Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 24/07919

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 28 Avril 2025 Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025 GROSSE : Le ................................................... à Me Patrice PUJOL.............................................. Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/07919 - N° Portalis DBW3-W-B7I-52WV PARTIES : DEMANDERESSE S.A. NEXITY STUDEA ayant pour établissement secondaire [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON DEFENDEUR Monsieur [Y] [I] né le 18 Février 2002 à , demeurant [Adresse 3] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 2 mai 2023 et à effet au 28 avril 2023, SA NEXITY STUDEA a donné à bail à Monsieur [Y] [I] un local à usage d’habitation meublé situé « [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 469,40 euros. Des loyers étant demeurés impayés, SA NEXITY STUDEA a fait signifier à Monsieur [Y] [I] par acte d'huissier de justice en date du 28 mai 2024 un commandement de payer la somme de 2 204,37 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, la SA NEXITY STUDEA a fait citer Monsieur [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : - constater la résiliation du bail du logement situé « [Adresse 5], appartement meublé les cause du commandement de payer n'étant pas acquittées dans les délais légaux ; - ordonner l’expulsion de ainsi que celle de tous occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique ; - condamner Monsieur [Y] [I] au paiement de la somme de 3 612,54 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal ; - condamner Monsieur [Y] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ; - condamner Monsieur [Y] [I] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir. A l’audience du 27 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA NEXITY STUDEA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Cité à étude, Monsieur [Y] [I] ne comparait pas et n'est pas représenté. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2025. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SA NEXITY STUDEA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 2 mai 2023 et à effet au 28 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VII ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 2 204,37 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 juillet 2024. Sur la demande d'expulsion Monsieur [Y] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [Y] [I] est redevabledes loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Y] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 439,39 euros actuellement et de condamner Monsieur [Y] [I] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [I] reste devoir la somme de 5 959,49 euros, à la date du 20 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [Y] [I] est donc condamné, au paiement de la somme de 5 959,49 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 204,37 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [Y] [I], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA NEXITY STUDEA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui est donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle la défenderesse est condamnée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande de résiliation du bail ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2023 à effet au 28 avril 2023 entre SA NEXITY STUDEA et Monsieur [Y] [I] concernant le logement meublé, situé « [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;   ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SA NEXITY STUDEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à verser à la SA NEXITY STUDEA la somme de 5 959,49 euros au titre à titre de la dette locative au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 204,37 euros à compter du 28 mai 2023 et du prononcé de la décision pour le surplus CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à verser à SA NEXITY STUDEA une indemnité mensuelle d’occupation 469,39 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [Y] [I] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à verser à la SA NEXITY STUDEA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE