Cour de cassation, 06 juin 2019. 18-20.707

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10197 F Pourvoi n° E 18-20.707 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Méditerrania Invest, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 17 mai 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile A), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la copropriété La Perle, dont le siège est [...] , représenté par son syndic le cabinet Z..., [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Méditerrania Invest, de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat du syndicat des copropriétaires de la copropriété La Perle ; Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Méditerrania Invest aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Méditerrania Invest ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété La Perle la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Méditerrania Invest. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la condition particulière contenue dans l'acte du 5 septembre 1958 modifiée par l'acte du 4 novembre 1958 répond aux prescriptions de l'article 686 du code civil et que par conséquent, elle a le caractère de servitudes réciproques entre les parcelles n° [...] (désormais n° [...]) et n° [...] sises lieudit [...] et d'avoir débouté la société Mediterrania Invest de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE sur la demande d'interprétation de la condition particulière contenue dans l'acte du 5 septembre 1958 modifiée par l'acte 4 novembre 1958 : le 5 septembre 1958, la parcelle [...] a été vendue par les consorts B... aux consorts M..., les premiers conservant la propriété de la parcelle [...]. Cet acte contient une rubrique intitulé « Charges et Conditions » avec un paragraphe « Conditions Particulières » libellé comme suit : « Dans le but de conserver au terrain présentement vendu et au terrain restant la propriété des consorts B... son caractère résidentiel, il est convenu comme suit entre les parties : que sur le terrain restant la propriété des consorts B... et sur une profondeur de 10 m de terrain, il ne pourra être édifié aucune maison à usage collectif, ni aucun commerce et industrie de quelle que nature que ce soit. De leur côté, les époux M... prennent l'engagement de n'édifier sur le terrain par eux acquis qu'une construction genre villa à l'exclusion de tout immeuble collectif et de nature à créer aucun commerce ou industrie ». Un avenant à cet acte est régularisé entre les parties le 4 novembre 1958 aux termes duquel les mentions figurant en gras ci-dessus ont été supprimées. Il convient de déterminer si l'intention des parties à ces actes était de grever les terrains de servitudes réciproques ou seulement de créer des obligations personnelles à leur égard. Le terrain en cours d'acquisition par la SAS Mediterrania Invest est celui concerné par l'engagement des époux M... de n'édifier sur le terrain par eux acquis qu'une construction genre villa à l'exclusion de tout immeuble collectif et de nature à créer aucun commerce ou industrie. Ces clauses prévoient des interdictions de bâtir, limitées pour le terrain conservé par les vendeurs et beaucoup plus strictes pour celui vendu alors que leurs superficies respectives sont de 1ha 23a 74ca pour le premier et de 23a 64ca pour le second. L'intention première est donc de conserver le caractère résidentiel des deux terrains. Rien ne permet d'établir en l'état des pièces produites aux débats que la copropriété créée en 1967 sur le fonds n°21, sur la base d'un permis de construire comprenant 84 logements aujourd'hui réalisés que le caractère résidentiel a été atteint eu égard à la superficie du terrain ( 1ha 23a 74ca) , ou que la bande de 10 m comporte une maison à usage collectif , seuls des garages étant édifiés dans cette zone. Il ne peut donc valablement être soutenu que les clauses ont cessé d'être appliquées dès la construction de la copropriété alors que celle-ci semble avoir été envisagée dès 1958 au moment du morcellement des deux fonds, seule une bande de 10 m du terrain conservé étant grevée d'interdictions partielles de construire. Quand bien même les termes de servitude ne sont pas employés dans les actes, ni ceux de fonds servant et dominant, il n'est pas douteux que la convention a pour but de conserver le caractère résidentiel aux deux terrains parfaitement identifiés par la création d'obligations réciproques et la mention figurant dans l'acte suivant laquelle « il n'a pas été créé de servitude » est trop générale pour empêcher à la clause spéciale figurant dans les conditions particulières de prendre son effet. Ces clauses ont, par ailleurs été publiées au service chargé de la publicité foncière en 1958, comme valant « servitude portant interdiction d'édifier tout immeuble collectif et de créer aucun commerce ou industrie mais seulement une construction genre villa », ce qui permettait de les rendre opposables aux acquéreurs successifs. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'intention des propriétaires en 1958 était bien de grever les fonds eux-mêmes de droits réels permettant d'en préserver le caractère résidentiel aéré, seule une construction genre villa à l'exclusion de tout immeuble collectif devant être édifiée sur la parcelle [...] de 23a 64ca. C'est dès lors à juste titre et par des motifs pertinents non sérieusement contestés que le premier juge a retenu l'existence d'une servitude grevant ledit fonds et a rejeté les prétentions de la SAS Mediterrania Invest ; 1°- ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que non seulement les conditions particulières litigieuses ne sont pas qualifiées de servitude par les parties, mais il résulte au contraire des termes clairs et précis de l'acte du 5 septembre 1958 qu'il n'a pas été consenti de servitude sur la parcelle vendue et qu'il n'existe pas d'autre servitude que celle résultant des règles d'urbanisme figurant dans le paragraphe « urbanisme » de l'acte ; qu'en qualifiant de servitude la condition particulière litigieuse concernant l'engagement de n'édifier qu'une villa sur le terrain vendu, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 5 septembre 1958 en violation du principe susvisé ; 2°- ALORS QU'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'un engagement pris personnellement par une partie à l'acte de vente ne constitue pas une servitude quand bien-même le notaire qui a reçu l'acte aurait pris l'initiative de le publier au service chargé de la publicité foncière ; qu'en qualifiant de servitude la stipulation par l'acte du 4 novembre 1958 d'un « engagement » pris personnellement par les époux M... de n'édifier sur le terrain par eux acquis qu'une construction genre villa à l'exclusion de tout immeuble collectif, la Cour d'appel a violé les articles 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 637 et 686 du code civil ; 3°- ALORS QU'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; que des obligations réciproques ne peuvent être qualifiées de servitude, quand bien-même le notaire qui a reçu l'acte aurait pris l'initiative de les publier au service chargé des publicités foncières ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que la convention avait pour but de conserver le caractère résidentiel aux deux terrains par la création « d'obligations réciproques », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 637 et 686 du code civil ; 4°- ALORS QU'en excluant la perte du caractère résidentiel des parcelles et l'atteinte à l'obligation stipulée à l'acte du 5 septembre 1958 de ne pas construire de maison à usage collectif sur une profondeur de 10 mètres sur le terrain vendu dont elle admet qu'elle est la contrepartie de l'engagement pris par les auteurs de la société Mediterrania Invest, après avoir constaté que des garages à l'usage de 84 logements avaient été édifiés dans cette zone de 10 mètres, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 qu'elle a violé ; 5°- ALORS QU'en énonçant qu'il ne pourrait être soutenu que les clauses stipulées à l'acte du 4 novembre 1958 ont cessé d'être appliquées dès la construction de la copropriété en 1967 alors que celle-ci « semble » avoir été envisagée dès 1958 au moment du morcellement des deux fonds, la Cour d'appel a statué par un motif hypothétique en violation de l'article 455 du code de procédure civile.