Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 23/00868

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 23/00868 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMF7 Minute : 24/74 Monsieur [C] [J] [A] [I] Représentant : Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197 Madame [G] [V] [O] Représentant : Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197 C/ Madame [Y] [S] [P] [T] Monsieur [D] [X] [F] [U] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Septembre 2024 DEMANDEURS : Monsieur [C] [J] [A] [I] [Adresse 8] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [G] [V] [O] [Adresse 8] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS DÉFENDEURS : Madame [Y] [S] [P] [T] [Adresse 3] [Localité 6] non comparante, ni représentée Monsieur [D] [X] [F] [U] [Adresse 3] [Localité 6] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 17 Juin 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2024, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2021, Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] ont donné à bail à Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] une maison située [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 1016,51 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 3 août 2023, Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] ont fait signifier à Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3152,45 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 3 août 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] ont fait assigner Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,subsidiairement, prononcer la résolution du bail,dire en conséquence Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] occupants sans droit ni titre de la date de résiliation à celle de l’entière libération des lieux,ordonner l’expulsion de Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, autoriser l’inventaire et l’entrepôt des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner conjointement et solidairement Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] au paiement ses sommes suivantes : une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la somme provisionnelle de 2656,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2023 avec intérêts de droit à compter de l’assignation,tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail,700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 7 novembre 2023. À l'audience du 17 juin 2024, Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 1355,35 euros arrêtée au 14 juin 2024, loyer du mois de juin inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement d’office. Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] soutiennent que Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers par provision en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 novembre 2023 en vue d'une audience prévue le 17 juin 2024, soit plus de six semaines après. En conséquence, la demande de Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. En outre, Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et à l’arrêté préfectoral n°2019-0975 du 16 avril 2019. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 3 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023. Toutefois, en l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Or le contrat a été conclu le 10 septembre 2021 soit, avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et la signification du commandement du 3 août 2023.Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 octobre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 septembre 2021 à compter du 4 octobre 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient en ce cas de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement, par provision, Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 3 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 juin 2024 que Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] à payer à Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] la somme de 1355,35 euros, par provision, au titre des sommes dues au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] à payer à Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 septembre 2021 entre Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] d'une part, et Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 4 octobre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due solidairement par Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] à compter du 4 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] à payer par provision à Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] la somme de 1355,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 juin 2024 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE solidairement Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] à payer à Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] par provision l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 15 juin 2024, échéance de juillet, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE in solidum Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] à payer à Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [Y] [S] [P] [T] et Monsieur [D] [X] [F] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE Monsieur [C] [J] [A] [I] et Madame [G] [V] [O] de leurs autres demandes et prétentions, RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit. 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