Texte intégral
MINUTE N° 413/2023
Copie exécutoire à
- la SELARL LEXAVOUE COLMAR
- Me Valérie SPIESER-DECHRISTÉ
Le 7 septembre 2023
La Greffière,
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 7 SEPTEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/03145 -
N° Portalis DBVW-V-B7F-HT7W
Décision déférée à la cour : 17 Juin 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg
APPELANTE :
Madame [X] [K] épouse [B], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant-droit de
Monsieur [I] [B], son époux décédé le 14 août 2022,
demeurant [Adresse 2] à [Localité 4]
représentée par la SELARL LEXAVOUE COLMAR, Avocat à la cour
plaidant : Me MARTIN, Avocat au barreau de Strasbourg
INTIMÉS :
Monsieur [L] [T] et
Madame [U] [A] épouse [T]
demeurant tous deux [Adresse 1] à [Localité 3]
représentés par Me Valérie SPIESER-DECHRISTÉ, Avocat à la cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Mars 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseillère
Madame Nathalie HERY, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, Président, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Le 30 janvier 2019, M. [L] [T] et Mme [U] [A], son épouse, ont acquis de M. [I] [B] et Mme [X] [K] un appartement avec garage et parking au [Adresse 1] à [Localité 3] au prix de 268 010 euros, les vendeurs l'ayant eux-mêmes acquis en état futur d'achèvement en 2013.
Se plaignant de la multiplication des pannes et interventions concernant le chauffage et la production d'eau chaude, les époux [T] - [A], le 18 mai 2020, ont fait assigner les époux [B] - [K] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du code civil afin d'obtenir leur condamnation à leur payer 25 000 euros à titre de réduction du prix de cession.
Par jugement du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire a :
dit que les époux [T] étaient victimes d'un vice caché affectant la vente de l'appartement acquis des époux [B] ;
sursis à statuer sur 1'indemnité jusqu'au dépôt du rapport d'expertise dans la procédure RG 20/125 à charge pour la partie la plus diligente de reprendre l'instance ;
sursis à statuer sur les dépens ;
condamné les époux [B] à payer aux époux [T] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a relevé que les époux [T] avaient plusieurs griefs à l'encontre des époux [B] mais a considéré que seul le problème juridique des vices cachés était à examiner.
Après avoir rappelé les dispositions de l'article 1641 du code civil, il a indiqué que la copropriété connaissait depuis des années des problèmes liés au fonctionnement des chaudières, les époux [B] ne contestant pas avoir été informés des pannes de chauffage et d'eau chaude sanitaire, étant copropriétaires occupants de l'appartement vendu, et la preuve d'une connaissance approfondie qu'ils en avaient résultant de courriels d'intervention de leur part et de leur présence physique lors d'interventions.
Il a ajouté que ces problèmes s'étaient révélés nombreux et s'étaient fait jour très tôt après la livraison de l'immeuble, faisant mention de l'existence d'une expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé du 24 septembre 2020.
Il a relevé que le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2018 avait consacré une résolution n°10 au problème de chauffage, de sorte que les époux [B] savaient, avant la vente, que les nombreux problèmes de chauffage et de production d'eau chaude n'étaient pas résolus.
Il a indiqué que le récapitulatif des interventions de Engie et le rapport [R] n'avaient pas été transmis aux époux [T], lesquels reconnaissaient avoir été destinataires par le notaire du procès-verbal de 2018 le jour-même de la signature de la vente, sans avoir eu la possibilité de l'étudier, soulignant que la seule information contenue dans ce procès-verbal ne permettait pas à ces derniers d'avoir connaissance des vices dans toute leur ampleur.
Il en a déduit que les époux [B] n'avaient pas exécuté le contrat de bonne foi et que, pour les époux [T], le vice était caché.
S'agissant du préjudice, le tribunal a souligné que les époux [T] ne versaient aucune pièce concernant les charges qu'ils avaient eu à payer et qu'une expertise était en cours pour connaître l'état de la chaufferie pouvant conduire à une procédure à l'encontre des intervenants à la construction, de sorte qu'il n'était pas possible de savoir si les chaudières seraient conservées ou non et si elles l'étaient à quel prix d'entretien particulier, et si elles étaient remplacées à la charge de qui le remplacement se ferait.
Considérant que les surcoûts des charges et/ou le remplacement des chaudières devaient déterminer le moindre prix qui aurait été négocié lors de la vente, le tribunal a considéré qu'il n'était pas encore possible de fixer l'indemnité correspondante et a donc sursis à statuer sur cette question.
Les époux [B] ont formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 6 juillet 2021.
[I] [B] est décédé le 14 août 2022.
Par ordonnance du 6 septembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l'interruption de l'instance.
Mme [X] [K] a indiqué reprendre l'instance diligentée par [I] [B] en sa qualité d'ayant-droit.
L'instruction a été clôturée le 7 février 2023.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 2 décembre 2022, Mme [X] [K], à titre personnel et en sa qualité d'ayant-droit de [I] [B], demande à la cour de :
infirmer le jugement du 17 juin 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg en l'ensemble de ses dispositions ;
statuant à nouveau :
débouter les époux [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
les condamner solidairement, à défaut, in solidum, à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement de l'ensemble des frais et dépens de la première instance et de l'instance d'appel.
Mme [K] conteste que son mari et elle-même aient eu une connaissance très approfondie de l'existence, à la date de la vente, de difficultés concernant le système de chauffage et de production d'eau chaude de la copropriété.
Elle précise qu'après le mail de [I] [B] du 30 novembre 2017 et le premier rapport de visite du 18 août 2017 mentionnant la présence de celui-ci, le syndic de copropriété a pris la décision, le 5 février 2018, de confier l'examen du problème à un ingénieur en la personne de M. [R], lequel a procédé à une visite d'immeuble en sa présence et celle de son époux le 13 février 2018, des travaux ayant, ensuite, été faits par la copropriété tel qu'en atteste le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2018 qui précise que tous les travaux d'entretien nécessaires ont été réalisés
par la copropriété, que l'entreprise Falliere est de nouveau intervenue sur la chaufferie afin d'effectuer les derniers travaux préconisés, des problématiques d'eau chaude perdurant néanmoins pour lesquelles le syndic était dans l'attente des chiffrages.
Elle considère qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir communiqué plus d'informations que celles résumées par leur propre syndic dans une résolution d'assemblée générale.
Mme [K] conteste que la transmission de ce procès-verbal aux acquéreurs ait été trop tardive puisque les époux [T] ont eu quasiment un mois et demi pour l'étudier, et souligne que le rapport d'expertise de M. [R] a été mentionné dans l'acte de vente, de sorte que l'existence d'un vice caché ne peut être retenue.
Elle ajoute qu'il ne peut être reproché à [I] [B] et elle-même de ne pas avoir transmis le récapitulatif des interventions d'Engie aux époux [T] alors que son époux et elle ont découvert ces rapports à l'occasion de leur production en première instance par ces derniers, qu'ils n'ont pas non plus été informés de la réapparition de difficultés concomitamment à la signature du compromis et de l'acte définitif de vente et n'ont jamais été en possession du relevé établi par la société Engie faisant mention de deux pannes en 2018.
Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 27 décembre 2022, les époux [F] demandent à la cour de :
rejeter l'appel de Mme [K] à titre personnel et es qualité d'héritière de [I] [B] ;
la débouter de l'intégralité de ses fins et conclusions ;
confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution de motif, et, au besoin, l'infirmer ;
en conséquence,
statuant à nouveau :
les déclarer recevables et fondés en leur demande visant à obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi lié aux problèmes de chauffage constituant un vice caché et à tout le moins une réticence dolosive de leur vendeur ;
condamner les époux [B] aux entiers dépens des deux instances et à payer aux concluants la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [F] exposent que, lors de la parution de l'annonce de mise en vente, n'a pas été évoquée la question d'éventuels problèmes concernant le chauffage et que, lors de la visite des lieux, les époux [B] ne leur ont pas indiqué qu'il existait des problèmes récurrents et importants affectant le système de chauffage.
Ils soulignent que le fait que les documents visés par Mme [K] soient antérieurs de plusieurs mois à la vente est sans emport s'agissant de la réticence dolosive commise par les époux [B] puisque, non seulement ces derniers n'ont pas attiré leur attention sur ces problèmes graves affectant le système de chauffage, mais ils ont en réalité dissimulé la gravité de ces problèmes alors qu'ils en étaient parfaitement informés.
Ils font valoir que les époux [B] avaient une connaissance approfondie des problèmes récurrents du système de chauffage depuis 2014 et ne les ont pas informés de la teneur du rapport de M. [R] alors même qu'ils ont subi des pannes de chauffage jusqu'à la veille de leur déménagement.
Ils ajoutent qu'en lisant la résolution n°10 du procès-verbal d'assemblée générale du 27 novembre 2018, ils ne pouvaient pas imaginer que le système de chauffage était défaillant depuis l'origine.
Ils en déduisent que les époux [B] n'ont pas agi de bonne foi puisqu'ils n'ont pas mentionné clairement l'existence et l'antériorité des problèmes, leur gravité et le fait qu'à la date de la vente, ils n'étaient toujours pas résolus et que les vices affectant le système de chauffage étaient cachés mais connus des vendeurs.
Ils ajoutent qu'en tout état de cause, les époux [B] ont commis une réticence dolosive en dissimulant la gravité des problèmes du système de chauffage, élément dont ils connaissaient le caractère déterminant pour eux, ce qui leur donne le droit de solliciter des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice correspondant à la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'existence de vices cachés et la réticence dolosive
Aux termes des dispositions combinées des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Aux termes des dispositions de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
L'analyse du contrat de vente liant les parties permet de vérifier qu'en sa page 8 il a été prévu que l'acquéreur prenait le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour vices même cachés.
Cette clause produit ses effets pour autant que le vendeur ait légitimement ignoré l'existence du vice invoqué affectant le bien objet de la vente, ce qui implique que si l'acheteur est en mesure de prouver que le vendeur avait connaissance de l'existence du vice et était de mauvaise foi au moment de la vente, ce dernier ne peut valablement lui opposer la clause d'exclusion de garantie contenue dans le contrat, les époux [B] étant présumés de bonne foi dès lors qu'ils sont des vendeurs non professionnels.
Après la signature du compromis de vente qui a eu lieu le 13 décembre 2018, le notaire en charge de cette vente, le 14 décembre 2018, a adressé aux époux [T] - [A], notamment, les procès-verbaux des assemblées générales tenues par la copropriété sur les trois dernières années.
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 novembre 2018, dernière assemblée générale à avoir eu lieu avant la vente en cause, fait état, en sa résolution n°10 n'ayant donné lieu à aucun vote mais ayant consisté en une simple information, que suite aux nombreuses pannes de chauffage et d'eau chaude survenues pendant l'hiver 2017/2018, il a été décidé de faire appel à un ingénieur-conseil spécialisé en études thermiques et fluides, M. [R], le but de cette expertise étant d'avoir une vision claire et objective sur l'état de la chaufferie et des travaux d'entretien nécessaires à réaliser par la copropriété, le rapport de M. [R] daté du 23 mars 2018 ayant été joint à la convocation à l'assemblée générale et présenté aux principaux acteurs de la construction, le 27 mars 2018, dans les locaux de Bouygues Immobilier.
Il y est également indiqué qu'« à ce jour, tous les travaux d'entretien nécessaires ont été réalisés par la copropriété. Des retours sont encore attendus de la part de plusieurs entreprises notamment sur le respect des schémas hydrauliques préconisés par Solares, l'isolation des ballons d'eau chaude'Le syndic a relancé Bouygues Immobilier pour avoir un retour sur les divers points soulevés par M. [R]. ['] A ce jour, l'entreprise Fallieres est ré intervenu [sic] sur la chaufferie afin d'effectuer les derniers travaux préconisé [sic]. A ce jour, il existe encore des problématiques d'eau chaude : l'eau n'est pas assez chaude lors des périodes de pointe. La cause : l'échangeur à plaque est entartré. 3 solutions : remplacer les plaques, effectuer un détartrage des plaques, mettre en place un adoucisseur. Le syndic est dans l'attente des chiffrages. »
Contrairement à ce qu'indique Mme [K], le rapport de M. [R] n'est pas visé dans l'acte de vente et si les époux [T] - [A] ont été destinataires du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 novembre 2018, ils n'ont pas eu connaissance de la convocation à cette assemblée générale à laquelle le rapport de M. [R] était joint. Toutefois, l'analyse de l'acte de vente en cause permet de constater qu'y est mentionné l'envoi préalable du procès-verbal d'assemblée générale du 27 novembre 2018, lequel fait lui-même état de l'existence du rapport de M. [R] et indique l'exploitation qui en a été faite lors de cette même assemblée.
Les époux [T] - [A] produisent des mails datant de novembre 2017 provenant de [I] [B] et de Mme [G] [Z], syndic de la copropriété, lesquels ont été adressés à la société KWB France qui évoquent les « énormes problèmes de fonctionnement » de la chaudière à pellets dont les pièces sont changées régulièrement et qui est un « gouffre financier » pour la copropriété, les copropriétaires étant « excédés ».
S'il est vrai que ces mails établissent la réalité de problèmes importants affectant le système de chauffage de la copropriété, ce dont [I] [B] était au courant, il n'en demeure pas moins que, suite à l'expertise de M. [R], l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 27 novembre 2018, soit peu de temps avant la signature de compromis de vente entre les parties, a fait un état actualisé de la situation en précisant ce qui avait déjà été fait et ce qu'il restait à faire.
Il apparaît que les époux [B] se sont montrés suffisamment transparents, sans qu'aucune mauvaise foi ni man'uvres dolosives puissent leur être reprochées, étant souligné que les époux [T] - [A] qui avaient connaissance de l'existence du rapport de M. [R], dont la communication n'était pas obligatoire dans le cadre de la vente, ne justifient pas avoir sollicité, à toutes fins utiles, ledit rapport auprès des vendeurs.
Dès lors, au regard, d'une part, de l'inexistence d'un vice caché et, d'autre part, de l'absence d'une réticence dolosive, il y a lieu de débouter M. [T] et Mme [A] de leur demande tendant à la condamnation de Mme [K] à leur payer des dommages et intérêts et ainsi d'infirmer le jugement entrepris.
Sur les dépens et les frais de procédure
Le jugement entrepris est infirmé de ces chefs.
M. [T] et Mme [A] sont condamnés in solidum aux dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
Ils sont condamnés in solidum à payer à Mme [K] la somme de 3 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés en première instance et à hauteur d'appel.
Ils sont déboutés de leur demande de condamnation de Mme [K] à leur payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure exposés en premier ressort et à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 17 juin 2021 ;
Statuant de nouveau et y ajoutant :
DÉBOUTE M. [L] [T] et Mme [U] [A] de leur demande tendant à la condamnation de Mme [X][K] à leur payer des dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum M. [L] [T] et Mme [U] [A] aux dépens de la procédure de première instance et aux dépens de la procédure d'appel ;
CONDAMNE in solidum M. [L] [T] et Mme [U] [A] à payer à Mme [X] [K] la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés à hauteur de première instance et à hauteur d'appel ;
DÉBOUTE M. [L] [T] et Mme [U] [A] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure exposés à hauteur de première instance et à hauteur d'appel.
La greffière, Le président,
