Texte intégral
Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16694 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CASOE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2019 -Tribunal d'Instance de Paris 17ème - RG n° 1118210620
APPELANTE
EPIC PARIS HABITAT-OPH
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 substituée à l'audience par MeMonica OSSORIO, même cabinet, même toque
INTIMES
Madame [G] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [B] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistés par Me Adeline TRABON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0633
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 novembre 2013, Paris Habitat OPH a donné à bail à Mme [G] [N] et M. [B] [J] un logement situé [Adresse 2], [Localité 3], moyennant un loyer de 637,02 euros.
Après un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 octobre 2017, Paris Habitat OPH a par acte du huissier du 22 janvier 2018, assigné Mme [G] [N] et M. [B] [J] en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à lui payer un arriéré de loyers et charges impayés.
Par jugement contradictoire entrepris du 26 avril 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :
Rejette la demande de Paris Habitat au payement de la somme de 7.497,07 euros ;
Rejette la demande de Paris Habitat au titre de la résiliation du bail ;
Rejette la demande de Paris Habitat au titre de la condamnation au payement d'une indemnité d'occupation ;
Rejette la demande de Paris Habitat au titre de l'expulsion ;
Rejette la demande de Mme [G] [N] et M. [B] [J] au titre des dommages et intérêts ;
Rejette la demande de Paris Habitat au titre de l'exécution provisoire ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mets les dépens à la charge du demandeur.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le13 août 2019 par Paris Habitat OPH ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 juin 2022 par lesquelles Paris Habitat OPH, appelant, demande à la cour de :
Déclarer Paris Habitat OPH recevable et bien fondé en ses conclusions d'appelant ;
Débouter Mme [G] [N] et M. [B] [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de Paris Habitat OPH à la condamnation de Mme [G] [N] et M. [B] [J] au paiement de la somme de 7 497,07 euros au titre de l'arriéré locatif ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [G] [N] et M. [B] [J] au titre des dommages intérêts ;
Statuant à nouveau :
Condamner solidairement Mme [G] [N] et M. [B] [J] à payer par provision à Paris Habitat OPH la somme de 5 300,77 euros, sauf à parfaire, représentant l'arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure ;
Condamner in solidum Mme [G] [N] et M. [B] [J] à verser à Paris Habitat OPH la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum Mme [G] [N] et M. [B] [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er juin 2022 au terme desquelles Mme [G] [N] et M. [B] [J], intimés, demandent à la cour de :
Dire Paris Habitat OPH mal fondé en son appel, ses demandes, fins et conclusions ;
Le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Confirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris en date du 26 avril 2019 en toutes ses dispositions, à l'exception du rejet des demandes de Mme [G] [N] et M. [B] [J] au titre des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [G] [N] et M. [B] [J] de leur demande au titre des dommage et intérêts pour le préjudice moral et la résistance abusive de la société Paris Habitat OPH et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
En conséquence :
Etant précisé que toutes les demandes de condamnation de Paris Habitat OPH sont au profit de Mme [G] [N] et M. [B] [J],
Condamner Paris Habitat OPH au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral de Mme [G] [N] et M. [B] [J] et sa résistance abusive ;
Condamner Paris Habitat OPH au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le Condamner aux entiers dépens d'instance qui seront recouvrés par Maître ETEVENARD, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
En tout état de cause :
Condamner Paris Habitat au paiement de la somme de 637,02 euros en remboursement
du dépôt de garantie majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il est constant que Mme [G] [N] et M. [B] [J] ont quitté les lieux le 19 octobre 2020.
La cour relève par ailleurs que le chef de dispositif du jugement par lequel la demande de Paris Habitat en résiliation du bail est rejetée est critiqué dans les motifs des conclusions d'appel de ce dernier qui cependant ne saisit la cour d'aucune demande sur ce point dans le dispositif de ses conclusions ; Paris Habitat demande en réalité seulement à la cour d'infirmer le jugement en ce qui concerne le montant de l'arriéré locatif.
Sur la dette locative
Le premier juge a rejeté les demandes de Paris Habitat en considérant en substance que sa créance au titre des charges d'eau était incertaine.
Paris Habitat produit devant la cour un décompte arrêté au 31 janvier 2021 (pièce n°13), remontant au mois de novembre 2013, d'où il résulte que Mme [G] [N] et M. [B] [J] restent lui devoir à cette date la somme de 5.300,77 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 412,52 euros (point discuté plus bas), soit 5.713,29 euros hors prise en compte du dépôt de garantie.
Ce décompte est complété par un autre (pièce n° 11) qui distingue les sommes appelées au titre des loyers de celles appelées au titre des charges mais ne remonte qu'à janvier 2017.
Mme [G] [N] et M. [B] [J] ne contestent pas les sommes inscrites au crédit de ces décomptes et ne soutiennent pas, notamment, que certains paiements effectués n'auraient pas été pris en compte.
Le débat porte en réalité essentiellement sur les charges relatives à la consommation d'eau avant l'année 2017. En effet, une somme de 3.895,35 euros a été appelée par le bailleur au mois de mai 2017, dans le cadre d'une régularisation des charges 2016 qui intégrait en réalité une régularisation des charges de consommations d'eau chaude et froide pour les années 2014 à 2016.
Sur la prescription des demandes
Mme [G] [N] et M. [B] [J] soulèvent devant la cour la prescription des demandes en paiement de loyers et de charges de consommation d'eau antérieures à 2015, soit trois ans avant l'assignation devant le premier juge.
En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Pour mémoire, la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dispose, en son article 82 II, 2°, que l'article 7-1 précité est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil, lequel dispose qu'« en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » ; la prescription triennale s'applique donc aux instances introduites postérieurement à la loi Alur, comme c'est le cas en l'espèce.
En l'espèce, Paris Habitat fait cependant état de ce qu'il n'a eu connaissance des consommations d'eau des locataires pour les années 2014 et 2015 qu'en novembre 2016 car ils étaient absents lors des relevés des compteurs et qu'il n'avait donc pas été possible d'accéder à leur logement pour effectuer des relevés réguliers ; le récapitulatif informatique des dates de relevés des compteurs des différents locataires et de leurs éventuelles absences confirme les déclarations de Paris Habitat, sans qu'il y ait lieu à contestation de l'authenticité de ce document ; dès lors la demande en paiement de loyers et charges de Paris Habitat dont le premier juge a été saisi en janvier 2018, et qui fait suite à une demande de régularisation effectuée au début de l'année 2017, n'est pas prescrite.
Par ailleurs, il résulte du décompte, pièce n°13 précitée, qu'en réalité au mois de mars 2015 le solde du compte des locataires était à zéro, de sorte qu'en réalité aucun arriéré de loyer n'est poursuivi par la bailleresse pour la période antérieure ; la demande en paiement de loyers n'est donc pas non plus prescrite.
Sur les charges de consommation d'eau pour les années 2014 à 2016
L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :
-un décompte des charges selon leur nature,
- dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.
A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.
En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.
Le bailleur doit ainsi être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n'ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d'instance (sous réserve du délai de prescription triennale de son action en paiement).
En l'espèce, il est constant que de 2014 à avril 2016, aucun relevé de compteur n'a été effectué chez Mme [G] [N] et M. [B] [J], les consommations étant seulement estimées forfaitairement par le bailleur ; puis qu'en mars 2017, un nouveau compteur a été installé; aucune pièce justificative des consommations d'eau facturées n'a ainsi été mise à la disposition des locataires ni n'est produite devant la cour ; il n'est par ailleurs pas allégué ni établi que le bailleur se soit heurté à une quelconque opposition fautive des locataires à laisser libre l'accès à leur logement et à leur compteur.
Pour la fin de l'année 2016, le bailleur fait état d'une "forte consommation vérifiée" et de relevés de compteurs, mais sans que les sommes appelées soient néanmoins justifiées.
Par conséquent, il convient de considérer que la somme de 3.895,35 euros appelée au titre de la régularisation des charges de consommation d'eau n'est pas justifiée et devra être retirée de la dette locative.
La somme due par Mme [G] [N] et M. [B] [J] au titre de l'arriéré de loyers et de charges doit donc être fixée à 5713,29 euros -3.895,35 euros, soit 1817,94 euros, arrêtée au 31 janvier 2021.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Mme [G] [N] et M. [B] [J] demandent la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 637,02 euros, majoré pour retard conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Tout d'abord, en ce qui concerne le montant du dépôt de garantie, il ressort des explications de Paris Habitat, qui ne sont pas utilement contredites par la partie adverse et sont confirmées par le relevé de compte produit, que le 30 avril 2017, le compte des locataires a été recrédité du montant du dépôt de garantie initialement prévu au contrat de bail, soit 637,02 euros, et débité d'un nouveau montant limité à 412,52 euros (ce qui correspond, à la lecture du décompte, à un loyer mensuel abaissé à partir de mai 2017 sans que les parties ne s'expliquent particulièrement à ce sujet).
Le dépôt de garantie litigieux est donc de 412,52 euros.
Ensuite, il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, que le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, et qu'il est restitué déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur.
En l'espèce, compte tenu de la dette locative, cette somme n'a pas à être restituée et doit rester au bailleur.
Par conséquent, Mme [G] [N] et M. [B] [J] seront solidairement condamnés à verser la somme de 1.405,42 euros à Paris Habitat (soit 1817,94 euros, solde de la dette locative- 412,52 euros du dépôt de garantie).
Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [G] [N] et M. [B] [J] pour préjudice moral et résistance abusive
Aucune faute ayant causé un préjudice à Mme [G] [N] et M. [B] [J] n'est établie à l'encontre de Paris Habitat aux demandes duquel la cour fait partiellement droit par le présent arrêt ; la demande sera donc rejetée et le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable en l'espèce de ne pas faire application de ces dispositions.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la dette locative,
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne solidairement Mme [G] [N] et M. [B] [J] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 1.405,42 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 31 janvier 2021, déduction faite du dépôt de garantie ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Condamne Mme [G] [N] et M. [B] [J] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
