Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/08292 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WHRA
AFFAIRE :
[Y] [N]
...
C/
[J] [O]
...
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Novembre 2023 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 23/01778
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 12/09/2024
à :
Me Melina URICH POSTIC, avocat au barreau de VERSAILLES, B1039
Me Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, E0387
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Y] [N]
né le 19 Septembre 1993 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
Madame [T] [R]
née le 27 Janvier 1996 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Melina URICH POSTIC avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : B1039
Ayant pour avocat plaidant Me CIMETTERRE Aurélia avocat au barreau de Paris
APPELANTS
****************
Monsieur [J] [O]
né le 11 Août 1954 à [Localité 9]
de nationalité Algérienne
[Adresse 5]
[Localité 4]
Monsieur [M] [X]
né le 07 Mai 1962 à [Localité 8]
de nationalité Algérienne
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0387
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller
Madame IGELMAN, Conseiller
Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
M. [Y] [N] et Mme [T] [R] ont régularisé avec M. [J] [O] et Mme [M] [X] épouse [O], ces derniers étant les vendeurs, une promesse de vente en date du 2 août 2022, portant sur l'acquisition d'un bien situé au n° [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant la somme de 430.000 euros.
Cette promesse était consentie avec une condition suspensive, au profit des consorts [N]-[R], tenant à l'obtention par eux d'un prêt d'un montant maximal de 462.000 euros, sur une durée maximale de 25 ans avec un taux nominal d'intérêt de 2,30 % au plus. Par ailleurs, les parties convenaient d'une indemnité d'immobilisation de 43.000 euros, dont 15.000 euros versés immédiatement par les consorts [N]-[R] auprès du notaire instrumentaire, désigné en qualité de séquestre.
L'acte indiquait que la condition suspensive serait réalisée en cas d'obtention par les consorts [N]-[R] d'une ou plusieurs offres écrites de prêt au plus tard le 14 octobre 2022, délai que les parties sont ensuite convenues de prolonger jusqu'au 15 décembre 2022.
Par courriel du 2 mars 2023, le notaire instrumentaire écrivait aux consorts [N]-[R] pour constater l'absence d'envoi de justificatif du prêt. Puis par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 9 avril 2023 et reçue le 14 avril suivant, le conseil des époux [O] mettait les consorts [N]-[R] en demeure de verser l'indemnité d'immobilisation de 43.000 euros.
Par acte du 17 juillet 2023, M. et Mme [O] ont fait assigner M. [N] et Mme [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre afin d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme, à titre de provision, de 43 000 euros.
Par ordonnance contradictoire rendue le 22 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
Par provision, tous moyens des parties étant réservés,
condamné à titre provisionnel M. [N] et Mme [R] à payer à M. et Mme [O] la somme de 43.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023 ;
autorisé Maître [Z] [C], notaire associé de la société selarl [C], titulaire d'un office notarial sis [Adresse 3] à [Localité 11], à libérer entre les mains de M. et Mme [O] la somme de 15.000 euros séquestrée en son étude, qui viendra s'imputer sur la somme de 43.000 euros mentionnée ci-dessus ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'autoriser Maître [C] à libérer entre les mains de M. [N] et Mme [R] la somme de 15.000 euros séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation, et ce sous astreinte ;
condamné M. [N] et Mme [R] aux dépens ;
rejeté la demande formulée par M. [N] et M. [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné M. [N] et Mme [R] à payer à M. et Mme [O] la somme globale de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;
rejeté le surplus des demandes.
Par déclaration reçue au greffe le 12 décembre 2023, M. [N] et Mme [R] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 17 janvier 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [N] et Mme [R] demandent à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile, 1103 du code civil et L. 313-41 du code de la consommation, de :
'- juger recevables et bien fondées les présentes demandes de M. [Y] [N] et Mme [T] [R],
et en conséquence,
- infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- débouter M. et Mme [O] de l'intégralité de leurs demandes, tant celle relative au paiement de la somme provisionnelle de 43 000 euros assortie des intérêts a taux légal, que celle sollicitant de voir autoriser Me [C], Notaire à se libérer entre les mains de M. et Mme [O], la somme de 15 000 euros séquestrée en son étude, à tout le moins les renvoyer à mieux se pourvoir au fond en présence de contestations sérieuses,
et statuant a nouveau :
- autoriser Me [C], notaire associé de la selarl [C], titulaire d'un office notarial à [Localité 11], [Adresse 3], de libérer entre les mains de M. [N] et Mme [R] la somme séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation, à hauteur de 15 000 euros, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
- condamner in solidum M. et Mme [O] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,'
Les consorts [N]-[R] indiquent que la promesse de vente ne fixe aucun délai aux bénéficaires pour justifier des refus des établissements bancaires s'agissant des demandes de prêt. Ils considèrent que ceci est d'ailleurs conforme à l'article L. 313-41 du code de la consommation, qui n'impose aucun délai maximal pour faire part aux vendeurs du refus des demandes de prêt immobilier. Ils ajoutent que la jurisprudence qualifie de manière constante comme illicite la clause qui, ajoutant aux conditions légales de cet article, stipule que la protection de l'acquéreur n'est acquise que s'il se prévaut de la non-réalisation de la condition en informant le vendeur de la décision de refus de prêt sollicité, le défaut d'information du vendeur ne caractérisant pas une faute de l'acquéreur dans l'exécution de ses obligations contractuelles. La conséquence principale de la non-réalisation de la condition suspensive relative au prêt est la caducité encourue de la promesse, à partir de la date fixée contractuellement. Les consorts [N]-[R] indiquent également que l'autre conséquence éventuelle est, pour les bénéficiaires, de ne pas pouvoir recouvrer les fonds déposés au titre de l'indemnité d'immobilisation s'ils ne justifient pas avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de leur fait.
Les consorts [N]-[R] exposent avoir formé deux demandes de prêts, auprès du Crédit Industriel et Commercial et de la Banque populaire et indiquent que ces deux demandes leur ont été refusées. Ils font valoir qu'ils ont toujours informé oralement les vendeurs, par le biais de l'agent immobilier, des refus de prêt successifs et que c'est la raison pour laquelle il ne leur a pas semblé nécessaire de répondre au courriel du notaire instrumentaire, le 2 mars 2023 ni même à la lettre recommandée qui leur a été adressée le 9 avril 2023 par le conseil des époux [O]. Ainsi, les consorts [N]-[R] considéraient que le dossier était clos.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 13 février 2024, dont il est à regretter que le tirage papier remis n'ait comporté qu'une page sur deux, ce qui n'a bien évidemment pas empêché la cour d'en prendre une connaissance complète, conclusions auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [O] demandent à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1103 du code civil, de :
'- confirmer purement et simplement l'ordonnance en référé rendue en date du 22 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Nanterre :
- renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
par provision, tous moyens des parties étant réservés,
- condamnons à titre provisionnel M. [Y] [N] et Mme [T] [R] à payer à M. [J] [O] et M. [M] [E] épouse [O] la somme de 43 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023,
- autorisons Maître [Z] [C], notaire associé de la société selarl [C], titulaire d'un office notarial sis [Adresse 3] à [Localité 11], à libérer entre les mains de M. [J] [O] et Mme [M] [E] épouse [O] la somme de 15 000 euros séquestrée en son étude, qui viendra s'imputer sur la somme de 43 000 euros mentionnée ci-dessus,
- disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'autoriser Maître [C] à libérer entre
les mains de M. [Y] [N] et Mme [T] [R] la somme de 15 000 euros séquestrée à titre
d'indemnité d'immobilisation, et ce sous astreinte,
- condamnons M. [Y] [N] et Mme [T] [R] aux dépens,
- rejetons la demande formulée par M. [Y] [N] et Mme [T] [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamnons M. [Y] [N] et Mme [T] [R] à payer à M. [J] [O] et Mme [M] [E] épouse [O] la somme globale de 1 000 euros sur le fondement de l'article
700 du code de procédure civile,
- disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties.
- débouter en conséquence M. [Y] [N] et Mme [T] [R] de leur appel contenant l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions parfaitement inopérantes
y ajoutant ,
- condamner M. [Y] [N] et Mme [T] [R] in solidum à payer à M. [J] [O] et Mme [M] [E] la somme de 3 000,00 euros, au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens d'instance'
Les époux [O] exposent que l'agent immobilier en charge de la vente a informé le notaire de difficultés techniques bloquant la mise en place du prêt avant la date prévue du 14 octobre 2022 et qu'un report a été accordé jusqu'au 15 décembre 2022 ; ils ajoutent que des échanges se sont maintenus entre l'agence et les acquéreurs par SMS jusqu'au 2 février 2023 et qu'ensuite les consorts [N]-[R] ne se sont plus manifestés. Ils rappellent les termes du courriel qui a été adressé par le notaire instrumentaire le 2 mars 2023 ainsi que ceux de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par leur conseil. Or, indiquent-ils, ce n'est que par les conclusions remises dans le cadre de la première instance le 27 septembre 2023 que les consorts [N]-[R] se sont manifestés de nouveau en produisant, pour la première fois devant le juge des référés, une attestation qui a été établie pour les besoins de la cause le 5 juillet 2023 et une autre, qui a été établie le 11 octobre 2022, documents qui n'avaient jamais été produits auparavant en dépit des demandes répétées de l'agence immobilière, du notaire, et du conseil des vendeurs. Ainsi, la première demande a été faite le 11 octobre 2022 alors que le délai de réalisation de la condition suspensive expirait le 14 octobre suivant. Ils ajoutent qu'à ce jour, le bien immobilier n'est toujours pas vendu compte-tenu de ce qu'il a été retiré du marché du 2 août 2022 au 8 mars 2023.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 835, alinéa 2ème, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision à la partie qui le saisit lorsque l'existence de l'obligation qu'elle invoque n'est pas sérieusement contestable.
En l'espèce, il est constant que l'indemnité d'immobilisation de 43.000 euros vient sanctionner l'éventuel défaut de diligence des bénéficiaires de la promesse de vente, en l'occurrence les consorts [N]-[R], pour l'hypothèse où ceux-ci ne justifieraient pas avoir sollicité de prêt en dépit de la condition suspensive qui leur a été accordée à cette fin. La promesse de vente signée indique en page 12 : « La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 14 octobre 2022. »
L'acte indique également, au dernier paragraphe de la même page et au premier paragraphe de la page suivante : « L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. À défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. »
Les consorts [N]-[R] ne contestent pas que l'indemnité d'immobilisation puisse venir sanctionner l'absence de leur part de demande de prêt, mais ils indiquent que la promesse de vente ne fixait aucun délai à leur égard pour justifier des éventuels refus de la part des banques. Ils ajoutent que cette absence de délai est d'ailleurs conforme à l'article L. 313-41 du code de la consommation.
Ce moyen manque en fait et en droit.
Il manque en fait dès lors qu'il résulte de la clause qui a été citée plus haut que les consorts [N]-[R] avaient jusqu'au 14 octobre 2022, délai qui a été reporté au 15 décembre suivant, pour former les demandes de prêt prévues. Il résulte de la même clause qu'une fois ce délai expiré, les époux [O] pouvaient mettre en demeure les consorts [N]-[R] de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les consorts [N]-[R], ceux-ci étaient bien tenus de justifier des demandes effectives de prêt à compter de cette mise en demeure, et ce dans un délai contraint.
Il manque en droit dès lors que l'article L. 313-41 du code de la consommation n'interdit aucunement la possibilité qui vient d'être décrite et qui était incluse dans l'acte, sans quoi les consorts [N]-[R] pourraient reporter indéfiniment la justification de l'accomplissement de leur devoir de solliciter un prêt et, partant, vider la clause de sa substance.
Or, les consorts [N]-[R] reconnaissent bien avoir reçu le courriel du notaire instrumentaire, le 2 mars 2023, ainsi que la lettre recommandée qui leur a été adressée le 9 avril suivant par le conseil des époux [O] et ils reconnaissent également n'avoir apporté aucune réponse écrite à ces deux demandes, faisant état de ce qu'ils avaient informé de manière continue l'agence immobilière et les vendeurs, mais, comme ils l'indiquent eux-mêmes, oralement, de sorte qu'ils n'en justifient pas.
Le courrier du Crédit Industriel et Commercial faisant état du refus de prêt, que les appelants communiquent en pièce n° 3, et qui est daté du 5 juillet 2023, indique que la demande de prêt a été formée le 11 octobre 2022. Le courrier dans le même sens de la Banque Populaire est daté de cette même date, sans qu'il ne soit mentionné la date à laquelle la demande de prêt a été formulée.
Ainsi, si les consorts [N]-[R] avaient bien formé les demandes de prêts, encore que tardivement car seulement trois jours avant l'expiration du délai initialement prévu s'agissant du prêt sollicité auprès du Crédit Industriel et Commercial, ils sont cependant restés mutiques aux demandes formées respectivement par le notaire instrumentaire, le 2 mars 2023, et par le conseil des époux [O], suivant courrier reçu le 14 avril suivant ; ils n'ont commencé à y apporter une réponse que dans le cadre de l'instance qui a été engagée en référé, plusieurs mois plus tard.
La circonstance tenant à ce qu'ils auraient tenu informé oralement l'agence immobilière et les époux [O] des avancées de ces deux demandes n'est étayée par aucun élément probant.
Dès lors, les époux [O] établissent, sans contestation sérieuse, que les consorts [N]-[R] sont tenus de régler l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente, de sorte qu'il convient de confirmer l'ordonnance entreprise tant en ce qu'elle a condamné ces derniers au paiement de la somme de 43.000 euros à titre de provision, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023, date de la réception de la mise en demeure des époux [O], qu'en ce qu'elle a autorisé le notaire instrumentaire à déconsigner la somme de 15.000 euros, qui vient s'imputer sur la provision, au profit de ces derniers.
Aussi convient-il de confirmer l'ordonnance entreprise dans son intégralité.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Condamne M. [N] et Mme [R] aux dépens d'appel ;
Condamne M. [N] et Mme [R] à verser à M. et Mme [O] la somme globale de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président
