Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 23/06355

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le : à Me PIREDDU Copies certifiées conformes délivrées le: à Me ORLOWSKA et Me GANILSY ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 23/06355 N° Portalis 352J-W-B7H-CZ234 N° MINUTE : Assignation du : 28 décembre 2021 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT rendue le 06 septembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet POULAIN [Adresse 5] [Localité 6] représenté par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1796 DÉFENDERESSE S.N.C. TOUR PARIS LYON [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 7] représentée par Maître Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1014 INTERVENANTE VOLONTAIRE S.C.I. [L] [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Maître Marc GANILSY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1594 MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière DÉBATS A l’audience du 12 juin 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 06 septembre 2024. ORDONNANCE Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE L'association de [Localité 10], propriétaire de deux immeubles contigus situés [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8], a procédé à leur division en lots en 1948. Un traité de cours communes contenant création de servitudes perpétuelles « non aedificandi » a parallèlement été conclu suivant acte authentique reçu le 19 octobre 1951. Lesdites cours sont actuellement réparties entre : - le fonds de la SCI [L], propriétaire d'une parcelle située [Adresse 2] et [Adresse 5], - le fonds de la SNC Tour Paris Lyon, sur lequel ont été édifiés deux bâtiments, - le fonds du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]. La SNC Tour Paris Lyon a confié une étude à M. [H] [G], géomètre-expert, dont le rapport établi le 07 août 2015 a conclu à la non-conformité de certaines constructions avec le traité de cours communes. Elle a ensuite fait réaliser d’importants travaux de rénovation de ses bâtiments suivant permis de construire délivré le 28 décembre 2015. Le 5 octobre 2017, la SNC Tour Paris Lyon, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SCI [L] ont établi un projet de protocole d'accord aux fins de modifier le traité de cour commune, lequel n'a pas été ratifié. Par acte d'huissier du 20 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SNC Tour Paris Lyon devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d’obtenir la désignation d'un expert judiciaire. Une ordonnance du 7 novembre 2018 a constaté l'intervention volontaire de la SCI [L] et a ordonné une médiation judiciaire confiée à M. [M] [J], laquelle n’a pas abouti. Le juge des référés a désigné M. [F] [I], ès qualités d'expert judiciaire, au terme d’une ordonnance du 31 décembre 2019. Ce dernier a déposé son rapport le 30 novembre 2020. Par acte d'huissier signifié le 28 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 12ème arrondissement a fait assigner la SNC Tour Paris Lyon, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d'obtenir principalement la remise en état des lieux conformément au traité de cours communes. Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, la SCI [L] est intervenue volontairement à la procédure. Le tribunal judiciaire de Nanterre s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris par une ordonnance du 15 janvier 2023. *** Aux termes de conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 3 novembre 2023 et au visa des articles 2272 alinéa 1 et 2227 du code civil, la SNC Tour Paris Lyon demande au juge de la mise en état de : Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SCI [L] irrecevables en leurs demandes, celles-ci étant prescrites. Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à payer à la société TOUR PARIS LYON la somme de 30.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la SCI [L] à payer à la société TOUR PARIS LYON la somme de 30.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et la SCI [L] aux dépens. *** Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 544 et 552 du code civil, 789 du code de procédure civile de : Débouter la société Tour Paris Lyon de toutes ses demandes, fins et conclusions. Renvoyer le présent incident au fond, le tribunal devant se prononcer sur la faute commise ou non par la société SNC Tour Paris Lyon. Dire qu'il n'est pas répondu aux ouvrages portant sur le bandeau lumineux posé en 2015. La condamner au paiement de la somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise et de médiation dont distraction au profit de Me Orlowska pour ceux dont elle aurait fait l'avance. *** Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2024 et au visa des articles L. 471-1 et R. 471-1 du code de l'urbanisme, la SCI [L] demande au juge de la mise en état de : Débouter la société Tour Paris Lyon de ses demandes. Déclarer la SCI [L] recevable et bien fondée en ses demandes. Condamner la société Tour Paris Lyon à verser à la SCI [L] la somme de 7.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Rappeler que l'exécution provisoire est de droit. *** Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'incident plaidé à l'audience du 12 juin 2024 a été mis en délibéré au 6 septembre 2024. MOTIFS Sur la demande de renvoi à la formation de jugement Au visa de l’article 789 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] expose que l’incident doit être renvoyé devant la formation de jugement qui devra dire si « la reconnaissance non équivoque par la SNC TPL des infractions commises au traité de cour commune constitue bien la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, au sens de l’article 2240 du Code civil. » Sur ce, Aux termes de l’article 789 précité, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce : « Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état. » Aux termes de l’article 2240 du code civil : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » Le syndicat des copropriétaires expose qu’il résulte du protocole transactionnel proposé par la SNC Tour Paris Lyon le 05 octobre 2017 que celle-ci a avoué avoir construit sur des terrains affectés d’une servitude non aedificandi. La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit n’interrompt toutefois le délai de prescription que si elle intervient avant son expiration ( Cass. 1re civ., 19 mai 2021, n°19-26.253). La SNC Tour Paris Lyon se prévalant d’une prescription acquise le 05 août 2005, l’éventuelle reconnaissance des infractions au traité de cours communes par la SNC Tour Paris Lyon postérieurement à cette date est sans incidence sur le traitement de la fin de non recevoir soulevée qui ne nécessite donc nullement que soit tranchée au préalable une question de fond. Il n’y a donc pas lieu de renvoyer l’incident devant la formation de jugement. Sur la prescription La SNC Tour Paris Lyon soulève la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires en faisant valoir que si les servitudes de cour commune d'utilité publique ne s'éteignent pas par la prescription trentenaire, même après l'édification de constructions en contradiction avec ses dispositions, la demande en démolition ou en indemnité se fondant sur un droit réel se prescrit en application des articles 2272 alinéa 1er et 2227 du code civil ; que lorsque des constructions réalisées en contradiction avec une servitude de cour commune n'ont pas fait l'objet d'une action en démolition dans le délai trentenaire et que des constructions de même nature ont été édifiées en leur lieu et place, la prescription bénéficie aux constructions nouvellement réalisées, le point de départ du délai de prescription étant le jour où le demandeur a pu agir pour demander la démolition de constructions initiales ou une indemnisation ; que l'ensemble des non conformités relevées résultent en l’espèce de l'édification de l'ensemble immobilier du 04 août 1975 et non des rénovations réalisées en 2015, de sorte que la prescription est acquise depuis le 5 août 2005. Le syndicat des copropriétaires oppose que la servitude de cour commune conçue dans un intérêt public ne s'éteint pas par la prescription trentenaire après réalisation d'un acte contraire ; que cette charge grève à perpétuité chacun des fonds obligeant à maintenir la cour libre de toute construction ; que la SNC Tour Paris Lyon n’aurait pas proposé la signature d’un protocole reconnaissant les contraventions aux servitudes non aedificandi et non altius tollendi si l’action avait été prescrite ; que la prescription ne saurait enfin concerner les ouvrages résultant du permis de construire de 2015 ayant consisté à réhausser certaines terrasses, à modifier des ouvrages en sous-sol et à poser un néon sur toute la façade de la tour. La SCI [L] fait valoir que la servitude de cour commune d’utilité publique grève à perpétuité le fonds servant ; que la SNC Tour Paris Lyon a édifié de nouvelles constructions suivant permis de construire du 28 décembre 2015 en méconnaissance dudit traité ; que cette dernière n'est pas fondée à soulever la prescription de l'action qui est imprescriptible, les dispositions des articles 2272 et 2227 étant inapplicables en l’espèce. Sur ce, Selon l'article 2227 du code civil, « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » Le caractère perpétuel d'une servitude ne fait nullement obstacle à l'exercice des actions réelles dont l'exercice reste soumis aux règles de la prescription extinctive. Le traité de cour commune établi le 19 octobre 1951 prévoit que les constructions ou parties de constructions, existant à l'intérieur des périmètres des cours communes, pourront être provisoirement conservées en leur état actuel mais qu’elles ne pourront en aucun cas être surélevées, réconfortées ou reconstruites. Il est établi que l'ensemble immobilier dont la SNC Tour Paris Lyon est propriétaire présente plusieurs non conformités audit traité, relevées notamment par le rapport de M. [G] en date du 07 août 2015 puis par le rapport d’expertise judiciaire déposé le 30 novembre 2020. Les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et de la SCI [L], en ce qu’elles tendent à la suppression des débords et du bandeau lumineux sur toute la hauteur de la tour ainsi qu’à l’indemnisation des préjudices en résultant, constituent des actions réelles soumises aux règles de la prescription trentenaire, l'imprescriptibilité de la servitude d'utilité publique n’étant ici pas en cause et n’étant au demeurant nullement contestée. La première construction réalisée en violation de ladite servitude a été achevée le 04 août 1975, suivant permis de construire délivré le 30 décembre 1965. S'il est exact que la SNC Tour Paris Lyon a réalisé d’importants travaux de restructuration du bâtiment de 19 étages avec changement de destination en hébergement hôtelier, suivant permis de construire délivré le 28 décembre 2015 et modifié le 05 mars 2018, il ressort des pièces versées aux débats que ces travaux, en ce compris l’installation du bandeau lumineux, ont été réalisés sur la construction existante dont ils ont peu impacté la volumétrie et la structure. Le point de départ de la prescription des actions du syndicat des copropriétaires et de la SCI [L] n’est donc pas la date de réalisation de ces travaux de restructuration mais la date de construction de l’ouvrage initial achevé le 04 août 1975. En l’absence d’acte interruptif de prescription, toute action en démolition et en indemnisation résultant de la construction de ce bâtiment et de sa rénovation postérieure est prescrite depuis le 04 août 2005, de sorte que les demandes introduites par le syndicat des copropriétaires suivant exploit du 28 décembre 2021 et par la SCI [L] suivant conclusions notifiées le 28 septembre 2022 doivent être déclarées irrecevables. Sur les autres demandes Le syndicat des copropriétaires et la SCI [L] succombant principalement à l'instance, seront tenus au paiement des entiers dépens. Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la SCI [L] seront en outre condamnés à payer à la SNC Tour Paris Lyon, chacun, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, REJETONS la demande de renvoi de l’incident devant la formation de jugement ; DÉCLARONS les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et de la SCI [L] irrecevables comme étant prescrites ; CONDAMNONS la SCI [L] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens ; CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à payer à la SNC Tour Paris Lyon la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SCI [L] à payer à la SNC Tour Paris Lyon la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les autres demandes plus amples ou contraires. Faite et rendue à Paris le 06 septembre 2024 La greffière La juge de la mise en état