charge à huit reprises, des frais de relance de 15 euros. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, 89-462 dispose : Est réputée non écrite toute clause qui : Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; La somme de 120 euros (8x 15) ne pourra être mise à la charge de Madame [T]. Sur le décompte versé aux débats, il apparaît que des frais d'huissier pour un montant de de 102.90 ont été mis également à la charge de Madame [T] le 5 septembre 2023, cette somme sera comprise dans les dépens auxquels Madame [T] sera condamnée, il convient donc de les soustraire des sommes dues à son bailleur. Madame [T] [V] sera condamnée à verser à Monsieur [Z] [W] [R] la somme de 395.97 euros incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 avril 2024. Sur les délais de paiement de la dette : L'octroi de délais de paiement par le juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office est désormais conditionné à la circonstance que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'octroi de délais de paiement au locataire n'implique plus la suspension automatique des effets de la clause de résiliation de plein droit. En effet, aux termes du nouveau texte, il revient au juge ayant accordé ces délais de prononcer cette suspension qui ne peut intervenir que si le locataire ou le bailleur en fait la demande et uniquement dans la mesure où, avant la date de l'audience, le locataire a repris le versement intégral du loyer en cours. En l'espèce, Madame [T] [V] a repris le versement intégral de son loyer depuis le mois d' octobre 2024, ce qui ressort du décompte locatif présenté aux débats. Le Tribunal accorde des délais de paiement à Madame [T] [V] dans les conditions suivantes : - Versement le 5 de chaque mois, en sus du loyer et des charges dues, d'une somme de 100 euros durant 3 mois, et versement de 95.97 euros, le quatrième mois. - La dernière échéance sera assortie des intérêts de retard. En conséquence, il y a lieu d'ordonner la suspension de la clause résolutoire et de dire que la résiliation ne sera acquise qu'en cas de non-respect des modalités de reglement proposées . Dans ce cas, le bailleur sera fondé à procéder à l'expulsion des locataires en l'absence de départ volontaire dans les délais de droit. Il y lieu de fixer l'indemnité d'occupation conventionnelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, à compter du 24 juin 2024 et jusqu'à libération effective des lieux, par remise des clés ; cette indemnité d'occupation sera fixée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux. En l'absence de stipulation aux intérêts de retard, il convient de faire application de l'article 1231-6 du Code Civil de telle sorte que l'arriéré des loyers produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 avril 2024. Sur les demandes accessoires, Madame [T] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais des commandements de payer des 19 janvier et 24 avril 2024 et de présentation de l'assignation du 14 juillet 2024. Madame [T] sera condamnée à verser à Monsieur [Z] [W] [R] la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé et par mise à disposition au Greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, DECLARONS recevable l'action en résiliation ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2017 entre Monsieur [Z] [W] [R] d'une part et Madame [T] [V], d'autre part, concernant la villa à usage d'habitation situé [Adresse 6] - sont réunies à la date du 24 juin 2024 ; DISONS qu'il n'y a pas lieu à réclamer à Madame [T] [V] les frais de relance pour un total de 120 euros CONDAMNONS Madame [T] [V], à payer à Monsieur [Z] [W] [R] à titre provisionnel, la somme de 395.97 euros selon décompte arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 avril 2024 ; AUTORISONS Madame [T] à se libérer de sa dette : - Par versement chaque mois de 100 euros en plus du loyer et des charges dûs, durant 3 mois - Puis un dernier versement de 95.97 euros - Soit une durée totale de 4 mois DISONS que la dernière mensualité sera assortie des intérêts dus. DISONS que les mensualités seront dues le 5 de chaque mois, à partir du 5 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours du délai ainsi accordé. DISONS qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son échéance (du loyer et des charges ou de la mensualité d'apurement de la dette), l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation du bail sera acquise et Monsieur [Z] [W] [R] sera autorisé à faire procéder à l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d 'exécution à l'expulsion de Madame [T] [V] et à celle de tous occupants de leur chef avec l'appui de la force publique en cas de besoin, des lieux loués situés à [Adresse 7] DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS dans cette hypothèse, Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Z] [W] [R], une indemnité d'occupation provisionnelle due depuis le 24 juin 2024 et jusqu'au départ effectif des lieux, égale au montant du loyer mensuel ainsi que la provision sur charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié. CONDAMNONS Madame [T] [X] aux entiers dépens de la procédure, y compris les frais des commandements de payer des 19 janvier et 24 avril 2024 et les frais de presentation de l'assignation du 24 juillet 2024. CONDAMNONS Madame [T] [X] à verser à Monsieur [Z] [W] [R], la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile RAPPELLONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire de plein droit; DEBOUTONS de toutes conclusions plus amples ou contraires. LE GREFFIER LE PRESIDENT