Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/02093

TRIBUNAL JUDICIAIRE Site Camille Pujol 2 allées Jules Guesde BP 7015 31068 TOULOUSE cedex 7 NAC: 5AA N° RG 24/02093 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S7FG JUGEMENT N° B DU : 21 Novembre 2024 [W] [G] [S] [G] C/ [D] [F] [O] [C] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 21 Novembre 2024 à Me DUPEYRON Diane Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [W] [G], demeurant 1 IMPASSE DES PETUNIAS - 31200 TOULOUSE Mme [S] [G], demeurant 1 IMPASSE DES PETUNIAS - 31200 TOULOUSE représentés par Me Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Mme [D] [F] [O] [C], demeurant LA COMMANDERIE A32 - 1 RUE MARGUERITE DURAS - 31200 TOULOUSE comparante en personne RAPPEL DES FAITS Par un contrat signé électroniquement les 29 et 30 janvier 2023, à effet au 31 janvier 2023, M. [W] [G] et Mme [S] [G], par l'intermédiaire de SQUARE HABITAT, ont donné à bail à Mme [D] [C] un appartement à usage d’habitation situé au 1 rue Marguerite Duras, la Commanderie A32, 4ème étage, 31200 Toulouse, avec emplacement de stationnement couvert n° C13, pour un loyer mensuel de 434 € et 65 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [G] et Mme [S] [G] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 janvier 2024. Ils ont ensuite fait assigner Mme [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de justice du 10 avril 2024 pour obtenir: - de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à défaut de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire; -d'ordonner l'expulsion de Mme [D] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin,; - et de la condamner au paiement : *la somme de 2517,76€ au titre de l’arriéré locatif actualisé avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, *d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux, *de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. A l’audience du 24 septembre 2024, M. [W] [G] et Mme [S] [G], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualise leur demande en paiement à la somme de 2439,71 €. Ils s'opposent à la demande de délais de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la défenderesse en ce que celle-ci n'a pas repris le paiement des loyers courants en août et septembre 2024. La présidente a mis dans les débats le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, au regard de l'avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, et à la substitution de ce délai par le délai de 2 mois. Le conseil des demandeurs n'a formé aucune observation à ce titre. Mme [D] [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement de l'arriéré, soit une somme totale de 600 € par mois. Elle précise qu’elle a été contrainte d’arrêter son travail en janvier 2024 pour s’occuper de sa grand-mère malade, laquelle est décédée depuis, et qu’elle n’a pas été en mesure de s’acquitter du paiement de ses loyers et charges mais qu’elle a repris le paiement de son loyer courant ainsi que l’apurement de la dette (soit environ 500 euros /mois) depuis qu’elle a retrouvé un emploi qui lui procure un revenu mensuel de 1380 euros. Elle explique qu’elle n’a pas été en capacité de régler le loyer d’août et septembre car elle a été victime d’un accident du travail et qu’elle reste dans l’attente du versement de ses indemnités. Elle précise que cet emploi est un CDD qui se terminera en décembre 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION : -Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité. Par ailleurs, M. [W] [G] et Mme [S] [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. -Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu les 29 et 30 janvier 2023, à effet au 31 janvier 2023, contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 1748,33 €. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l'application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. A ce titre, il ressort du décompte locatif produit aux débats et non contesté que Mme [D] [C] n’a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 207 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024. II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT: Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, M. [W] [G] et Mme [S] [G] produisent un décompte démontrant que Mme [D] [C] reste devoir la somme de 2439,71 € à la date du 13 septembre 2024 (mois de septembre 2024 inclus). Mme [D] [C] ne conteste à l’audience ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2439,71 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1748,33 € à compter du commandement de payer (18 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, si Mme [D] [C] fait valoir qu'elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes à hauteur totale de 600 euros et qu’elle avait effectivement repris le paiement des loyers et commencé à apurer la dette locative à compter de mai 2024 et jusqu’en juillet 2024, force est de constater que le décompte produit par les bailleurs ne laisse pas apparaître les versements d’août et septembre 2024. Ainsi, il n'est pas établi une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 08 juillet 2024. Or Mme[D] [C] ne démontre pas s’être rapprochée des bailleurs pour leur expliquer sa situation actuelle d’accident de travail et solliciter des délais de paiements. Par ailleurs, il est relevé que les impayés locatifs remontent à août 2023, soit à une période antérieure à la période difficile invoquée par la locataire. Par conséquent, les conditions textuelles n'étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [D] [C] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire. IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L INDEMNITE D'OCCUPATION Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 19 mars 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [D] [C] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date. L’expulsion de Mme [D] [C] sera donc ordonnée. Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire. Mme [D] [C] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, l'arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 13 septembre 2024 (mensualité de septembre 2024 incluse) étant compris dans la somme déjà ordonnée. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [W] [G] et Mme [S] [G], Mme [D] [C] sera condamnée à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 29 et 30 janvier 2023, à effet au 31 janvier 2023, entre M. [W] [G] et Mme [S] [G] et Mme [D] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1 rue Marguerite Duras, la Commanderie A32, 4ème étage, 31200 Toulouse, avec emplacement de stationnement couvert n° C13, sont réunies à la date du 19 mars 2024; DEBOUTE Mme [D] [C] de sa demande en délai de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire; ORDONNE en conséquence à Mme [D] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision; DIT qu’à défaut pour Mme [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [G] et Mme [S] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à M. [W] [G] et Mme [S] [G] la somme de 2439,71 € au titre de l’arriéré locatif(décompte arrêté au 13 septembre 2024 , incluant une dernière facture de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 1748,33 € et à compter du présent jugement pour le surplus; CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à M. [W] [G] et Mme [S] [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l'arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 13 septembre 2024 (mensualité de septembre 2024 incluse) étant compris dans la somme déjà ordonnée, FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à M. [W] [G] et Mme [S] [G] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [D] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Vice-Présidente