Cour d'appel, 26 juin 2024. 24/00712

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 26 JUIN 2024 N° 2024/266 N° RG 24/00712 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMN6Q S.C.I. LE BURON PROVENCAL C/ S.C.I. LES JARDINS DE MANON S.C.P. SCP [T] [Y] ET [R] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : - Me Christelle ROSSI-LABORIE - Me Florence FAURE Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge de la mise en état d'AIX EN PROVENCE en date du 05 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02456. APPELANTE S.C.I. LE BURON PROVENCAL prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié ès qualité audit siège, demeurant [Adresse 9] représentée par Me Christelle ROSSI-LABORIE de la SELARL ROSSI-LABORIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉES S.C.I. LES JARDINS DE MANON représentée par son gérant en exercice, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Florence FAURE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE S.C.P. [T] [Y] ET [R] [Y] agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 10] représentée par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pascale KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024 Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé des faits et de la procédure Par acte notarié en date du 2 mai 2003, reçu par M. [T] [Y], notaire au sein de la société civile professionnelle [T] [Y] et [R] [Y] (la SCP [Y]), la société civile immobilière (SCI) les Jardins de Manon, qui avait acquis un immeuble à [Localité 11] sur adjudication, a conclu, avec la SCI le Buron provençal, une promesse de vente ayant pour objet une partie de l'immeuble, constitué de deux bâtiments à diviser. Deux états descriptifs de division ont été publiés, le premier le 14 septembre 2004, divisant la parcelle n°[Cadastre 3] en six lots, le deuxième le 5 janvier 2005, divisant les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] en neuf lots. Par acte authentique du 14 septembre 2004, reçu par la SCP [Y], la SCI Les Jardins de Manon a vendu à la SCI le Buron provençal la propriété des lots 3 et 6 de la parcelle [Cadastre 3]. Une deuxième acte de vente a été reçu par ce même notaire le 5 janvier 2005, portant sur les lots 1,2 et 5 de la parcelle n° [Cadastre 3], ainsi que sur les parcelles n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et sur le lot n°1 de la parcelle [Cadastre 2]. En 2014, un acte modificatif a été régularisé en l'étude du notaire, portant sur un local à usage commercial au rez de chaussée, désigné comme le lot n°10 de la parcelle n°[Cadastre 2]. Par acte du 13 mai 2022, la SCI le Buron provençal a assigné la SCP [Y] et la SCI les Jardins de Manon devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, afin d'obtenir une rectification de l'acte de vente du 5 janvier 2005 et la condamnation du notaire à lui payer des dommages-intérêts. Par conclusions d'incident, notifiées le 30 mai 2023, la SCI les Jardins de Manon a saisi le juge de la mise en état afin qu'il déclare l'action irrecevable pour cause de prescription. La SCP [Y] s'est jointe à la demande en soulevant la prescription de l'action engagée à son encontre. Par ordonnance rendue le 5 décembre 2023, le juge de la mise en état a : - dit que l'action engagée le 13 mai 2022 à l'encontre de la SCP [Y] et de la SCI les Jardins de Manon est prescrite et déclaré la SCI le Buron provençal irrecevable en ses demandes ; - rejeté toutes autres demandes ; - dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI le Buron provençal aux dépens. Pour retenir la prescription de l'action, le juge a considéré que l'action se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d'agir et qu'en l'espèce, la SCI le Buron provençal était en mesure de connaitre la difficulté qu'elle invoque dès 2014, de sorte que la prescription est acquise en l'état de l'assignation délivrée en mai 2022. Par acte reçu le 18 janvier 2024, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI le Buron provençal a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle a dit l'action prescrite et déclaré son action irrecevable. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 18 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI le Buron provençal demande à la cour de : ' infirmer l'ordonnance ; Statuant à nouveau, ' juger que son action est recevable car non-prescrite ; ' juger que l'incident n'a pas mis fin à l'instance pendante devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence ; ' condamner in solidum la SCP [Y] et la SCI les jardins de Manon à lui payer la somme de 2 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait valoir qu'elle ne pouvait avoir connaissance des faits lui permettant d'agir ni en 2005, car l'acte ne mentionne pas précisément le lot n° 4, faisant état de la présence d'une 'terrasse au Sud' et non de 'la jouissance exclusive d'une terrasse aménagée', ni en 2014 puisque le courrier du notaire, en date du 19 mars 2014, ne concernait pas une rectification de la parcelle litigieuse n° [Cadastre 3], et que c'est seulement lors d'un rendez-vous du 13 février 2019 qu'elle a été alertée par le notaire sur l'absence de mention expresse dans l'acte du lot n° 4 de la parcelle n°[Cadastre 3]. Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 20 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SCI les Jardins de Manon demande à la cour de : ' confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ; ' condamner la SCI le Buron provençal à lui verser la somme de 3 000 € au tire de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait valoir que, lors de la signature de l'acte de vente du 5 janvier 2005, la SCI le Buron provençal savait nécessairement, au regard des termes de l'acte, qu'elle n'achetait pas le lot n° 4 de la parcelle [Cadastre 3], puisque la promesse de vente du 2 mai 2003 ne prévoyait pas non plus la vente d'une terrasse aménagée et qu'elle ne peut davantage soutenir l'avoir ignoré après 2014, puisqu'elle reconnaît, sans équivoque, dans son assignation, avoir été contactée à cette date pour la vente de ce lot. Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 16 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des conclusions et moyens, la SCP [Y] demande à la cour de : ' confirmer l'ordonnance en ce qu'elle déclare irrecevables comme prescrites les demandes de la SCI le Buron provençal à son encontre ; ' débouter la SCI le Buron provençal de ses demandes ; ' condamner la SCI le Buron provençal à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Elle soutient que le point de départ du délai de prescription de l'action à son encontre doit être fixé à la date d'acquisition des biens litigieux, soit le 5 janvier 2005, au motif que la SCI le Buron provençal a nécessairement su, à cette date, que la vente ne concernait pas la terrasse objet du lot n°4 de la parcelle [Cadastre 3]. Elle fait remarquer que, si le lot litigieux de la parcelle n° [Cadastre 3] lui avait été vendu, les millièmes affectés au lot n° 5 auraient été augmentés des millièmes du lot n° 4, que la mention d'une terrasse au sud du lot n° 5 ne pouvait générer une quelconque confusion avec la terrasse aménagée du lot n° 4, car ces deux terrasses sont situées dans des bâtiments différents et ne peuvent être confondues et que si la SCI le Buron provençal avait souhaité acquérir la totalité de la parcelle n° [Cadastre 3], l'établissement d'un état descriptif de division et règlement de copropriété de ladite parcelle aurait été inutile. Elle ajoute qu'en tout état de cause, l'assignation délivrée par la SCI le Buron provençal fait expressément référence à la découverte, en 2014, de l'absence dans le périmètre de la vente du lot n° 4 de la parcelle n°[Cadastre 3] et que l'état hypothécaire n'a jamais mentionné la SCI le Buron provençal comme propriétaire de ce lot. Motifs de la décision Aux termes de son assignation du 13 mai 2022, la SCI le Buron provençal agit à l'encontre du notaire en responsabilité civile professionnelle et demande, en réparation de son préjudice, la rectification de l'acte de vente par ajout de la parcelle, selon elle omise dans l'acte, outre 10 000 € à titre de dommages-intérêts. Dans cette assignation, l'appel en cause de la SCI les jardins de Manon est motivé par la nécessité de 'lui rendre la décision commune'. Ceci étant exposé, aucune des parties ne conteste que le délai de prescription applicable à l'action est celui prévu par l'article 2224 du code civil. Elles s'opposent, en revanche, sur le point de départ de ce délai. En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Dès lors que, selon l'article 1315, alinéa 2, du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige , celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation, la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque la fin de non-recevoir. En l'espèce, la SCI le Buron provençal, qui soutient que l'acte de vente du 5 janvier 2005 est affecté d'une erreur concernant la désignation du bien vendu, prétend avoir eu connaissance de cette erreur uniquement en 2019. Les intimés considèrent, quant à eux, qu'elle en a eu ou aurait dû en avoir connaissance dès 2005 lorsque l'acte de vente a été établi ou, au plus tard, en 2014 puisqu'elle en fait l'aveu dans l'assignation qu'elle leur a délivrée. Il résulte des différents actes produits par les parties qu'en 2003, les parties ont conclu une promesse de vente portant sur les lots n° 1 (local commercial au rez de chaussée), 2 (une pièce au rez de chaussée) et 4 (local non clos sur les parcelles n°[Cadastre 8] et [Cadastre 8] comprenant un jardin, une véranda, une partie de la salle de restaurant, une terrasse et des ruines au dessus) et sur la parcelle n°[Cadastre 7] (trois pièces au rez de chaussée) d'un ensemble immobilier. Comme stipulé à l'acte, un premier état descriptif de division a été établi concernant la parcelle n°[Cadastre 3], qui a été divisée en six lots : - le lot n°1 (un local commercial situé dans le bâtiment A, au rez de chaussée), - le lot n°2 (une pièce à usage commercial dans le bâtiment B, au rez de chaussée), - le lot n°3 (un appartement au premier étage du bâtiment A), - le lot n°4 (la jouissance exclusive d'une terrasse aménagée au premier étage du bâtiment A), - le lot n°5 (un local non clos avec terrasse au sud dans le bâtiment B au premier étage), - le lot n°6 (un appartement dans le bâtiment A au deuxième étage). Aux termes de l'acte de vente du 14 septembre 2004, la SCI le Buron provençal a acquis les lots n° 3 et 6 précités. Le second état descriptif de division, établi par acte du 5 janvier 2005 concerne les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Il les divise en neuf lots : - le lot n°1 (un local commercial au rez de chaussée), - le lot n°2 (une pièce à usage commercial au rez de chaussée), - le lot n°3 (un local à usage d'habitation au rez de chaussée), - le lot n°4 (un local à usage d'habitation au premier étage), - le lot n°5 (un local à usage d'habitation au premier étage), - le lot n°6 (un local à usage d'habitation au deuxième étage), - le lot n°7 (une pièce de rangement au deuxième étage), - le lot n°8 (un local à usage d'habitation au deuxième étage), - le lot n°9 (un local à usage d'habitation au troisième étage). Aux termes de l'acte de vente du 5 janvier 2005, la SCI le Buron provençal a acquis les lots 1,2 et 5 de la parcelle n°[Cadastre 3], ainsi que les parcelles n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5], la parcelle n° [Cadastre 1]et le lot n°1 de la parcelle n°[Cadastre 2]. Le litige porte sur le lot n°4 de la parcelle [Cadastre 3], correspondant à la jouissance exclusive d'une terrasse aménagée au premier étage du bâtiment A. Il résulte de tout ce qui précède que, s'agissant de la parcelle n° [Cadastre 3], la SCI le Buron provençal a acquis les lots 3 et 6 en 2004 et les lots 1,2 et 5 en 2005. Un examen attentif du contenu de tous ces actes fait ressortir qu'il existe deux terrasses, celle du lot n°4 de la parcelle n° [Cadastre 3] et celle du lot n°5 de cette même parcelle, située au sud dans le bâtiment B au premier étage. Les lots étant explicitement précisés, avec leur numéro et leur descriptif, la SCI le Buron provençal était en mesure, dès la signature de l'acte en janvier 2005, de comprendre, alors qu'elle n'avait acquis en 2004 que les lots 3 et 6 de la parcelle n°[Cadastre 3], qu'en achetant les lots 1,2 et 5, le lot n°4, constitué de la terrasse litigieuse, ne faisait pas partie du périmètre de la vente. Contrairement à ce qu'elle soutient, aucune confusion n'était possible avec la terrasse du lot n°5, puisque ce lot porte un numéro différent, et qu'en tout état de cause, les deux terrasses sont situées dans deux bâtiments différents, au sud dans le bâtiment B au premier étage pour celle comprise dans le périmètre de la vente, au nord dans la bâtiment A, pour l'autre. Par ailleurs, comme le souligne à juste titre le notaire, si la SCI le Buron provençal avait acquis la totalité des lots de la parcelle n°[Cadastre 3] (en ce compris le lot n°4 constitué de la terrasse litigieuse) aucun état descriptif de division n'aurait été nécessaire. Il s'en déduit qu'un examen attentif des lots concernés par la vente lui aurait permis de découvrir l'erreur dont elle se prévaut et d'agir afin d'en solliciter la rectification et la condamnation du notaire, au titre de sa responsabilité civile, à l'indemniser du dommage en découlant. En tout état de cause, en application de l'article 1383-2 du code civil, tel qu'issu de l'ordonnance du 10 février 2016, qui reprend à l'identique les dispositions de l'article 1356 ancien du code civil, l'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant ; il fait pleine foi contre celui qui l'a fait, ne peut être divisé contre lui et ne peut être révoqué, à moins qu'on ne prouve qu'il a été la suite d'une erreur de fait. L'aveu correspond à la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai, et comme devant être tenu pour avéré à son égard, un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Pour être opérant, il doit donc manifester de manière non équivoque la volonté de son auteur de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques. L'aveu est judiciaire lorsqu'il est émis devant le juge au cours de l'instance qui oppose les parties et dans cette hypothèse, limite l'étendue de la contestation, puisqu'il fait pleinement foi contre celui qui en est l'auteur, même dans le cas où la preuve doit être administrée par écrit. Il résulte d'une déclaration en justice d'une partie ou de son avocat, lorsque ce dernier est chargé d'un mandat de représentation. En conséquence l'aveu peut résulter de la reconnaissance d'un fait par une partie dans ses conclusions écrites. S'agissant d'un acte unilatéral, il ne peut être révoqué que s'il a été la suite d'une erreur de fait prouvée. En l'espèce, dans son assignation au fond, délivrée à la SCP [Y] et à la SCI les jardins de Manon le 13 mai 2022, la SCI le Buron provençal, indique, par la voix de son avocat, en page 13, après avoir évoqué un acte rectificatif à l'initiative du notaire concernant les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], établi en 2014, que 'par ailleurs à cette occasion, la SCI le Buron provençal était également sollicitée par la SCI les Jardins de Manon pour lui vendre le lot n°4 de la parcelle n°[Cadastre 3]", que 'c'est ainsi que la requérante s'est aperçue que, dans les deux actes de vente régularisés par Me [T] [Y] de la SCP requise, manquait le lot n°4 de la parcelle n°[Cadastre 3]", que 'Me [Y] a été interrogé en ce sens et que, si dans un premier temps il indiquait prendre attache avec la SCI les jardins de Manon, il a dans un second temps, refusé toute intervention'. Il résulte de cet acte, valant conclusions, que le conseil de la SCI le Buron provençal a reconnu pour vrai que sa cliente avait eu connaissance en 2014 que le lot n°4 de la parcelle n°[Cadastre 3] ne faisait pas partie du périmètre de la vente. Certes, la rectification opérée en 2014 est étrangère à l'omission objet du litige, mais, de l'aveu même de la SCI Le buron provençal, c'est à cette occasion qu'elle a découvert la difficulté. Cette déclaration est dénuée d'équivoque et a été formulée au cours de l'instance qui oppose les parties, de sorte qu'elle fait pleinement foi contre son auteur. Elle émane de l'avocat de la SCI le Buron provençal dans une procédure où la représentation par avocat est obligatoire. Or, compte tenu des éléments rappelés plus haut, la SCI le Buron provençal n'établit, ni que cet aveu a été révoqué, ni qu'il procède d'une erreur de fait prouvée. Les intimés démontrent donc que le point de départ du délai de prescription doit être fixé en 2005 et au plus tard en 2014. L'assignation a été délivrée le 13 mai 2022, soit plus de cinq ans après l'acte de vente litigieux et sept ans après que la SCI le Buron provençal, à défaut d'avoir réalisé en 2005 l'erreur dont elle se prévaut, en a eu expressément connaissance, à la faveur de la rectification d'une autre erreur de l'acte. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a considéré l'action comme prescrite et, comme telle, irrecevable. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions de l'ordonnance, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées. La SCI le Buron provençal, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer à la SCI les Jardins de Manon et à la SCP [Y], en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 2 000 € chacune au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. Par ces motifs La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 5 décembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix en Provence ; Y ajoutant, Déboute la SCI le Buron provençal de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ; Condamne la SCI le Buron provençal à payer à la SCI les Jardins de Manon et à la SCP [T] [Y] et [R] [Y], en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 2 000 € chacune au titre des frais exposés devant la cour ; Condamne la SCI Le Buron provençal aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT