Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/00252

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024 Minute : N° RG 23/00252 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GE4H NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion DEMANDERESSE : S.C.I. OCEANE, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 538 057 050, dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE DÉFENDEURS : Monsieur [V] [P] né le 31 Juillet 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Sophie JOUBERT, Avocat au barreau du HAVRE (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro N76351-2023-004379 du 09/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LE HAVRE) Monsieur [F] [J] né le 1er Février 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Sophie JOUBERT, Avocat au barreau du HAVRE (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro N76351-2023-003801 du 28/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LE HAVRE) COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Isabelle MAHIER DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2024 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 1] EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 6 avril 1996, Madame [H] aux droits de laquelle vient la SCI OCEANE, anciennement dénommée NOFRANCIA, a consenti un contrat de location à Messieurs [V] [P] et [F] [J] pour un logement situé [Adresse 3] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 1900 francs hors charge outre 310 francs de provision pour charges. Suivant acte d’huissier en date du 27 octobre 2022, la SCI OCEANE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme de 1 906,17 € au titre des loyers et charges impayés au 6 octobre 2022. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte en date du 6 mars 2023, la SCI OCEANE a fait assigner Messieurs [V] [P] et [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer son expulsion des lieux ainsi que de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - les condamner solidairement au paiement du montant des loyers et charges impayés arrêtés au 20 janvier 2023, soit en principal la somme de 3 691,07€, - les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer soit 560€ par mois à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’au départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 200€ au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, - de ne pas écarter l’exécution provisoire, - de les condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. A l’audience du 5 juin 2024, la SCI OCEANE, représentée par Maître COURBON, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse. Elle fait valoir que les locataires étaient à jour du paiement des loyers avant la délivrance de l’assignation mais ont réglé l’arriéré après la délivrance du commandement de payer. Messieurs [V] [P] et [F] [J], comparants par Maître Sophie JOUBERT, se réfèrent à leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter. Ils demandent de débouter la SCI OCEANE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner aux entiers dépens. La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024. MOTIFS Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI OCEANE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 7 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Sur le fond Le bail stipule qu'à défaut de paiement à son terme du loyer et deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [P] et Monsieur [J] le 27 octobre 2022. Il résulte du décompte actualisé en date du 3 juin 2024 que celui est à zéro (déduction faite du loyer de juin 2024). Certes, les défendeurs n'ont pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois, mais ils se sont acquittés de l'intégralité de la dette locative avant même la date de délivrance de l'assignation grâce notamment à des droits APL qu’ils n’avaient pas fait valoir par méconnaissance de leurs droits mais que la CAF a accepté de régulariser depuis l’ouverture de leurs droits même demandés largement postérieurement à la naissance de ceux-ci. Or en application des dispositions des alinéas 3 et suivants de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l'exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l'arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer. En l'espèce, le paiement intégral à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que les défendeurs étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, il ressort des débats que le non-paiement des loyers à leurs échéances, résultent des difficultés économiques et financières rencontrées par les défendeurs et d’une méconnaissance de leurs droits APL et non d'une volonté de ne pas respecter leurs engagements contractuels qu’ils ont respectés jusqu’alors pendant toute la durée du bail, soit depuis 25 ans. Enfin, il ne saurait être reproché aux défendeurs, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur et à traiter les locataires qui régularisent leur situation comme ceux qui ne règlent pas, de s'être abstenus d'apurer la totalité de la dette et de l'avoir réglée avant que le juge des contentieux de la protection n'accorde les délais de paiement et n'ordonne la suspension de la clause résolutoire. Dans cette circonstance, il appartient au juge des contentieux de la protection de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué. Il convient en conséquence de débouter la SCI OCEANE de sa demande de résiliation du contrat de bail et de ses demandes annexes. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Les défendeurs sont condamnés in solidum aux dépens. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE la SCI OCEANE recevable en sa demande de résiliation de bail ; DEBOUTE la SCI OCEANE de sa demande de constatation de résiliation du bail et d’expulsion des locataires ; CONDAMNE in solidum Messieurs [V] [P] et [F] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 octobre 2022, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 6 mars 2023 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ; DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. Ainsi jugé le 16 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE