Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 23/03759

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS 10 boulevard Charles Gauthier 44800 SAINT HERBLAIN représenté par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [J] [Z] Logement 110 Etage 3 3 Impasse Pierre Giraud 44400 REZE non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 avril 2024 date des débats : 11 avril 2024 délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 23/03759 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MU53 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN CCC à Monsieur [J] [Z] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 29 juillet 2022, pour une durée d'un an renouvelable, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail à Monsieur [J] [Z] un local à usage d'habitation numéro 110 au 3ème étage sis 3 impasse Pierre Giraud à Rezé (44400) moyennant un loyer mensuel révisable de 477.20 euros, outre une provision pour charges de 64.57 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant égal à celui du loyer. Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 14 août 2023. Par acte d'huissier du 6 novembre 2023, la SA Atlantique Habitations a assigné Monsieur [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 : - à titre principal, constater la résiliation du bail à compter du 15 octobre 2023 ; - à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; - condamner Monsieur [J] [Z] au paiement de : - 3 444.54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 23 octobre 2023, ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ; - une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, soit la somme mensuelle de 564.15 euros, à compter du 10 octobre 2023 et jusqu'à la libération complète des lieux ; - 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2024 au cours de laquelle elle a été examinée. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en précisant que la dette s'élève désormais à la somme de 10 669.79 euros, selon décompte versé. Régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [Z] n’a pas comparu et personne pour le représenter. L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique n’a pas été réalisée, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous. L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le locataire n'a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur l’application de la loi nouvelle Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi 1n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières. Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue. Sur la recevabilité de la demande 1Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». L’article 24-III de ladite loi dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience ». En l’espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 20 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 1La CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 31 août 2023. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Par acte d'huissier du 14 août 2023, Atlantique Habitations a fait délivrer à Monsieur [J] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 181.26 euros au titre des loyers et charges, lequel stipule expressément le délai de deux mois. Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 octobre 2023. Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu des dispositions du bail et en application de l'article 1240 du code civil, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 15 octobre 2023, date à laquelle Monsieur [J] [Z] est occupant sans droit ni titre, jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner le débiteur à son paiement. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le bail. En conséquence, Monsieur [J] [Z] sera condamné au paiement de cette indemnité à compter du 15 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret. En l'espèce, Monsieur [J] [Z] ne s'est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressé. En l’espèce, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 10 699.79 euros au 4 avril 2024. Le bailleur a appliqué un sur-loyer forfaitaire mensuel de 1 202.61 euros à compter de l’échéance de janvier 2024, soit la somme de 3 607.83 euros, quittancement de mars 2024 inclus, outre les frais liés à l’enquête sociale soit 7.62 euros au titre des pénalités de non réponse à l’enquête sociale et 25 euros de frais de dossier, soit 47.86 euros. Toutefois, le bailleur ne produit pas la preuve de la réception par le locataire de la mise en demeure. Dès lors, en l’absence de respect des dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, le bailleur ne peut prétendre au paiement de ces sommes, lesquelles seront déduites de la dette locative. 1Il convient également de déduire les frais de procédure relevant des dépens (293.88 euros). 1La créance étant justifiée pour un montant de 6 750.22 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [Z] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire Monsieur [J] [Z], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le commandement de payer du 14 août 2023 uniquement, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [J] [Z] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, DECLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 juillet 2022 entre la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations et Monsieur [J] [Z] portant sur un local à usage d'habitation numéro 110 au 3ème étage sis 3 impasse Pierre Giraud à Rezé (44400), sont réunies à la date du 15 octobre 2023 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 15 octobre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dûs, si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à verser à la SA Atlantique Habitations la somme de 6 750.22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4 avril 2024, terme de mars inclus ; CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à la SA Atlantique Habitations une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux dépens en ce compris le seul commandement de payer du 14 août 2023 ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, Le Greffier La Présidente M. HORTAIS S. ZARIFFA