Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/01072

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 13 Novembre 2024 N° RG 24/01072 - N° Portalis DB3R-W-B7I-YWS7 N° Minute : 24/ AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [1] sis [Adresse 4] - [Adresse 2] représenté par son syndic : C/ [H] [F] [X], [D] [F] [X] Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [1] sis [Adresse 4] - [Adresse 2] représenté par son syndic : Centre de Gestion de la Copropriété - CABINET JOURDAN [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444 DÉFENDEURS Monsieur [H] [F] [X] [Adresse 4] [Localité 6] défaillant Madame [D] [F] [X] [Adresse 4] [Localité 6] défaillant En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier composant la Résidence [1] située [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété. Se plaignant de la défaillance de M. [H] [F] [X] et de Mme [D] [F] [X] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 novembre 2023, aux fins de : RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [1] " sis [Adresse 4] - [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET JOURDAN, en son action ; L'EN DÉCLARER bien fondé ; En conséquence : CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [F] [X] et Madame [D] [F] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [1] " sis [Adresse 4] - [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET JOURDAN, la somme totale de 16.035 euros, correspondant à : o 14.927,64 euros à titre principal, charges arrêtées au 9 novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2021 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil ; o 1.107,36 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [F] [X] et Madame [D] [F] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [1] " sis [Adresse 4] - [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET JOURDAN, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [F] [X] et Madame [D] [F] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [1] " sis [Adresse 4] - [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET JOURDAN, la somme totale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [F] [X] et Madame [D] [F] [X] aux entiers dépens. M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X], assignés en l'étude du commissaire de justice, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l'article 658, n'ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile. Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 1er octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à " déclarer bien-fondé " et " dire ", ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer. En l'occurrence, la demande relative à la capitalisation des intérêts constitue une véritable prétention en dépit de l'emploi erroné du terme " dire " en lieu et place de " ordonner ". Enfin, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires Sur les sommes réclamées au titre des charges Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 14.927,64 euros au titre des charges arrêtées au 9 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2021, date de la mise en demeure. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale, - un décompte des sommes dues par M. [H] [F] [X] et de Mme [D] [F] [X] pour la période du 1er janvier 2019 au 31 juillet 2023 et deux décomptes respectivement au titre des charges et des frais, - les appels de fonds adressés aux défendeurs du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2023, - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 15 février 2018, 21 mai 2019, 23 juin 2020, 21 janvier 2021 et les attestations de non recours afférentes, - une mise en demeure d'avocat du 6 janvier 2021 tendant à obtenir le paiement de la somme de 8.289,65 euros, retournée par les services postaux avec la mention " pli avisé, non réclamé ". Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [H] [F] [X] et Madame [D] [F] [X] sont propriétaires des lots n° 51023, 51084 et 51176 de l'état descriptif de division. Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 23 juin 2020 et 21 janvier 2021, qui ont approuvé les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2019, et voté les budgets prévisionnels pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 et du 1er janvier au 31 décembre 2021 ainsi que différents travaux, et les appels de fonds conformes à ces décisions d'assemblées. Contrairement à ce qui est indiqué dans la liste des pièces visées à l'appui de l'assignation du syndicat des copropriétaires, la pièce n°6 produite ne contient pas les procès-verbaux des assemblées tenues au cours des années 2022 et 2023. Or, l'analyse du décompte produit permet de constater que le syndicat des copropriétaires sollicite notamment le paiement des charges relatives aux exercices 2022 et 2023 pour lesquels il ne produit pas les procès-verbaux ayant voté les budgets correspondants. Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 10.073,40 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021, déduction faite des sommes portées au crédit du compte des défendeurs sur la période. Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme demandée soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2021, date d'envoi de la mise en demeure adressée aux défendeurs. L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 6 janvier 2021, afin d'obtenir paiement de la somme de 8.289,65 euros. Toutefois la demande du syndicat des copropriétaires porte notamment sur des sommes venues à échéance postérieurement à cet envoi. Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation, qui vaut mise en demeure. En conséquence, M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.073,40 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021, appels du 1er octobre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023. Sur les frais nécessaires au recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.107,36 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires qui supporte la charge de la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile verse les pièces suivantes : - un extrait du décompte de frais de Monsieur [H] [F] [X] et Madame [D] [F] [X] pour la période du 13 mars 2019 au 31 juillet 2023 faisant ressortir un solde débiteur de 1.203,36 euros, - les lettres de relances adressées par le syndic en date des 13 mars 2019, 10 juin 2019, 17 janvier 2020, 18 février 2020, 16 mai 2020, 12 juin 2020 et 19 août 2020, - les factures de frais établies par le syndic en date des 19 mars 2021 au titre de la constitution du dossier contentieux, 11 mai 2021 et 20 avril 2021 au titre de mises en demeure du syndic, 6 janvier 2021 et 9 février 2021 au titre de lettres de relance du syndic, - la mise en demeure d'avocat du 6 janvier 2021 et la facture afférente du 20 janvier 2021, - le contrat de syndic. En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes de paiement des frais de recouvrement qui ne répondent pas aux exigences de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et/ou ne sont pas justifiées par les pièces tel que requis par l'article 9 du code de procédure civile: - les frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice facturés le 19 mars 2021 et 31 juillet 2023 (480 euros + 360 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, - les frais de lettres de relance en date des 13 mars 2019, 10 juin 2019, 17 janvier 2020, 18 février 2020, 16 mai 2020, 12 juin 2020 et 19 août 2020 (20 euros X 4 + 9,06 euros + 9 euros X 2) dès lors qu'elles ont été envoyées antérieurement à la mise en demeure requise par cet article dont les dispositions d'ordre public, outre que les factures afférentes ne sont pas produites, - les frais de rappel du 9 février 2021 (9,10 euros) la lettre de relance justifiant desdits frais n'étant pas produite, - les frais des mises en demeure du syndic en date du 20 avril 2021 (45,60 euros) et du 11 mai 2021 (51,60 euros) dès lors que lesdites lettres ne sont pas communiquées, non plus que les avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi. Au vu des éléments produits, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance d'un montant de 150 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, correspondant non pas à un commandement de payer tel qu'indiqué dans son décompte mais à la mise en demeure d'avocat du 6 janvier 2021 qui est produite avec son avis de réception et la facture afférente émise le 20 janvier 2021 et débitée sur le compte des défendeurs le 6 février 2021. En conséquence, M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Débouté du surplus de sa prétention au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 957,36 euros débitée sans fondement, sur le compte des défendeurs. Sur les dommages-intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En l'espèce, la carence de M. [H] [F] [X] et de Mme [D] [F] [X] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X] seront condamnés à lui payer. Sur les demandes accessoires M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X] seront condamnés à lui verser. Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. Sur la capitalisation des intérêts capitalisés Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, les dommages et intérêts et les sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soient eux-mêmes productifs d'intérêts. L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier. Il convient d'accueillir la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, les dommages et intérêts et les sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière. Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges. Selon l'article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l'article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu'il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l'ensemble des sommes mises à leur charge. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE in solidum M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [1] située [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic : - la somme de 10.073,40 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021, appels du 1er octobre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, - la somme de 150 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, - la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (957,36 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X], CONDAMNE in solidum M. [H] [F] [X] et Mme [D] [F] [X] au paiement des dépens de l'instance, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT