Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00175

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00175 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWUI MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 22/08/24 à : Mme [U] Copie exécutoire délivrée le : 22/08/24 à : Me AMEYEN TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEURS : Monsieur [Y] [X] [S] [Adresse 1] [Localité 3] Madame [V] [T] [Z] [S] [Adresse 1] [Localité 3] représentés par Maître Mirella AMEYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Madame [W] [U] [Adresse 2] [Localité 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 01 Juillet 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 2 août 2019, Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] ont donné en location à Madame [W] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 500€. Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et de justification d’une assurance contre les risques locatifs, ainsi que d’un commandement visant la clause résolutoire du 8 février 2024 resté sans effet, Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] ont assigné Madame [W] [U] à comparaître devant le Juge des contentieux de la Protection de Saint-Benoît aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail avec effet au 8 avril 2024 ou subsidiairement constater le manquement fautif de la locataire à son obligation de paiement des loyers et prononcer la résiliation du bail, - ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et tous occupants de son chef, dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50€ par jour de retard, - se réserver compétence pour liquider l’astreinte le cas échéant, - dire que passer ce délai, la défenderesse pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, - voir rappeler à la locataire l'obligation d'être assurée contre les risques locatifs jusqu'à libération des lieux, - ordonner le transport des meubles se trouvant dans les lieux aux frais et risques du preneur, dans un garde meuble, - condamner la défenderesse à leur payer la somme de 14.835€ au titre des loyers impayés du mois d’août 2021 à avril 2024, 4.200€ au titre des pénalités de retard à compter du mois d’août 2021, 795€ au titre des TEOM des années 2021 à 2023, 449€ au titre de la vidange de la fosse septique, une indemnité mensuelle d’occupation de 700€ à compter du mois de mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, - en tout état de cause, condamner la défenderesse à leur payer une somme de 1.600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement des payer (240,83€) et de la présente signification. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2024, au cours de laquelle Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] ont maintenu leurs demandes et actualisé leur créance. Madame [W] [U], citée à étude, n'a pas comparu. Le juge n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux. La décision a été rendue le 19 août 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué. La résiliation du bail Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 19 mars 2024. Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Les demandeurs justifient avoir délivré le 8 février 2024 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à justifier d’une assurance locative et payer la somme de 16.765,83€ représentant le soldes des loyers et charges impayés à hauteur de 16.525,00€ et les frais pour 240,83€. La défenderesse ne justifie pas avoir souscrit une assurance locative. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 9 mars 2024. Son expulsion sera par conséquent ordonnée selon les modalités prévues au dispositif. L’arriéré de loyer et charges En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Les bailleurs sollicitent la condamnation de la demanderesse au paiement d’une somme de 14.835€ au titre des loyers impayés. Or, il ressort du décompte produit que le loyer réclamé, initialement de 500€, passe à 600€ à compter du mois de juin 2022, puis 700€ à compter du mois de juillet 2023. Or, le contrat de bail conclu entre les parties prévoit un loyer mensuel de 500€. Les demandeurs ne justifient pas d’un accord de toutes les parties au contrat pour modifier le montant du loyer. Ils n’établissent pas non plus que ces sommes réclamées en plus le seraient au titre d’une indexation prévue au bail alors que les dispositions du contrat relatives à la révision du montant du loyer n’ont pas été renseignées. Ainsi, il y a lieu de considérer que le montant du loyer est resté tel qu’initialement convenu entre les parties et de déduire donc du montant des sommes réclamées 3.300€ correspondant au supplément de loyer irrégulièrement appliqué. La défenderesse sera donc condamnée à payer aux demandeurs la somme de 11.535€. S’agissant de la demande de condamnation au titre des pénalités, non seulement aucune clause du contrat ne les prévoit, mais au surplus, les dispositions de l’article 4.i de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs prohibent la prévision de telles pénalités. La demande sera donc rejetée. La défenderesse sera condamnée au paiement d’une somme de 795€ au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2021, 2022, 2023, produites en demande. Enfin, la défenderesse sera condamnée au paiement d’une somme de 449€ au titre de la vidange de la fosse septique au regard de la facture versée aux débats. L’indemnité d’occupation Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [W] [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 500€. Les autres demandes Les défendeurs disposant des voies d’exécution forcée pour assurer l’exécution de la présente décision, et en particulier du concours de la force publique, la demande d’astreinte sera rejetée. L’équité et la situation économique des parties commandent de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [W] [U], succombant à l’instance, au paiement outre des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et de l’assignation et d’une somme de 800€. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE l'action de Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] recevable, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 9 mars 2024, ORDONNE l’EXPULSION de Madame [W] [U], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition le concours de la force publique, RAPPELLE qu’en tout état de cause la locataire ne pourra être expulsée des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, DIT qu'il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse, CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 500€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] la somme de 11.535€ au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au mois d’avril 2024 inclus, CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] la somme de 449€ au titre de la vidange de la fosse septique, CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] la somme de 795€ au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2021 à 2023, DEBOUTE Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] du surplus de leurs demandes, CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à Monsieur [Y] [X] [S] et Madame [V] [T] [Z] [S] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [W] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et d’assignation. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE