Cour d'appel, 17 juin 2024. 22/00234

COUR D'APPEL DE CAYENNE [Adresse 1] Chambre Civile ARRÊT N° 60 /2024 N° RG 22/00234 - N° Portalis 4ZAM-V-B7G-BBVO PG/JD S.A.S. ANTIOPE IMMOBILIER C/ [D] [X] [P] [H] [J] [H] ARRÊT DU 17 JUIN 2024 Jugement au fond du Tribunal judiciaire de CAYENNE, décision attaquée en date du 27 Avril 2022, enregistrée sous le n° 20/00955 APPELANTE : S.A.S. ANTIOPE IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me GONTRAN DE ROBERT Pierre-Edouard, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et Me JOUAN Clémence, avocate au barreau de Guyane (postulante). INTIMEES : Madame [D] [X] [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 9] Madame [P] [H] [Adresse 11] [Adresse 11] [Localité 7] Madame [J] [H] [Adresse 4] [Localité 5] Représentées par Me PALOU Sonia, avocate au barreau de Guyane COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2023 en audience publique et mise en délibéré au 26 février 2024, prorogé au 17 Juin 2024, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Aurore BLUM, Présidente de chambre Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame Aurore BLUM, Présidente de chambre Monsieur Yann BOUCHARE, Président de chambre Madame Patricia GOILLOT, Conseillère qui en ont délibéré. GREFFIER : Madame Lysiane DESGREZ, Directrice de greffe, présente lors des débats et Madame Joséphine DDUNGU, Greffière placée, lors du prononcé. ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Madame [D] [X] et ses deux filles Mesdames [J] et [P] [H] sont propriétaires indivis d'une parcelle d'environ 23 000 m² portant les références cadastrales AL [Cadastre 3] [Adresse 8]. Dans cette indivision, Madame [X] est détentrice de 50% des droits indivis. Par acte sous-seing privé du 23 avril 2019, la société ANTIOPE IMMOBILIER et Madame [D] [X] ont signé un compromis de vente concernant une parcelle d'une contenance de 10 604 m² à détacher du terrain AL [Cadastre 3] en indivision familiale, pour un prix de 800 000 €. Cette opération a pour finalité la réalisation d'un ensemble de villas individuelles. Ce compromis a été conclu sous les conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire valant division des parcelles en vue de la réalisation de l'ensemble de villas individuelles. De plus était insérée une clause résolutoire relative au versement d'un acompte de 20 000 € par l'acquéreur au plus tard le 3 mai 2019. Le compromis a prévu que la réitération par acte authentique devait être effectuée au plus tard le 31 janvier 2020. Le 27 décembre 2019, la mairie de [Localité 9] a délivré un permis valant division des parcelles. Par courriel du 5 octobre 2020, Me [E], notaire instrumentaire, a indiqué avoir reçu l'acompte de 20 000 € le 6 novembre 2019. Arguant d'un litige relatif notamment à la réalisation de ces conditions suspensives, Madame [X] a refusé de réitérer la promesse devant le notaire. Par acte d'huissier en date du 18 juin 2020, la société ANTIOPE IMMOBILIER a saisi le tribunal judiciaire de Cayenne aux fins notamment d'obtenir la réalisation de la vente. Par acte du 2 décembre 2020, Mesdames [J] et [P] [H] sont intervenues volontairement à la présente procédure. Par jugement du 27 avril 2022, le tribunal judiciaire a : 'déclaré recevables les interventions volontaires de Mesdames [H], 'rejeté la demande d'exécution forcée du compromis de vente signée le 23 avril 2019, 'rejeter la demande de condamnation sollicitée par la société ANTIOPE IMMOBILIER au titre de la clause pénale, 'prononcé la caducité du compromis de vente conclue entre Madame [D] [X] et la société ANTIOPE IMMOBILIER le 23 avril 2019, 'débouté Madame [D] [X], Mesdames [V] et [J] [H] de leurs demandes d'indemnités journalières, 'débouté Madame [D] [X], Mesdames [V] et [J] [H] de leur demande de préjudice moral, 'condamné la société ANTIOPE IMMOBILIER à verser à [D] [X], Mesdames [V] et [J] [H] la somme totale de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 'condamné la société ANTIOPE IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance, 'rejeté l'exécution provisoire. Par déclaration du 23 mai 2022, la société ANTIOPE IMMOBILIER a interjeté appel de la décision. Le 24 juin 2022, les intimées se sont constituées. Par dernières conclusions en date du 12 septembre 2023, la société ANTIOPE IMMOBILIER a demandé à la cour de : 'infirmer la décision déférée uniquement en ce qu'elle a déclaré recevables les interventions volontaires des intimées, rejeté la demande d'exécution forcée du compromis de vente, rejeté la demande de condamnation sollicitée au titre de la clause pénale, prononcé la caducité du compromis de vente et condamné la société ANTIOPE IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance outre les frais irrépétibles. 'la confirmer pour le surplus, 'rejeter l'ensemble des demandes formulées par les intimées, A titre principal : 'constater la réalisation le 21 janvier 2020 de la vente entre Madame [D] [X] et la société ANTIOPE IMMOBILIER selon compromis de vente signé le 23 avril 2019, portant sur le bien décrit comme suit : « une parcelle d'une surface de 10 644 m² à détacher d'une plus grande parcelle en indivision de 23 000 m² portant les références cadastrales suivantes : AL[Cadastre 3] », 'constater que l'acquéreur ne cause aucun préjudice à l'indivision, 'dire que la caducité du contrat par le non-respect d'une condition suspensive est disproportionnée compte tenu du manquement de la société ANTIOPE IMMOBILIER et des conséquences pour Madame [D] [X], 'ordonner l'exécution forcée de la vente aux termes et conditions fixées dans le compromis de vente du 23 avril 2019, 'dire et juger que le présent arrêt vaut acte de vente et ordonner sa publication par la partie la plus diligente au service de la publicité foncière au lieu de situation de l'immeuble, 'dire que Madame [D] [X] se prévalait d'un mandat apparent lui permettant d'aliéner la parcelle, 'condamner [D] [X] à payer à la société la somme de 20 000 € à titre de clause pénale contractuelle, A titre subsidiaire : 'dire que le compromis de vente est valable, 'dire que l'absence de réitération du compromis de vente par acte authentique est imputable à Madame [D], En tout état de cause, 'condamner les intimées à payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens. En l'état de leurs dernières conclusions reçues le 17 août 2023, les intimées ont demandé à la cour : 'd'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas constaté la résolution de plein droit du compromis de vente du 23 avril 2019, débouté les intimées de leurs demandes d'indemnités journalières ainsi que de leur demande au titre du préjudice moral, 'à titre principal, de constater la résolution de plein droit du compromis de vente signé le 23 avril 2019, 'à titre subsidiaire, de constater la caducité du compromis de vente signé le 23 avril 2019, 'à titre infiniment subsidiaire, s'il est fait droit à la demande de résiliation forcée de la vente, écarter l'existence d'un mandat apparent de Madame [D] [X], et limiter la vente à la seule quote-part indivise appartenant à Madame [D] [X], En tout état de cause, 'condamner l'appelant à payer une indemnité journalière de 283 € à compter de la date à laquelle le compromis de vente a été signé jusqu'à l'arrêt à intervenir, soit la somme de 465 535 € provisoirement arrêtée au 13 novembre 2023, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, 'condamner l'appelante à payer la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral, 'rejeter l'ensemble des demandes formulées par l'appelante, 'condamner l'appelante à payer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. Sur ce, la Cour, Sur les interventions volontaires Il y a lieu de constater, qu'en qualité de propriétaires indivis de la parcelle concernée par le compromis de vente litigieux, les consorts [H] ont bien un intérêt légitime au succès des prétentions présentées par Madame [X], mais aussi au rejet de celles présentées par la société ANTIOPE IMMOBILIER. Qu'ainsi leur intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, conformément aux articles 31 et 32, ensemble 325 et 329 du code de procédure civile. Par ailleurs, si l'appelante fait grief au premier jugement d'avoir accueilli favorablement cette intervention, pour autant elle ne développe au terme de ses conclusions aucun argument de nature à rejeter cette action. De sorte que le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la demande de résolution du compromis de vente formulée par les intimées Aux termes de l'article 1104 du Code civil, les parties sont soumises à une exigence de bonne foi dans la formation et l'exécution du contrat, y compris au cours de la phase des pourparlers. Cette disposition est d'ordre public. Il est constant que cette exigence de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle par une des parties et qu'en conséquence elle peut aboutir à refuser de faire produire effet à une clause contractuelle invoquée de mauvaise foi. En l'espèce, le compromis de vente signé le 23 avril 2019 stipule en page 4 qu'à défaut de versement de l'acompte dans le délai maximum de 15 jours après la date de signature, le compromis de vente sera résolu de plein droit, « si bon semble au vendeur », sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable ni d'aucune constatation judiciaire, les parties retrouvant leur liberté pleine et entière. Les intimées font valoir que l'acompte de 20 000 € devait être versé par le bénéficiaire au plus tard le 3 mai 2019 ; que l'« Indivision » n'a eu connaissance du versement tardif des sommes que le 6 novembre 2019 ; que l'Indivision est composée de personnes profanes ; que ni le notaire, ni l'agent immobilier, ni le bénéficiaire, pourtant professionnels de l'immobilier, n'ont informé le vendeur du versement tardif des sommes. Les intimées sollicitent donc que le compromis soit résolu de plein droit. Mais, il est constant que la formule « si bon semble au vendeur », a pour effet de conférer à celui-ci le choix entre la résolution, fût-elle de plein droit, et la continuation du contrat. Au cas d'espèce, d'une part il convient de constater que les propriétaires indivisaires ne se sont rapprochées du notaire que le 1er octobre 2020, afin de s'enquérir du séquestre de l'acompte entre les mains de celui-ci ; et ce uniquement en vue de constituer leur défense devant la juridiction du premier degré, comme en attestent les écritures des intimées. Par conséquent, aucune circonstance n'empêchait aux consorts [X] [H] de s'informer plus tôt, soit avant le 3 mai 2019, de la bonne satisfaction de cette condition auprès du Notaire. D'autre part, il ressort de la chronologie des faits que le versement de l'acompte devait intervenir au plus tard le 3 mai 2019 ; que la réitération par acte authentique était prévue par le compromis de vente le 31 janvier 2020 ; or, le 27 janvier 2020, Madame [X] confirmait par courriel à l'acquéreur et au notaire, sa volonté de poursuivre les pourparlers et de donner suite au compromis à condition d'y intégrer les nouvelles contreparties exigées par ses filles : « viabilisation de quatre parcelles et construction d'une maison T5 » (pièces 6,7 et 8 des conclusions appelantes). Il en ressort que la volonté des propriétaires indivisaires, qui auraient pu si bon leur semblait, faire état de la caducité du compromis découlant du défaut de versement de l'acompte, jusqu'à la réitération de la vente, était en réalité de poursuivre l'exécution du contrat. Qu'ils ne sauraient donc, en opportunité, invoquer à postériori la clause résolutoire pour faire échec au compromis de vente régulièrement signé entre Madame [X] [D] et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER. En conséquence, la demande au titre de la résolution du contrat sur le fondement du versement tardif de l'acompte sera rejetée, de même que la demande indemnitaire s'y rattachant, formée par les intimées. Le jugement sera donc confirmé. Sur la demande d'exécution forcée du compromis de vente formulée par l'appelante En vertu de l'article 1583 Code civil, « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L'article 1589 du même code dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix ». Les cocontractants peuvent assortir la promesse synallagmatique ou compromis de vente, de conditions suspensives, qui lorsqu'elles s'accomplissent rendent l'obligation pure et simple. A contrario, en cas de défaillance de ces conditions l'engagement est remis en cause et devient caduc. En l'espèce, le compromis de vente litigieux prévoit notamment une condition suspensive relative à l'obtention, par l'acquéreur, d'un permis de construire valant division parcellaire. Il y a lieu de préciser que seule cette condition fait l'objet d'un désaccord entre les parties en présence. L'appelante se prévaut en l'espèce du caractère parfait de la vente au 21 janvier 2020, date à laquelle les conditions suspensives étaient réalisées selon elle. Elle soutient que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire est une condition nécessairement stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur et à laquelle il peut renoncer sans faire obstacle à la réalisation de la vente, conformément à l'article 1304-4 du Code civil. Elle sollicite dès lors l'exécution forcée de la vente et fait valoir que la date de réitération par acte authentique, soit le 31 janvier 2020, ne constituait pas le terme de réalisation de la condition suspensive, mais au contraire le point de départ de l'action en exécution forcée ou en résolution. Il ressort des éléments de procédure que par arrêté en date du 27 décembre 2019, le maire de la commune de [Localité 9] a accordé à la société ANTIOPE IMMOBILIER un permis de construire valant division. Cet acte a été établi sur le fondement d'un premier permis de construire octroyé à l'acquéreur le 18 septembre 2019, lequel a fait l'objet d'une modification le 22 novembre 2019, suite à des réserves soulevées par la commune (pièce 8 conclusions intimées). Cependant, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que les permis de construire obtenus par la SAS ANTIOPE IMMOBILIER et sur lesquels repose le permis valant division parcellaire, comportent des contradictions remettant en cause la détermination même de la chose vendue, élément intrinsèque du compromis de vente signé le 23 avril 2019. Il est à préciser d'ailleurs que la SAS ANTIOPE IMMOBILIER ne conteste pas cet état de fait. Qu'en effet, les plans annexés aux permis de construire mentionnent une superficie de 8 340 m² s'agissant de la part de la parcelle AL[Cadastre 3] ne faisant l'objet d'aucune construction. Dès lors, l'assiette foncière sur laquelle la SAS ANTIOPE IMMOBILIER projetait la construction des villas était de 15 488 m², la contenance totale de la parcelle en indivision étant de 23 828 m² (selon mentions portées sur le plan). Or, initialement Madame [X] et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER s'étaient entendus sur l'acquisition d'une parcelle d'une superficie de 10 604 m². Ainsi, contrairement aux allégations de l'appelante, en présence d'une division parcellaire non conforme comme en l'espèce, la condition suspensive doit être regardée comme non accomplie et le compromis de vente signé le 23 avril 2019 ne peut valoir vente parfaite. Le non-respect par l'acquéreur de la condition suspensive relative à cette division ' même à la considérer conclue dans son seul intérêt ' ne peut être vu comme négligeable en ce qu'il modifie rétroactivement l'engagement des parties. Par ailleurs, aux termes de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera sans définition d'un délai fixe, la condition peut toujours être accomplie et ne sera censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas. Or en l'espèce, l'appelante demande l'exécution forcée de la vente aux conditions définies au sein du compromis de vente, sans pour autant réaliser les diligences aux fins d'obtenir un nouveau permis de construire valant division conforme au projet de vente convenu initialement. De sorte qu'en l'espèce, outre l'inimitié existant entre acquéreur et vendeurs, il est devenu certain que la condition suspensive relative au permis de division parcellaire ne se réalisera pas. S'agissant des effets de la non réalisation des conditions suspensives, le contrat stipule expressément que « si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition ['] ». C'est donc à bon droit que les vendeurs invoquent la caducité du compromis de vente, et il y a lieu de faire droit à leur demande. Par voie de conséquence, doivent être écartées les demandes de l'acquéreur tendant à obtenir l'exécution forcée de la vente et à voir condamner les indivisaires à lui payer la somme de 20 000 € au titre de la clause pénale contractuelle. Il en sera de même de sa demande indemnitaire au titre de la clause pénale contractuelle en raison du refus de Madame [X] de signer l'acte authentique, puisque le compromis de vente litigieux est en tout état de cause caduc, faute d'un accord définitif entre les parties sur la chose. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les demandes indemnitaires des intimées L'article 1231-1 du Code civil prévoit que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». Les indivisaires sollicitent premièrement, la condamnation de la SAS ANTIOPE IMMOBILIER à leur payer une indemnité au titre de l'immobilisation de la parcelle objet de la présente procédure, de la date de signature du compromis jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir. Ils arguent que la présente procédure aurait été un frein à la vente de la parcelle AL[Cadastre 3] à un autre bénéficiaire. Pour autant, l'attestation produite par les intimés en pièce 26 est dépourvue d'éléments circonstanciés de nature à rapporter la preuve utile de ce que le dénommé [U] [L] a effectivement mené des démarches en vue de l'acquisition de ladite parcelle. De même, les indivisaires ne caractérisent pas de manière probante le comportement fautif de la SAS ANTIOPE IMMOBILIER les ayant empêchés de procéder à la vente du bien. D'autant qu'il ne peut être reproché à la SAS ANTIOPE IMMOBILIER, bénéficiaire du compromis de vente signé en 2019, de porter ses prétentions en justice dans l'espoir de voir aboutir la vente du bien litigieux ; qu'ainsi, l'erreur que l'on fait sur l'appréciation de son droit ne peut justifier en elle-même l'attribution de dommages et intérêts. De sorte que les intimés ne caractérisent en l'espèce ni une faute de l'appelante au titre de l'immobilisation du terrain, ni l'existence d'un dommage en relation de cause à effet avec cette faute supposée. De la même manière, il y a lieu de rejeter la demande d'indemnisation des propriétaires indivisaires, en raison du préjudice moral qui aurait été subi par Madame [D] [X] suite à l'attitude abusive de la société et à l'immobilisation de la parcelle en indivision. En effet comme l'a très justement retenu le premier juge, la pièce médicale fournie par les intimés ne permette pas de constater un lien de causalité entre l'état de santé de Madame [X] et le comportement de la société ; de plus la demande est formulée au bénéfice de l'ensemble des propriétaires indivisaires alors que la pièce médicale produite ne concerne que Madame [X]. Deuxièmement, les indivisaires entendent se voir verser une indemnité contractuelle constitutive d'une clause pénale à raison de la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Ils se prévalent de la clause contractuelle contenue au compromis de vente stipulant que « la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 80 000 € ». Les intimés sollicitent ainsi la condamnation de la société ANTIOPE IMMOBILIER à payer une indemnité journalière de 283 € entre la signature du compromis en date du 23 avril 2019 et la date de réitération par acte authentique prévue le 31 janvier 2020 au plus tard. Ils considèrent que contrairement aux allégations de la partie adverse, la mise en 'uvre de cette clause pénale ne nécessitait pas préalablement une mise en demeure. Mais, s'il est admis que les parties puissent effectivement déroger contractuellement à l'obligation de mise en demeure préalable à la mise en 'uvre de la clause pénale, en revanche il est constant que la partie ayant fait obstruction à la vente du bien en refusant de signer l'acte authentique, ne saurait se prévaloir d'une telle clause. En l'espèce, après avoir signé le compromis de vente le 23 avril 2019, Madame [X] est revenue sur les conditions du contrat quatre jours avant la date prévue de signature de l'acte authentique et a refusé de signer l'acte devant le notaire en l'absence d'acceptation des nouvelles contreparties imposées par elle. De sorte que les intimés ne peuvent valablement se prévaloir du droit à l'indemnité journalière demandée. Enfin, les intimées demandent le versement de dommages et intérêts, sur le fondement de la non réalisation de la condition suspensive imputable au bénéficiaire du compromis de vente, lequel prévoit que « si le défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives est imputable à l'acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi ['] de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1178 du Code civil ['] et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts ». En l'espèce, il a été relevé que la SAS ANTIOPE IMMOBILIER a obtenu un permis de construire valant division non conforme aux conditions du compromis de vente ; qu'en cela la condition suspensive exigée doit être considérée comme non réalisée, par négligence du bénéficiaire quant à la contenance de la chose objet de la vente. Toutefois, il y a lieu de constater que les intimées forment cette demande indemnitaire au titre de la non réalisation de la condition suspensive dans l'intérêt de l'Indivision. Or, la promesse synallagmatique de vente n'ayant été signée qu'entre Madame [X] et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER, seule Madame [X] pouvait se prévaloir de ce préjudice en sa qualité de promettant. En tout état de cause, les intimées ne caractérisent pas au sein de leurs écritures, l'existence d'un dommage causé plus précisément à l'Indivision familiale qui serait imputable à ce manquement contractuel du bénéficiaire. À ce titre, la demande de dommages et intérêts présentée par l'ensemble des intimées sur ce dernier fondement ne peut prospérer. Des lors, il convient de confirmer le jugement entrepris. Sur les autres demandes Succombant majoritairement en son recours, il y a lieu de condamner la SAS ANTIOPE IMMOBILIER aux dépens. Compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du CPC. PAR CES MOTIFS  La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe : CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, CONDAMNE la SAS ANTIOPE IMMOBILIER aux entiers dépens, DIT qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et le Greffier. Le Greffier La Présidente de chambre Joséphine DDUNGU Aurore BLUM