Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01427

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 NOVEMBRE 2024 N° RG 24/01427 - N° Portalis DB22-W-B7I-SOKL Code NAC : 54G AFFAIRE : [S] [I], [F] [R] C/ S.A.S.U. [X] FONCIER, Société ENEDIS DEMANDEURS Monsieur [S] [I] né le 29 Octobre 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] représenté par Me François GERBER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0297, Me Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343 Madame [F] [R] née le 26 Février 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] représentée par Me François GERBER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0297, Me Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343 DEFENDERESSES SOCIETE [X] FONCIER S.A.S.U. au capital de 1.000€, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 835 192 386 dont le siège social se situe, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626, Me Sophie LIOTARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J121 SOCIETE ENEDIS- Direction générale d’ ILE DE FRANCE OUEST Société anonyme immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°444 608 442, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son Agence raccordement marché d’affaires 2ème couronne, sise [Adresse 5], représentée par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0049, Me Sophie PORCHEROT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 Débats tenus à l'audience du : 22 Octobre 2024 Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 22 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique daté du 23 juillet 2021, monsieur [S] [I] et madame [F] [U] [C] [R] ont acquis en l’état futur d’achèvement de la société [X] FONCIER une propriété en cours d'édification située à [Adresse 6], section ZC n°[Cadastre 2] Lieudit [Localité 7], la livraison étant prévue pour le 30 septembre 2022. Par trois fois, les consorts [I] - [R] ont été informés par la société [X] FONCIER de reports de livraison, le dernier étant daté du 17 septembre 2024 et annonçant un report à la date du 30 août 2025. Autorisés à assigner en référé d’heure à heure par ordonnance du 10 octobre 2024, les consorts [I] - [R] ont fait assigner la S.A.S.U. [X] FONCIER et la société ENEDIS par actes respectifs de commissaire de justice remis à l’étude et à personne morale le 11 octobre 2024 aux fins de voir, au visa des articles 484 et 485 du code de procédure civile : - Ordonner à la société [X] FONCIER de remettre aux consorts [R] [I] les clés de l’immeuble sous astreinte définitive de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le juge se réservant la possibilité de liquider l’astreinte définitive, - Désigner Maître [L] ou tel autre commissaire de justice de son choix avec pour mission : - D’acter cette remise et de réaliser une fois la porte ouverte, en présence des deux parties ([X] FONCIER et les consorts [R] [I]) une visite intégrale et documentée des lieux en constatant l’état de la maison. - Etant précisé que le commissaire de justice devra prendre toutes les photographies nécessaires de telle façon qu’il ne puisse y avoir de contestation entre les parties sur la réalité de cet état. - Ordonner à la société ENEDIS d’être présente ou représentée sur les lieux lors de la remise des clés et des opérations sur le terrain effectuées sous contrôle de Maître [L], commissaire de justice, lequel procédera comme suit : - Vérification de la longueur de la tranchée ; - Constat de l’effectivité ou à l’absence de raccordement. - Détail des constatations qu’il a pu réaliser au cours de cette opération et prendra acte des déclarations des parties. - Et complétera son constat par des photos permettant au juge du fond qui sera éventuellement saisi du litige, d’avoir une parfaite connaissance de la situation, en mesurant la longueur, la profondeur, l’épaisseur de la tranchée et en indiquant si celle-ci contient ou non des câbles, tuyaux ou tout élément attestant d’un raccordement ou d’une tentative de raccordement. - Condamner [X] FONCIER à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais de constat du commissaire de justice. À l’audience du 22 octobre 2024, monsieur [S] [I] et madame [F] [U] [C] [R], représentés par leur conseil, développent oralement les termes de leur assignation, exposant en substance qu’au vu de la succession des reports de délai de livraison, alors que le bien est intégralement payé, sur le fondement d’un document intitulé “certificat” qui n’a aucune valeur légale ou réglementaire et qui est constitué de faux motifs, accompagné de pièces justificatives qui n’ont en réalité aucune valeur probante et ne sont pas de nature à exonérer le promoteur de son obligation de livraison, ils sont convaincus que leur maison ne leur sera jamais livrée et ils sollicitent la remise des clés, en présence d’un commissaire de justice pour constater l’état du bien, sous astreinte. Ils précisent avoir fait délivrer une sommation interpellative au dirigeant de la société [X] FONCIER, monsieur [V] [X], qui n’a apporté aucune réponse. Ils soulignent que la société BCP qui est l’organisme de garantie de financement de la VEFA n’accepte pas d’intervenir pour assurer la bonne fin de l’opération et qu’ils sont dans une situation financière personnelle et financière catastrophique, assumant à la fois le remboursement du prêt contracté pour l’acquisition de leur maison et un loyer, après avoir vécu deux ans chez les parents de monsieur [I] et effectuant les trajets pour leur fille scolarisée depuis septembre 2022 dans la commune où leur maison est édifiée. Ils ajoutent avoir fait assigner la société ENEDIS pour recueillir ses explications dès lors que le promoteur fait valoir que le retard vient de son inertie à procéder au raccordement en électricité. En défense, la S.A.S.U. [X] FONCIER, représentée par son conseil, développe ses conclusions signifiées par RPVA le 21 octobre 2024 et demande de : A titre principal : - Débouter monsieur [I] et madame [R] de leurs demandes, A titre subsidiaire : - Juger que la remise des clés sera précédée d’un délai de 21 jours permettant à la SASU [X] FONCIER de faire procéder aux contrôle et test d’étanchéité à l’air obligatoires avant livraison, - Ordonner que soit établi contradictoirement un procès-verbal de réception le jour de la remise des clés, - Débouter les demandeurs de leur demande d’astreinte financière, En tout état de cause : - Condamner les demandeurs à payer à la SASU FONCIERE [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - Les condamner au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le cas échéant le coût du commissaire de justice qui pourrait être désigné pour établir un constat de l’état des lieux. La société fait valoir en substance que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse, outre qu'il n'y pas d'urgence. Elle soutient que les reports de livraison sont justifiés par des événements qui ont été décrits dans des documents parfaitement valables, à savoir des certificats établis par le maître d’oeuvre, le Cabinet [V] [X], prévus dans le contrat de vente, les motifs correspondant aux exemples donnés. S’agissant d’ENEDIS en particulier, elle expose que le raccordement n’a eu lieu qu’en mars 2024 alors qu’elle avait payé la facture en octobre 2023 et que nombre de travaux ne pouvaient pas avoir lieu tant qu’il n’y avait pas l’électricité. Elle ajoute que l’immeuble est désormais quasiment achevé, que cela correspond à la facturation présentée, rappelant que les consorts [I]-[R] avaient demandé en référé une expertise pour vérifier l’état d’avancement de la construction, qu’ils ont été déboutés de leur demande et qu’un appel est en cours. Elle précise que la maison sera habitable à compter du 6 décembre prochain et que la livraison pourrait avoir lieu le 20 décembre 2024, les derniers travaux étant en cours de finition. Elle souligne qu’il n’est justifié d’aucun fondement juridique à la demande de remise de clés qui n’est justifiée par aucune urgence ni aucun préjudice. S’il devait être fait droit à leur demande, elle s’oppose à l’astreinte et demande que soit dressé un procès-verbal de réception pour transférer aux demandeurs la garde de l’ouvrage. La société anonyme ENEDIS, représentée par son conseil, a signifié des conclusions par RPVA le 22 octobre 2024 et demande au président du tribunal de : - lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice en l’état des demandes des consorts [R] [I] ; - condamner la société [X] FONCIER à lui payer la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société [X] FONCIER aux entiers dépens. Elle expose, pour répondre à la mise en demeure qui lui avait été adressée par les demandeurs le 24 septembre 2024, qu’elle a adressé une offre de raccordement à [X] FONCIER le 6 décembre 2022, acceptée le 19 décembre 2022, que les travaux devaient débuter en février 2023 mais qu’en raison de l’opposition de la mairie, au regard des autres réseaux enfouis sur le terrain, puis d’un mouvement de grève des salariés d’ENEDIS, le raccordement a été reprogrammé pour le 3 juillet 2023. Elle souligne que la mise en service devait se faire auprès du fournisseur d’énergie, ENGIE, que la société [X] FONCIER a réglé avec retard. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’affaire est mise en délibéré au 8 novembre 2024. MOTIFS Sur la demande de remise des clés : Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut enfin lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il est constant qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond. L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. En l’espèce, les demandeurs fondent leur demande de remise des clés sur l’urgence, vu le retard pris dans la construction de leur maison et le retard annoncé, ainsi que sur l’absence de contestation sérieuse. Il résulte des débats et des pièces échangées par les parties que la maison, achetée par monsieur [I] et madame [R] en l’état futur d’achèvement, est sur le point d'être terminée après trois reports de délai de livraison notifiés aux acquéreurs par la société [X] FONCIER qui a joint à ces courriers des certificats établis par [V] [X], maître d'oeuvre, Economiste et Expert de la Construction, Urbaniste. La procédure en référé d’heure à heure a eu pour conséquence que le délai de report de livraison annoncé au 30 août 2025 a été réduit puisque la société [X] FONCIER a indiqué à l’audience que la maison serait habitable le 6 décembre, la livraison pouvant intervenir le 20 décembre 2024. Si les demandeurs restent suspicieux sur ces dates et maintiennent leur demande de remise des clés, force est de constater que cette obligation de remise des clés est contestée par le promoteur qui fait valoir le caractère d'ordre public du contrat de vente et qui souligne qu'en application de l'article 1601-3 du code civil, il reste maître de l’ouvrage jusqu’à la réception du bien en construction, de sorte qu'il ne peut en remettre les clés à l'acquéreur avant son achèvement. Le contrat de vente en état de futur achèvement prévoit effectivement une date de livraison et, en cas de retard, une indemnité forfaitairement fixée, sauf survenance de l'une des causes légitimes de suspension énumérées à l'acte. Il est prévu au contrat (page 30) : "Pour l'appréciation des événements, ci-dessus évoquées, les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l'acquéreur dans le règlement des appels de fonds." La définition de l'achèvement est également indiquée au contrat. Elle reprend in extenso les dispositions de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, les acquéreurs ont été avisés des motifs des retards pris dans la construction et il n'appartient pas au juge des référés de porter une appréciation sur la compétence et la qualité de l'auteur des certificats du maître d'oeuvre, adressés aux acquéreurs, pour justifier du report du délai de livraison à plusieurs reprises. Il n'est en tout état de cause pas contesté par les demandeurs que la maison n'est pas encore achevée puisqu'ils demandent la remise des clés pour faire leur affaire de la fin des travaux. Or, au vu des dispositions légales et contractuelles énoncées ci-dessus, cette absence d'achèvement constitue une contestation sérieuse à leur demande de remise de clés. Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Les demandeurs succombent en leurs demandes de remise des clés de leur maison, sous astreinte et en présence d'un commissaire de justice. Toutefois, la procédure initiée a eu pour effet de voir réduire le délai de report de livraison de leur maison, la société [X] FONCIER ayant annoncé la date du 20 décembre 2024. Elle était donc utile. Au regard de ces considérations, chacune des parties conservera la charge de ses dépens et aucune condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ne sera prononcée. PAR CES MOTIFS Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ; Disons n'y avoir lieu à référé ; Disons n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens. Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Vice-Présidente Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU