Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE RENNES
16 Septembre 2024
2ème Chambre civile
N° RG 20/06950 -
N° Portalis DBYC-W-B7E-I7OD
AFFAIRE :
S.A.S. CECOVILE,
C/
S.A.R.L. CINE PHOTO MENANT,
copie exécutoire délivrée
le :
à :
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX
l’an deux mil vingt quatre, le seize septembre
Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assistée de Fabienne LEFRANC, Greffier,
ONT COMPARU
S.A.S. CECOVILE, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 409 547 015, agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Armel ANDRE de la SELARL ANDRÉ SALLIOU, avocats au barreau de RENNES, Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS
ET
S.A.R.L. CINE PHOTO MENANT, exerçant sous le nom “IMAGES PHOTO” inscrite au RCS de RENNES n° B 323 971 168, prise en la personne de son représentant légal.
[Adresse 3],
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES
Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 25 Mars 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 16 septembre 2024 après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats
Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 12 décembre 2003, la société civile immobilière (SCI) Assurecureuil pierre 8, aux droits de laquelle vient désormais la société par actions simplifiée (SAS) Cecoville, a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Ciné photo Menant un local situé dans le [Adresse 3], implanté dans le centre de la commune de [Localité 5] (35). Le bail a été conclu pour une durée de douze ans, à compter du 01er juillet 2004 et moyennant un loyer variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires du preneur, lequel ne pouvant toutefois être inférieur à un loyer minimum garanti égal à la valeur locative des lieux. Celui-ci a été fixé par les parties à la somme annuelle de 29 000 € HT.
Par acte d'huissier en date du 28 janvier 2016, la SARL Ciné photo Menant a sollicité le renouvellement de son bail, pour une durée de neuf années et à compter du 01er juillet 2016.
Le bailleur n'a pas répondu à cette demande. Les parties s'accordent toutefois sur le principe du renouvellement du bail qui les liait, à compter du 01er juillet 2016 mais elles s'opposent sur le montant du loyer minimum garanti.
Par mémoire signifié le 20 avril 2018 à son locataire, le bailleur a fait état de ses prétentions à ce sujet dans la perspective de saisir ensuite le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, ladite saisine n'ayant toutefois été effectuée que le 24 mars 2020. Par jugement du 20 octobre suivant, ce magistrat a décliné sa compétence territoriale à connaître de la présente affaire et l'a renvoyée au juge des loyers du tribunal judiciaire de Rennes, après avoir écarté la clause attributive de compétence qu'avait stipulée les parties, au motif que le premier bailleur n'avait pas la qualité de commerçant.
Dans son mémoire n°5, dont la notification à son locataire n'a pas été justifiée, défaillance qui pour autant n'a pas fait débat, la SAS Cecoville a demandé au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L 145-33 et 34 du code de commerce et de l'article 35 des conditions générales du bail expiré, notamment, de :
- fixer le loyer de renouvellement de base, avec effet au 01er juillet 2016, à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle de 56 000 € HC et HT ;
- subsidiairement, d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire et de fixer alors le montant du loyer provisionnel au montant du loyer contractuel ;
- de condamner la SARL Ciné photo Menant aux dépens.
Au moyen de son mémoire en réponse n° 2, dont la notification à son bailleur n'a pas plus été justifiée mais qui n'a pour autant fait pas plus débat, la SARL Ciné photo Menant a demandé au juge des loyers commerciaux, notamment :
- de constater tant le renouvellement du bail qui liait les parties, à compter du 01er juillet 2016 pour une durée de neuf ans que le fait que la bailleresse n'a fait connaître ses prétentions financières que le 20 avril 2018,
- et de dire, en conséquence, que le nouveau prix n'est dû qu'à compter de cette seconde date ;
- d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire et de fixer, dans l'attente, le montant du loyer provisionnel au montant du loyer contractuel ;
- de condamner la SAS Cecoville à lui payer une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'exécution provisoire de la présente décision.
Par jugement mixte du 17 mai 2021, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé de l'affaire, la juridiction a notamment ordonné une mesure d'expertise.
L'expert, M. [R], a déposé son rapport le 31 juillet 2023 et proposé une valeur locative du local litigieux de 49 300 ou de 42 050 €, en fonction de la prise en compte ou non d'une mezzanine installée par le preneur.
L'affaire a été reprise, à la diligence du greffe, lors de l'audience du 27 novembre suivant, date à laquelle elle a toutefois été renvoyée, à la demande des avocats des parties, à deux reprises.
Par un mémoire non daté, mais régulièrement notifié à son preneur le 18 mars 2024, la SAS Cecoville sollicite en dernier lieu la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 63 500 € HC et HT avec effet au 01er juillet 2016 et qu'il soit jugé que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par un mémoire daté du 13 mars 2024, dont il n'est pas justifié de la notification à son bailleur, défaillance qui pour autant ne fait pas débat, la SARL Ciné photo Menant sollicite, notamment, la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 40 500 € HC et HT, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère à leurs mémoires suscités, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).
Il n'y a pas lieu, ensuite, de se prononcer une nouvelle fois sur la date de prise d'effet du loyer de renouvellement, comme le sollicitent encore les parties, cette prétention ayant déjà en effet été tranchée par la juridiction dans sa décision mixte précitée.
Sur la durée du bail
La SARL Ciné photo Menant sollicite que soit constaté que le bail a été renouvelé au 01er juillet 2016 pour une durée de neuf années, conformément aux dispositions de l'article L 145-12 du code de commerce.
La SAS Cecoville est taisante quant à cette demande, laquelle doit s'analyser comme une prétention, au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Elle a sollicité, toutefois, dans le dispositif de son mémoire que son preneur soit débouté de toutes ses prétentions, demande qui constitue dès lors elle aussi une prétention (Civ. 2ème Civ. 9 septembre 2021 n° 20-17.435 publié au Bulletin ).
Selon l'article R 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La contestation portant sur la durée d'un bail commercial n'étant pas relative à la fixation de son loyer, il n'entre dès lors pas dans l'office du juge des loyers commerciaux de la trancher (Civ. 3ème 25 janvier 2023 n° 21.21.943 publié au Bulletin).
Il n'y a pas lieu à statuer à son sujet.
Sur le montant du loyer de renouvellement
Sur le cadre juridique
La SAS Cecoville affirme qu'en application de l'article L 145-34 du code de commerce et compte étant tenu de la durée du bail expiré, le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, laquelle doit s'entendre « de celle définie par l'article L 145-33 » du même code (page 5).
La SARL Ciné photo Menant, dans sa discussion, invoque également au soutien de ses prétentions ces dispositions législatives.
L'article 1134, devenu 1103, du code civil dispose que :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L'article L 145-33 du code de commerce prévoit que :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».
Rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord de déterminer à l'avance, par une stipulation du bail, les conditions de fixation du prix du bail renouvelé (Civ. 3ème 10 mars 2004 n° 02-14.998 Bull. n°52), les dispositions du code de commerce qui y sont relatives étant supplétives de la volonté des parties (Civ. 3ème 30 mai 2024 n° 22-16.447 publié au Bulletin).
Les alinéas 3 et 4 de l'article 35 des conditions générales du bail liant les parties (pièce bailleur n°2) stipulent que :
« Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
A défaut d'accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d'accord amiable ».
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que l'affirmation des parties, selon laquelle le loyer de base du bail renouvelé doit être déterminé conformément aux dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, est entachée d'une erreur de droit.
Il résulte de leurs propres prévisions en effet, précitées, que ledit loyer doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Cette référence aux prix pratiqués au sein du [Adresse 3], pour des locaux équivalents et les correctifs contractuellement prévus imposent que soient seulement pris en compte, pour pouvoir les apprécier, les caractéristiques du local litigieux et son emplacement au sein du centre.
Sur le local à évaluer
Il ressort du rapport du technicien judiciaire que le local pris à bail par la SARL Ciné photo Menant est situé au rez-de-chaussée du centre commercial et qu'il est peu éloigné de son entrée située [Adresse 6]. Du fait de sa configuration allongée et en « L », il dispose d'un « faible linéaire de vitrine » (page 22), se compose d'un magasin et d'un laboratoire et dans un lequel un escalier donne accès à une mezzanine destinée à un usage de bureau et de stockage. L'expert a proposé de retenir une surface commerciale utile de 58 m2, conforme à celle indiquée au bail, mezzanine non comprise.
Il a estimé que l'emplacement « est de bonne commercialité pour le centre commercial considéré » (page 14).
Ces constats et appréciations ne sont pas discutées par les parties.
La SAS Cecoville soutient qu'à la surface retenue par l'expert, s'y ajoute « nécessairement » (page 7) celle de la mezzanine, calculée par ce dernier comme étant de 33 m2. Elle affirme à cet effet que les parties ont stipulé une accession du bailleur en fin de bail aux aménagements mis en œuvre par le preneur, de sorte que la surface nouvellement créée en 2011 a « nécessairement » (ibid) été intégrée à la surface du bail. Elle ajoute mal voir comment son preneur pourrait être dispensé de lui payer un loyer au titre de cette surface. Elle sollicite que ladite surface soit prise en compte comme un facteur dans le produit qui correspondra à la valeur locative.
Elle n'invoque, à l'appui de cette demande, aucun fondement juridique autre que l'article 17 du bail expiré, relatif à la « restitution des locaux en fin de bail ».
La SARL Ciné photo Menant s'y oppose au motif que sa mezzanine, installée en 1986 et agrandie en 2011, démontable, serait un bien meuble par application combinée des articles 517, 527 et 528 du code civil et auquel son bailleur n'a pu dès lors accéder, la stipulation précitée ne pouvant trouver à s'appliquer. Elle soutient que s'agissant d'un meuble lui appartenant, aucun supplément de loyer ne saurait lui être réclamé.
L'affirmation du preneur, selon laquelle il aurait aménagé une mezzanine dans son local dès 1986, est dépourvue d'offre de preuve. Le devis en date du 11 mai 2011 qu'il verse aux débats (sa pièce n° 9) mentionne la création d'une mezzanine, pour un prix de 14 721 € et certes la modification de celle existante, pour la somme de 1 870 € mais ne dit rien de la date à laquelle celle-ci a été créée. La SARL Ciné photo Menant produit une seule demande d'autorisation d'aménagement de son local, adressée à son bailleur, laquelle est datée du 13 juillet 2011 (sa pièce n°10).
Il ne peut que s'en déduire que la mezzanine, dont la présence a été constatée par l'expert judiciaire, a été aménagée au cours du bail expiré.
Cet aménagement du local à évaluer a permis d'augmenter la surface de travail du preneur, de façon conséquente, mais sans pour autant modifier l'assiette du bail. Il en résulte qu'en l'absence de modification de cette assiette, il n'y a pas lieu de retenir la surface de la mezzanine comme l'un des facteur du produit permettant de fixer la valeur locative mais, par contre, s'agissant désormais d'une caractéristique du local, d'en tenir compte comme étant un facteur de plus-value dans le cadre de la présente évaluation, en application des articles 17 et 35 du bail.
Sur la valeur locative
Le technicien a retenu et examiné onze références, d'une surface moyenne de 127 m2, dont les prix se situent entre 447 € (local de grande superficie) et 1 050 € (local de petite superficie) du m2, leur moyenne étant de 812 € du m2. Il propose de retenir un prix compris entre 700 et 750 €, soit 725 €, pour tenir compte de la petite superficie du local litigieux, de sa configuration, de son emplacement, de sa destination restrictive et du type d'activité exercée par le preneur, lequel ne permettrait « pas de supporter le même taux d'effort » (page 22) que d'autres activités commerciales plus rentables.
Les parties ne discutent ni les surfaces, ni les prix de ces références ainsi déterminés par l'expert.
Le bailleur sollicite tout à la fois un prix de 971 € du m2 (page 11) et de 891 € du m2 (page 14), en critiquant le raisonnement de l'expert et la pertinence de deux de ses références, à savoir les boutiques Etam et Springfield, en raison de leur grande superficie (281 et 295 m2) et demande à ce qu'elles soient écartées. Il soumet par ailleurs aux débats une autre référence, correspondant à la boutique d'un chocolatier située juste à côté de son local, d'une superficie de 43 m2 et dont le bail aurait été « conclu en 2011 » (page 12), mais avec « prise d'effet (…) fin 2009 » (page 13) au prix de 966 €.
Le preneur s'oppose à ce que soient écartées les deux références précitées et critique la pertinence de la référence proposée par son bailleur, comme étant trop ancienne, puisque s'agissant d'un bail « négocié en 2009 » (page 15), soit sept ans avant la date de renouvellement de son bail et en raison d'une configuration plus avantageuse. Il demande à ce que la valorisation proposée par l'expert judiciaire soit retenue.
Les parties n'ont pas expressément posé dans le bail les liant, en son article 35, de limites temporelles quant aux références à prendre en compte pour fixer le montant du loyer de base de renouvellement. Elles ont, par contre, clairement stipulé que ledit loyer sera égal à la valeur locative « à la date d'effet du renouvellement du bail », qu'elles s'accordent à considérer comme étant au cas présent le 01er juillet 2016.
Il s'en déduit qu'un prix pratiqué pour un bail ayant pris effet, selon le bailleur lui-même, sept années auparavant, ne peut être considéré comme une référence pertinente, étant en outre ici observé que la plus ancienne des références de l'expert judiciaire date de juillet 2013.
En application de l'article 35 du bail, les références Cedar's, Etam et Promovacances, dont les emplacements ont été estimés par le technicien comme étant de moindre qualité que celle du local à évaluer (pages 17, 18 et 20), doivent écartés de la présente évaluation. C'est en effet sans convaincre que le preneur prétend que la référence Etam n'est pas éloignée de plus de 50 m de son local et que la référence Promovacances n'a pas été critiquée par son bailleur alors qu'elle est tout autant éloignée. Ce second argument est d'ailleurs entendu puisque cette référence est également écartée. Quant au premier, il est contredit par le prix bien plus faible de cette référence Etam (447 €) par rapport aux autres références retenues par l'expert (prix moyen de 812 €), que seule la différence de qualité d'emplacement peut expliquer puisque la SARL Ciné photo Menant relève elle-même que ce local dispose de bonnes caractéristiques : « large surface (et) très large vitrine » (page 14).
Schématiquement, les huit références restantes peuvent être réparties en trois groupes, en fonction de leur surface.
Le premier se compose de deux cellules de grande surface, plus importante que la moyenne (127 m2), soit les références Springfield (295 m2) et la Pharmacie (173 m2), lesquelles dégagent un prix moyen de 682 € du m2, valeur au delà de laquelle se trouve celle du local à évaluer. L'expert judiciaire a en effet indiqué, rejoint à cet égard par le bailleur et sans être contesté par le preneur, que « les prix au m2 ayant tendance à augmenter quand la surface diminue et vice-versa » (page 22).
Le second regroupe deux cellules, d'une surface correspondant à la moyenne, soit les références Camaïeu (134 m2) et Olly (117 m2). Dégageant un prix moyen plus haut que le groupe précédent, de 883 €, il permet de corroborer le constat précédent liant prix et surface. Le prix recherché avant application d'éventuels correctifs lui est donc également supérieur, l'expert judiciaire n'ayant pas à cet égard fait application, dans ses conclusions, de sa propre constatation.
Le dernier groupe, auquel appartient le local de la SARL Ciné photo Menant (58 m2), comporte les cellules Caroll (90 m2), [N] [U] (75 m2), Grand optical (83 m2) et [X] [K] (69 m2). Il dégage un prix moyen et médian de 913 €.
Le prix le plus élevé (1 000 €) correspond à une boutique ([N] [U]) bénéficiant de deux facteurs de plus-value, découlant de ses caractéristiques (correctif contractuellement prévu), que sont une configuration régulière et une assez large vitrine sur le mail (rapport d'expertise page 17). Les deux prix suivants (929 et 900 €) correspondent à deux cellules (Caroll et [X] [K]) qui supportent une configuration allongée (ibid, pages 16 et 19), facteur de moins-value. Le prix le plus bas (823 €) est celui d'une boutique (Grand optical) qui souffre d'une « configuration très allongée » (ibid, page 18).
Le local de la SARL Ciné photo Menant supporte une configuration allongée et en « L » et ne dispose que d'un « faible linéaire de vitrine » (ibid page 22). Toutefois, ces facteurs de moins-value sont, en partie, compensés par l'avantage en terme de surface de travail que présente la mezzanine.
Il en résulte que sa valeur locative correspond, peu ou prou, à celle des références Caroll et [X] [K]. La somme de 913 €, qui correspond à la moyenne de ces deux références et qui constitue en outre le prix moyen et médian du groupe de références auquel ce local appartient, sera dès lors retenue.
Il n'y a pas lieu d'appliquer à ce prix un correctif au titre de la taxe foncière, comme le réclame le preneur au moyen d'un raisonnement entaché de la même erreur de droit que précédemment évoquée, le critère des obligations respectives des parties n'ayant en effet pas été contractualisé.
Il découle de ce qui précède que le montant annuel du loyer de renouvellement de base s'établit à la somme de :
58 m2 x 913 € = 52 954 €
Sur les demandes annexes
A supposer que la demande de dire que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance constitue une prétention, la SAS Cecoville ne développe en tout cas à son soutien aucun moyen de fait ou de droit que la juridiction serait tenue d'examiner.
La demande initiale d'augmentation du loyer de base s'est avérée excessive en son quantum, mais justifiée dans son principe et la société locataire a conclu à un loyer inférieur à la valeur locative des lieux.
La procédure était donc d'intérêt commun, de sorte que les dépens seront partagés entre les parties et que chacune gardera à sa charge ses frais irrépétibles, en application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile.
DISPOSITIF
La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la durée du bail renouvelé ;
FIXE le montant annuel du loyer de renouvellement de base à la somme de 52 954 € (cinquante-deux mille neuf cent cinquante-quatre euros) ;
FAIT masse des dépens et les partage par moitié entre les parties ;
DIT que chacune des parties gardera la charge de ses frais non compris dans les dépens ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière Le juge des loyers commerciaux
