Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 21/14072

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/14072 N° Portalis 352J-W-B7F-CVFFP N° MINUTE : 3 Assignation du : 26 Octobre 2021 contradictoire ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 08 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. CENTRE [5] [Adresse 1] [Localité 4]/ France représentée par Maître Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R76 DEFENDERESSE Société GIDIM S.A. [Localité 3] (Suisse) [Adresse 2] représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Monsieur Christian GUINAND, greffier principal, lors des débats, et de Madame Manon PLURIEL, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe, DEBATS A l’audience du 12 décembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 Février 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2011, la société Gidim a donné à bail commercial à la société Centre [5] des locaux situés au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 1] pour une destination de “centre de location de matériels et prestations à usage esthétiques (laser etc…) sans interventions chirurgicales”, moyennant le versement d’un loyer annuel, hors taxes et hors charges de 89.730 euros. Le contrat, consenti pour une durée de 9 années, a commencé à courir le 15 avril 2011 et se prolonge tacitement depuis le 15 mars 2020. Par courrier du 19 juillet 2021, la société Gidim a mis en demeure la société Centre [5] de lui payer le loyer et les charges non réglés au titre des échéances trimestrielles qu’elle indique être exigibles depuis les 15 avril 2021 et 15 juillet 2021, soit la somme de 70.403,40 euros. Par courrier recommandé en date du 3 août 2021, la société Centre [5] a mis en demeure la bailleresse de justifier, sous huitaine, de la commercialité des locaux qu’elle occupe, lui indiquant que si ces derniers sont réputés à usage d’habitation, elle ne pourrait poursuivre son exploitation dans ces locaux et serait contrainte de déménager. Par acte extrajudiciaire du 4 août 2021, la bailleresse a fait délivrer la société Centre [5] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, pour la somme en principal de 35.201,70 euros au titre de l’arriéré locatif des 2ème et 3ème trimestre 2021, outre les intérêts à hauteur de 683,28 euros et les frais d’acte pour 314,99 euros. Par courrier recommandé du 30 août 2021, la société Centre [5], a, à nouveau, mis la société Gidim en demeure de justifier, sous huitaine, de la commercialité des locaux, mise en demeure réitérée par deux courriers du 8 septembre 2021. Le 19 octobre 2022, la société Gidim a dénoncé à la société Centre [5] la saisie conservatoire qu’elle a fait pratiquer le 13 octobre 2022, pour la somme de 162.437,17 euros. C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 26 octobre 2021, la société Centre [5] a fait assigner la société Gidim devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de: A titre principal : - déclarer recevable l’opposition au commandement de payer, - déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 août 2021, le contrat conclu le 14 avril 2011 entre les sociétés Gidim et Centre [5] étant nul. A titre subsidiaire : - déclarer recevable sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de la somme visée par le commandement de payer en date du 4 août 2021 ; - dire et juger que les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer en date du 4 août 2021 seront suspendus ; - lui accorder les plus larges délais pour régler la somme visée par le commandement de payer en date du 4 août 2021 ; En tout état de cause : - condamner la société Gidim à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Gidim aux entiers dépens. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 21/14072. La société Centre [5] a ensuite fait délivrer à la société Gidim une seconde assignation le 22 novembre 2021, demandant au tribunal judiciaire de : - la juger recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence, - annuler le contrat de bail commercial conclu le 14 avril 2011, en violation des dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, entre les société Gidim et Centre [5] ; - condamner la société Gidim à lui payer la somme de 1 092 701,55 euros au titre de la restitution de l’intégralité des loyers et charges réglés par cette dernière depuis son entrée dans les lieux ; - condamner la société Gidim à lui rembourser : * ses frais de recherche de nouveaux locaux ; * ses frais de déménagement ; * ses frais d’installation dans de nouveaux locaux ; * ses frais de communication auprès de sa clientèle du transfert de son activité . - condamner la société Gidim à lui payer la somme de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Laurent Azoulai avocat au barreau de Paris, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 21/14501. Le 4 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 21/14072. La société Gidim a saisi le juge de la mise en état de plusieurs demandes, formulées en dernier lieu aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 25 septembre 2023 aux termes desquelles elle demande au juge de la mise en état de : - juger que la société Centre [5] est prescrite dans son action en nullité du contrat de bail commercial du 11 avril 2011, celle-ci ne pouvant soutenir n’avoir soulevé cette nullité qu’à titre de moyen de défense, En conséquence, - juger irrecevables toutes les demandes formulées par la société Centre [5], - juger que l’obligation monétaire, correspondant à l’occupation des lieux, dont est débitrice la société Centre [5] à son égard n’est pas sérieusement contestable, qu’il s’agisse de loyers ou d’indemnités d’occupation, - condamner la société Centre [5] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 402.042,79 euros, sauf à parfaire, - lui donner acte de ce que cette demande de condamnation par provision n’implique pas de sa part une renonciation à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, - débouter la société Centre [5] de sa demande de disjonction, - condamner la société Centre [5] aux dépens de la procédure en application de l'article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre Blatter de la SCP Blatter Seynaeve, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, - condamner la société Centre [5] au paiement de la somme de 15 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, - juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du chef des demandes de la société Gidim. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2023, la société Centre [5] demande au juge de la mise en état de : - la juger recevable en son action, A titre principal : - ordonner la disjonction des instances initialement enregistrées sous les numéros RG 21/14501 et 21/14072 et dont la jonction avait été prononcée le 4 octobre 2022, les affaires se poursuivant sous le numéro RG 21/14072, - débouter la société Gidimde l’ensemble de ses demandes ; - juger que l’obligation monétaire dont fait état la société Gidim est sérieusement contestable; A titre subsidiaire, - dire que l’instance RG n°21/14072 objet de l’assignation du 27 octobre 2021 n’est pas prescrite; - ordonner la consignation en compte CARPA de l’ensemble des loyers et charges courants afférent au contrat de bail conclu le 14 avril 2011, portant sur les locaux loués sis [Adresse 1] ; En tout état de cause, - dire recevables et non prescrites ses demandes suivantes : “A titre subsidiaire : - déclarer recevable sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de la somme visée par le commandement de payer en date du 4 août 2021 ; - dire et juger que les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer en date du 4 août 2021 seront suspendus ; - lui accorder les plus larges délais pour régler la somme visée par le commandement de payer en date du 4 août 2021 ; En tout état de cause : - condamner la société Gidim à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Gidim aux entiers dépens.” - condamner la société Gidim à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Gidim aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Laurent Azoulai conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience de plaidoiries sur incident du 12 décembre 2023. A l'issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 8 février 2024. MOTIFS DE L’ORDONNANCE Sur la demande de donner acte de la société Gidim Il a été satisfait à la demande de donner acte de la société Gidim de ce que sa demande de condamnation par provision n’implique pas de sa part une renonciation à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu'il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire. Sur la demande de disjonction formulée par la société Centre [5] L’article 367 du code de procédure civile prévoit que : “ Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juge ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.” A titre liminaire, il sera rappelé que la disjonction comme la jonction sont des mesures d’administration judiciaire qui relève de l’appréciation souveraine du juge, et sont non susceptibles de recours. En l’espèce, la société Centre [5] fait valoir que la disjonction s’impose en ce que la société Gidim soulève la prescription de l’action en nullité du bail conclu le 14 avril 2011 mais que cette question est à la fois soulevée dans l’assignation du 27 octobre 2021qui vaut opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire, en tant que moyen de défense, et dans l’assignation du 22 novembre 2021, cette fois en demande principale. Elle soutient que ces deux assignations portent sur deux litiges aux fondements juridiques différents et qu’elles sont donc régies par des règles procédurales différentes en matière de prescription. Pour autant et dans les deux cas, la société Centre [5] se prévaut de la nullité du contrat de bail par voie d’action et non pas par voie d’exception. En effet, s’agissant de l’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire, la société Centre [5], qui a la qualité de demanderesse à l’instance, invoque la nullité du contrat de bail pour en conclure à la nullité du commandement de payer, ce qui ne peut être considéré comme une simple défense au fond. En outre, la réponse à la question de la nullité du bail conditionne la demande de nullité du commandement de payer de sorte que la jonction opérée était légitime et opportune. La demande de disjonction de la société Centre [5] sera donc rejetée. Sur la prescription soulevée par la société Gidim Selon l’article 789 du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; (…)6° Statuer sur les fins de non-recevoir ». Selon l’article 122 du même code « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » En l’espèce, la société Centre [5] soulève la nullité du contrat de bail au visa de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation. Il ressort de l’article 1315 devenu 1353 du code civil que cette nullité, d’ordre public, qui peut être invoquée par toute personne y ayant intérêt et notamment par chacun des deux contractants, nécessite que celui qui sollicite le prononcé de la nullité établisse que le local objet d’un bail commercial avait un usage d’habitation au moins pour partie, même dans une proportion minoritaire, au 1er janvier 1970. Cette demande de nullité, non formulée par voie d’exception, n’est pas imprescriptible; elle était soumise à la prescription trentenaire antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et depuis cette loi, est soumise à la prescription quinquennale. S'agissant du point de départ de la prescription, l'article 2224 du code civil prévoit que le délai de cinq ans court "à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.” La connaissance de la violation de la prohibition de l'affectation de locaux d'habitation à un usage commercial ou professionnel édictée par l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation suppose de connaître l'historique des conditions juridiques et factuelles d'habitation du local. Or le bail conclu entre les parties est taisant sur ce point et il ne résulte d’aucun élément que la société Centre [5] aurait pu ou dû apprécier la nature des droits que la société Gidim détenait et pouvait ou non lui transmettre sur son bien lorsqu'elle a contracté avec elle, étant précisé que dans l’acte, qualifié de bail commercial, les locaux étaient désignés comme étant à usage de bureaux. A ce titre, la société Gidim ne peut valablement tirer argument de ce que les locaux pouvaient présenter toutes les caractéristiques d’un appartement d’habitation, lesquelles concernent la description physique et matérielle des lieux et non pas leur régime juridique. Ainsi, le délai de prescription n'a pu courir tant que la locataire n'était pas en mesure d'agir, c’est à dire tant qu’elle n’était pas en mesure de connaître la potentielle violation de l’article L631-7 qu’elle allègue. A cet égard, il n'est pas justifié d'autre élément antérieur à la mise en demeure adressée par l’avocat de la société Création Méditerranée à la société Gidim par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 août 2021, aux termes de laquelle celui ci fait état de ce que dans le cadre d’échanges entre les notaires des parties relatifs à un projet d’acquisition des locaux en début de l’année 2021, serait apparue une éventuelle prohibition d'exercer une activité professionnelle dans les lieux. Ainsi, la société Gidim échoue à rapporter la preuve que la prescription était acquise lorsque les actions ont été introduites par actes d’huissier des 4 août et 26 octobre 2021. Sur la demande de provision de la société Gidim L’article 789 du code de procédure civile dispose que : “ Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, Pour : […] 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522". Il n’appartient pas en revanche au juge de la mise en état, juge de l’évidence, de se prononcer sur le fond du litige La société Gidim sollicite la condamnation de la société Création Méditerranée à lui payer la somme provisionnelle de 402.042,79 euros au titre de l’arriéré locatif selon un décompte produit en date du 11 septembre 2023. Elle fait valoir que la société Création Méditerranée ne s’est acquittée d’aucune somme depuis la mise à disposition des locaux. Elle soutient que l’existence de l’instance au fond ayant pour objet une demande d’annulation du bail commercial, qu’elle conteste fermement, n’est pas constitutive d’une contestation sérieuse de nature à interdire au juge de la mise en état de prononcer une mesure de provision ; qu’en effet, l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle au pouvoir du juge de la mise en état n’est admise que lorsque la nullité du bail n’est pas discutée par les parties et s’impose au juge comme un fait constant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La société Création Méditerranée conteste le versement d'une telle provision en raison de l'existence d'une contestation sérieuse de la créance dès lors qu’elle soutient au fond la nullité du bail liant les parties. Il est établi que le tribunal est saisi au fond d’une demande de nullité du bail liant les parties, sur la base de la violation des dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation. Or l’analyse de cette question, à laquelle il ne peut être répondu avec l’évidence requise devant le juge de la mise en état, relève d’un débat au fond. Dès lors que la réponse donnée à la nullité du bail soulevée conditionne le bien fondé de la demande en paiement de l’arriéré locatif réclamé par la bailleresse, la demande de provision formée devant le juge de la mise en état sera donc rejetée, comme excédant ses pouvoirs. Sur les autres demandes Les dépens suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond. La société Gidim qui succombe au présent incident sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Création Méditerranée la somme de 2000 euros. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe à la date du délibéré, Disons n’y a voir lieu à disjonction des instances enrôlées sous les n° RG 21/14501 et 21/14072, Rejetons la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Gidim, Déclarons recevable la demande en nullité du contrat de bail de la société Création Méditerranée, Rejetons la demande de provision formée par la société Gidim, Condamnons la société Gidim à payer à la société Création Méditerranée la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rejetons toutes autres demandes, Réservons les dépens, Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 30 avril 2024 pour conclusions au fond de la société Gidim, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Faite et rendue à Paris le 08 Février 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Manon PLURIEL Sophie GUILLARME