Cour de cassation, 10 novembre 2016. 15-25.474

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 novembre 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1228 FS-D Pourvoi n° Z 15-25.474 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par M. [D] [N], domicilié [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 4 juin 2015 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [P] [W], domiciliée [Adresse 3], prise en qualité de mandataire liquidateur de la société Le Clos Mermoz, [Adresse 2], défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 11 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, MM. Pronier, Maunand, Mme Le Boursicot, M. Bureau, Mme Greff-Bohnert, conseillers, Mmes Abgrall, Guillaudier, Georget, Djikpa, conseillers référendaires, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [N], de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de Mme [W], ès qualités, l'avis de M. Bailly, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 juin 2015), rendu sur renvoi après cassation (Com., 31 janvier 2012, pourvoi n° 10-28.408), qu'en janvier 1993, la SCI Le Clos Mermoz (la SCI) a vendu à M. [N] un appartement en l'état futur d'achèvement ; que, la SCI ayant été mise en liquidation judiciaire, Mme [W], désignée en qualité de liquidateur (le liquidateur), a assigné en paiement du solde du prix de vente M. [N], qui a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, en se prévalant de ce que les travaux n'étaient pas achevés et qu'il subissait un préjudice ; Sur le premier moyen : Attendu que M. [N] fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande en paiement présentée par le liquidateur et de dire que, par sommation du 15 novembre 2013, il a été régulièrement invité à prendre livraison du lot vendu en l'état futur d'achèvement par la SCI, alors, selon le moyen, qu'il était expressément stipulé, dans le contrat de vente, que « le vendeur notifiera à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini. par la même lettre, le vendeur invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes ; audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal. l'acquéreur aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat (…) » ; qu'en se bornant à relever, pour juger que Mme [W] ès qualités avait respecté les dispositions du contrat de vente relatives à la livraison du bien « que, par sommation du 15 novembre 2013, Mme [W] a invité M. [N] à venir prendre possession de l'appartement vendu en joignant la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux signées par l'architecte et la société Batir maître d'ouvrage », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, s'il avait bien été procédé contradictoirement à la constatation de l'achèvement et à l'établissement d'un procès-verbal, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1601-3 et 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé, après avoir rappelé les stipulations relatives à l'achèvement et à la prise de possession, que le liquidateur avait invité M. [N] à venir prendre possession de l'appartement vendu, en lui adressant la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux signée par l'architecte, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et a pu en déduire que le liquidateur avait respecté les dispositions du contrat de vente relatives à la livraison du bien, de sorte que sa demande en paiement était recevable, a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que M. [N] fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au liquidateur la somme de 88 274,29 euros au titre du solde du prix de vente ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait soustrait du prix d'acquisition les versements effectués par M. [N] et le montant des travaux restant à effectuer pour chiffrer le solde restant dû et que celui-ci ne produisait aucun élément de nature à contredire les conclusions du technicien, la cour d'appel a souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, pour condamner M. [N] à payer la somme de 88 274,29 euros au liquidateur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que M. [N] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de provision complémentaire ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'arrêt du 7 octobre 2010 avait condamné le liquidateur à payer à M. [N] une provision de 30 000 euros à valoir sur son préjudice, la cour d'appel a souverainement retenu, sans se contredire, que celui-ci ne démontrait pas l'existence d'un préjudice complémentaire, imputable à une défaillance du liquidateur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [N] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [N], le condamne à payer à Mme [W], ès qualités, la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. [N]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que, par sommation du 15 novembre 2013, Monsieur [D] [N] a été invité à prendre livraison du lot vendu en état futur d'achèvement par la SCI LE CLOS MERMOZ par l'acte de vente notarié des 7 et janvier 1993 reçu par Maître [G], Notaire à [Localité 1], et d'avoir déclaré recevable la demande en paiement présentée par Maître [W], es qualité de mandataire liquidative de la SCI LE CLOS MERMOZ à l'encontre de Monsieur [N] ; AUX MOTIFS QUE Monsieur [N] soutient que la demande en paiement du prix est irrecevable en ce que le contrat prévoyait qu'il soit invité à constater la réalité de l'achèvement, ce qui n'a jamais été fait ; qu'aux termes de l'article 1601-3 du Code civil, « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » ; que le contrat de vente du 7 et 8 janvier 1993 prévoit que le prix est payable par échelonnements au fur et à mesure de l'avancée des travaux, de sorte que 94% est exigible avant l'achèvement et la remise des clés et 6% à la remise des clés ; que ce même contrat prévoit au chapitre intitulé Constatation de l'achèvement et prise de possession : « L'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions ci-dessous : Le Vendeur notifiera à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini. Par la même lettre, le vendeur invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes. Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal. L'acquéreur aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves (…). Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessus défini, il sera procédé à la remise des clefs à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l'acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition. Le procès verbal relatera les constatations, réserves, contredits, remise des clefs et paiement du solde du prix (…) » ; qu'il ressort de ces dispositions que l'acquéreur constate l'achèvement à l'occasion de la livraison du bien ; que, contrairement à ce soutient Monsieur [N], le vendeur, maître d'ouvrage, n'a pas d'obligation d'organiser une réception en présence de l'acquéreur, ni de produire un procès verbal de réception lorsqu'il convoque l'acquéreur pour la livraison du bien ; que, par sommation du 15 novembre 2013, Maître [W] a invité Monsieur [N] à venir prendre possession de l'appartement vendu en joignant la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux signées par l'architecte et la SARL BATIR maître d'ouvrage ; que l'attestation du Consuel du 8 février 2012, également jointe à la sommation, bien que n'étant pas une pièce exigée par les dispositions contractuelles pour la validité de la prise de possession, et obtenue pendant la durée de validité du formulaire d'attestation, est en conséquence parfaitement valide ; qu'ainsi, Maître [W] es-qualités a respecté les dispositions du contrat de vente relatives à la livraison du bien de sorte que sa demande en paiement est recevable ; ALORS Qu'il était expressément stipulé, dans le contrat de vente, que « le Vendeur notifiera à l'Acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini. Par la même lettre, le Vendeur invitera l'Acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes ; Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal. L'Acquéreur aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat (…) » ; qu'en se bornant à relever, pour juger que Maître [W] es-qualités avait respecté les dispositions du contrat de vente relatives à la livraison du bien « que, par sommation du 15 novembre 2013, Maître [W] a invité Monsieur [N] à venir prendre possession de l'appartement vendu en joignant la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux signées par l'architecte et la SARL BATIR maître d'ouvrage », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, s'il avait bien été procédé contradictoirement à la constatation de l'achèvement et à l'établissement d'un procès-verbal, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1601-3 et 1134 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur [D] [N] à payer à Maître [W], es qualités de mandataire liquidateur de la SCI LE CLOS MERMOZ, la somme de 88.274,29 euros au titre du solde du prix de vente ; AUX MOTIFS QUE le prix de vente prévu au contrat des 7 et 8 janvier 1993 était fixé à la somme de 160.037 € ; que Monsieur [C], dans son rapport du 23 mai 2002, après avoir soustrait du prix d'acquisition, le montant des versements effectués par Monsieur [N], le montant des travaux restant à effectuer par lots estimé à 10.665,12 € (69.958,58 francs TTC), a chiffré à la somme de 88.274,29 € le solde restant dû par l'acquéreur ; que Maître [W], es-qualités, demande à la Cour de constater que la livraison est intervenue le 15 novembre 2013 avant de réclamer le paiement de la somme de 88.274,29 € « au regard de l'avancement des travaux » (page 5 de ses conclusions) ; qu'elle considère ainsi qu'il reste dû par l'acquéreur, après la sommation du 15 novembre 2013, la somme de 149.371,88 € soit 93,33% du prix de vente, ce qui ne contrevient pas aux dispositions contractuelles ; que Monsieur [N] conteste le rapport d'expertise en soutenant que Monsieur [C] n'a pas pris en compte les travaux non réalisés sur les parties communes, qu'il n'a pas retenu les coûts réactualisés pour les parties privées ; qu'il ne produit aucun élément d'analyse, contemporain ou postérieur au rapport de Monsieur [C] de nature à contredire sérieusement les conclusions de l'expert ; qu'au surplus, il a autorisé que les travaux soient exécutés avec des matériels et matériaux de substitution ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement du 9 septembre 2008 et de condamner Monsieur [N] à payer la somme de 88.274,29 € à Maître [W] en qualité de liquidateur de la SCI LE CLOS MERMOZ ; ALORS, D'UNE PART, QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 5 et s.), Monsieur [N] s'était fondé sur les conclusions du rapport d'expertise de Monsieur [E] pour démontrer que Monsieur [C] n'avait pas déduit du prix de vente restant dû les travaux non réalisés dans les parties communes, comme l'avaient également constaté les premiers juges ; qu'en se fondant, pour infirmer le jugement déféré de ce chef, sur la circonstance totalement inopérante que le rapport de Monsieur [E] n'était pas « contemporain ou postérieur au rapport de Monsieur [C] », la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1601-3 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE Monsieur [N] se fondait également sur l'ordonnance rendue par le Juge commissaire de BREST en date du 12 mars 2010 pour faire valoir que les travaux sur les parties communes n'avaient pas été réalisés, ce qui justifiait sa demande en réduction du prix de vente, Monsieur [C] n'ayant pris en compte dans son rapport du 23 mai 2002 que les travaux restant à réaliser dans l'appartement vendu (conclusions d'appel, p. 7 et 8) ; qu'en énonçant, pour rejeter sa demande, que Monsieur [N] « ne produit aucun élément d'analyse, contemporain ou postérieur au rapport de Monsieur [C] de nature à contredire sérieusement les conclusions de l'expert », la Cour d'appel a manifestement dénaturé les conclusions d'appel de l'exposant et a, dès lors, violé les dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile ; ALORS, ENFIN, Qu'en se fondant, pour rejeter la demande de Monsieur [N], sur la circonstance que celui-ci avait autorisé que les travaux soient exécutés avec des matériels et matériaux de substitution, circonstance qui n'était pas de nature à justifier que les travaux non réalisés dans les parties communes ne soient pas déduits du prix restant dû, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1601-3 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur [D] [N] de sa demande de provision ; AUX MOTIFS QUE,, par sommation du 15 novembre 2013, Maître [W] a invité Monsieur [N] à venir prendre possession de l'appartement vendu en joignant la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux signées par l'architecte et la SARL BATIR maître d'ouvrage ; que l'attestation du Consuel du 8 février 2012, également jointe à la sommation, bien que n'étant pas une pièce exigée par les dispositions contractuelles pour la validité de la prise de possession, et obtenue pendant la durée de validité du formulaire d'attestation, est en conséquence parfaitement valide ; qu'ainsi, Maître [W] es-qualités a respecté les dispositions du contrat de vente relatives à la livraison du bien de sorte que sa demande en paiement est recevable ; ET QUE, par une disposition non remise en cause par l'arrêt de la Cour de cassation du 31 janvier 2012, l'arrêt de cette Cour du 7 octobre 2010 a condamné Maître [W] à payer à Monsieur [N] une provision de 30.000 euros à valoir sur son préjudice, dont les taxes foncières et charges de copropriété ; que, dans ses conclusions après saisine de la Cour d'appel de renvoi, Monsieur [N] augmente sa demande de provision à la somme de 198.000 euros qu'il détaille comme suit : * taxes foncières de 2000 à 2013 : 12.329 € * charges de copropriété dont il n'a pas obtenu le remboursement par le syndicat des copropriétaires Années 1996, 1999, 2000 : 4.120,09 € * perte de revenu locatif du 23 mars 1994 au 31 mai 2014 : 182.444 € ; Que Maître [W] es-qualités oppose à cette demande le moyen tiré de l'inexécution par l'acquéreur de son obligation de payer le prix selon les stipulations du contrat de vente ; que l'arrêt du 7 octobre 2010 étant sur ce point définitif, Monsieur [N] ne peut devant la Cour de renvoi que demander un complément de provision à valoir sur son préjudice à compter du 8 octobre 2010 ; que Monsieur [N] qui ne s'est pas acquitté du montant du prix de vente au fur et à mesure de l'avancement des travaux, ne démontre pas l'existence d'un préjudice complémentaire depuis le 8 octobre 2010, imputable à une éventuelle défaillance de Maître [W] es-qualités ; qu'il sera en conséquence débouté de sa demande de provision ; ALORS QUE Monsieur [N] sollicitait la condamnation de Maître [W] es qualité à lui verser, à titre de provision et à parfaire, la somme de 198.000 € au titre du préjudice subi en rappelant que la date d'achèvement des travaux prévu à l'acte était le 30 septembre 1993 ; que la Cour d'appel qui, après avoir constaté que le bien n'avait été livré qu'en novembre 2013, a néanmoins jugé que l'exposant ne démontrait « pas l'existence d'un préjudice complémentaire depuis le 8 octobre 2010, imputable à une éventuelle défaillance de Maître [W] es-qualités », n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, a violé les dispositions des articles 1601-3 et 1147 du Code civil.