Cour de cassation, 22 mai 1990. 88-19.008

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°) le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, Mme C..., devenue A..., demeurant à Paris (7e), ..., 2°) Mme C..., devenue A..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de syndic de l'immeuble sis à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), ..., ladite Mme C..., demeurant à Paris (7e), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 16 juin 1988 par la cour d'appel de Versailles (1re Chambre, 1re Section), au profit : 1°) de M. Jean-Marc M..., demeurant ... à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), 2°) de Mme Martine, Evelyne Z..., épouse M..., demeurant ... à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), 3°) de M. Milou N..., demeurant à Paris (17e), ..., 4°) de Mme Lisa J..., veuve N..., demeurant à Versailles (Yvelines), ..., 5°) de Mme Lucile P..., épouse F..., demeurant à Bordeaux (Gironde), 11, cours Saint-Louis, 6°) de M. Antoine H..., demeurant à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), ..., 7°) de Mme E... Austin, épouse H..., demeurant à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), ..., 8°) de Mme Germaine Y..., demeurant à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), ..., 9°) de Mme Evelyne G..., épouse de M. Mohamed I..., demeurant à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), ..., prise en sa qualité d'héritière de sa grand-mère, Mme K..., Reine Ribaud, veuve G..., décédée à Saint-Germain-en-Laye le 20 juin 1987, défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 1990, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Cathala, rapporteur, MM. Paulot, Chevreau, Didier, Valdès, Douvreleur, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Choucroy, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Saint-Germain-en-Laye et de Mme A..., de Me Blanc, avocat des époux M..., de Me Ryziger, avocat des époux H... et de Mme I..., de Me Roger, avocat de Mme Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur les quatre premiers moyens, pris, le premier, dans ses première, troisième et quatrième branches, les autres, en leurs trois premières branches, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 juin 1988), que le 8 décembre 1980, les époux X... consentirent à Mme D..., dont le nom, en cours de procédure a été changé en celui de A..., une promesse de vente portant sur un immeuble d'habitation occupé par un certain nombre de locataires ; que Mme Y..., l'une des locataires, à laquelle les époux X... avaient notifié le 23 décembre 1980 leur intention d'aliéner et qui avait accepté l'offre le 19 janvier 1981, assigna le 29 juin 1981 M. X..., la femme de celui-ci étant décédée le 7 avril précédent, pour se faire reconnaître propriétaire de l'appartement constituant le lot 14 de l'immeuble ; que Mme A... ayant saisi le tribunal de grande instance de Versailles pour faire constater le transfert de propriété de l'immeuble à son profit, un jugement fut rendu le 4 novembre 1981, ordonnant le renvoi des parties devant le notaire pour la signature de l'acte authentique et la notification du projet de vente aux locataires et occupants de bonne foi ; que ces notifications ont été suivies d'acceptation de l'offre par plusieurs locataires, les époux M..., les époux H... et L... G... ; que l'acte de vente de l'immeuble fut signé, après le décès de M. X..., par ses héritiers, les consorts O..., le 15 décembre 1982, l'indication y étant portée que certains des appartements étaient soumis au droit de préemption des locataires et que quatre d'entre eux avaient accepté l'offre sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'en cas de non-obtention des prêts, Mme A... s'engageait à acquérir ces lots dans les mêmes conditions ; que, cependant, Mme A..., qui avait obtenu d'être désignée, par ordonnance sur requête, en qualité de syndic de la copropriété, s'étant opposée à l'établissement des actes de vente aux locataires, ceux-ci prirent l'initiative de procédures pour faire reconnaître leur qualité d'acquéreurs de leurs logements, tandis que les consorts O... assignaient Mme A... en garantie et demandaient l'annulation d'une délibération de l'assemblée générale de la copropriété concernant l'exécution de travaux ; que toutes ces procédures ont été jointes ; Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et Mme A... font grief à l'arrêt d'avoir décidé que les époux M..., L... Y..., les époux H... et L... G... étaient devenus propriétaires de l'appartement qu'ils occupaient dans l'immeuble vendu, alors, selon le moyen, "1°) que, dans l'acte de vente de 1982, l'acquéreur de l'immeuble s'était borné à prendre acte, sur les indications du vendeur, de l'exercice par certains locataires d'un droit de préemption, qu'en décidant que l'acquéreur s'était par là expressément interdit de contester ultérieurement aux locataires le bénéfice du droit de préemption au regard des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la cour d'appel : - a dénaturé cet acte en violation de l'article 1134 du Code civil, - n'a pas caractérisé une renonciation non équivoque et faite en toute connaissance de cause, en violation encore de l'article 1134 du Code civil, 2°) que même dans sa rédaction originaire, rétroactivement modifiée par la loi du 4 janvier 1980, l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 31 décembre 1975 ne concernait que la vente d'appartements et non la vente de la totalité d'un immeuble ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle constatait que tous les appartements avaient été vendus à Mme A... et que cette vente avait été déclarée parfaite en justice, la cour d'appel ne pouvait pas, sans violer le texte susvisé, affirmer que le locataire avait acquis le droit de préempter l'appartement qu'il occupait, 3°) qu'en se bornant à affirmer, par motif adopté, que la vente ne portait pas sur des garages, sans répondre aux conclusions d'appel soutenant que ces garages formaient un bâtiment totalement indépendant, séparé du bâtiment vendu par une cour et construit une centaine d'années après ce dernier, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation nécessaire de l'acte de vente, que Mme A... avait admis le droit des époux H..., des époux M..., de Mme G... et de Mme Y... d'acquérir par préemption la propriété de leur appartement et n'était donc pas recevable à se prévaloir des dispositions légales excluant le droit de préemption en cas de vente d'un bâtiment entier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le premier moyen, pris dans ses autres branches : Attendu que le syndicat des copropriétaires et Mme A... font grief à l'arrêt d'avoir reconnu le droit des époux M... à la préemption de l'appartement occupé par eux, alors, selon le moyen, "1°) que le mandataire spécial désigné par le juge des tutelles à l'effet de faire certains actes déterminés pour le compte d'un majeur placé sous sauvegarde de justice, ne peut accomplir que des actes d'administration ; qu'en l'espèce, Mme A... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que Mme N..., désignée en qualité de mandataire spécial de M. X..., placé sous sauvegarde de justice, n'avait pas le pouvoir de consentir aux époux M... (alors que l'immeuble était déjà vendu à Mme A...) une location leur ouvrant la faculté d'exercer le droit de préemption prévu par la loi du 31 décembre 1975, une location de cette nature s'analysant en un acte de disposition nécessitant l'autorisation du juge des tutelles ; qu'en s'abstenant d'examiner ce moyen essentiel, de nature à invalider le bail litigieux, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) qu'en ne vérifiant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si les époux M... pouvaient justifier avoir accepté l'offre qui leur avait été notifiée dans le délai d'un mois et obtenu le prêt dans les quatre mois de cette acceptation, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 10-I, alinéas 2 et 3 de la loi du 31 décembre 1975, et 3°) que, selon l'article 10-I, alinéa 3, de la loi précitée, passé le délai de la réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit ; qu'en déclarant en l'espèce que la non-réalisation de la vente était imputable à la lettre d'opposition notifiée par Mme A... bien que cette lettre ne fût pas un obstacle réel à la régularisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé" ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant que Mme A... avait, le 15 décembre 1982, admis le droit des époux M... à acquérir par préemption la propriété de leur appartement, en en déduisant l'irrecevabilité de l'acquéreur de l'immeuble à prétendre à la nullité du bail accordé le 4 décembre 1981 par Mme N..., et en énonçant que la prétention de Mme A... d'être déclarée propriétaire dès le 22 janvier 1981 avait été rejetée par le jugement du 4 novembre 1981 qui avait fixé le transfert de propriété au jour de l'acte notarié, soit le 15 décembre 1982 ; Attendu, d'autre part, que relevant que les époux M... ont fait connaître leur intention de préempter le 6 novembre 1982, qu'ils ont fait comparaître les consorts N... devant notaire aux fins de réalisation de la vente et que le défaut de régularisation provient de l'opposition abusive de Mme B..., ce qui implique que l'obtention du prêt n'est pas discutée, l'arrêt est légalement justifié de ce chef ; Sur le deuxième moyen, pris en ses quatre dernières branches : Attendu que le syndicat des copropriétaires et Mme B... font grief à l'arrêt d'avoir reconnu le droit de Mme Y... à la préemption de l'appartement occupé par elle, alors, selon le moyen, "1°) que la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance sont déterminées par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ; qu'en refusant de se référer aux énonciations du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division pour dire si le local loué à Mme Y... devait être ou non qualifié d'appartement, la cour d'appel a violé les dispositions combinées des articles 10 de la loi du 31 décembre 1975 et 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) que l'exercice du droit de préemption est subordonné à la condition d'occuper effectivement les lieux et d'être de bonne foi ; qu'en l'espèce, Mme A... faisant valoir dans ses conclusions d'appel que Mme Y... ne payait ni loyer ni charge de copropriété depuis fort longtemps et sous-louait les locaux litigieux ; que faute d'avoir réfuté ce moyen déterminant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) qu'il résulte de l'article 10-1, alinéa 3, de la loi du 31 décembre 1975 que c'est au locataire qui a accepté l'offre de vente de faire régulariser la vente dans le délai qui lui est imparti (deux ou quatre mois) ; qu'à tout le moins, le locataire doit établir que dans ce délai, il a tenté de régulariser la vente et que la non-réalisation ne lui est pas imputable ; qu'en se bornant en l'espèce à indiquer que la vente ne s'était pas réalisée, sans préciser si Mme Y... avait essayé d'obtenir sa réalisation dans les quatre mois de l'acceptation et sans rechercher si la non-réalisation ne lui était pas imputable, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé ; et 4°) que l'opposition du 11 janvier 1983 postérieure de près de deux années à l'acceptation de l'offre, ne pouvait pas justifier la non-réalisation de la vente dans les quatre mois de cette acceptation ; qu'ainsi, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 10-I, alinéa 3, de la loi du 31 juillet 1975" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la reconnaissance par Mme A... des droits de Mme Y... portait, de manière expresse, sur le droit de celle-ci d'acquérir par préemption la propriété de son appartement, et ne permettait plus à Mme A... de contester le caractère d'habitation du local loué à Mme Y..., la cour d'appel n'était tenue ni d'examiner si ce local avait ou non le caractère d'un appartement, au regard des documents concernant la copropriété, ni de vérifier les conditions d'occupation par la locataire ; Attendu, d'autre part, que l'arrêt, qui relève que Mme Y... avait pris, à la suite de la première notification reçue le 23 décembre 1980, l'initiative d'une procédure pour obtenir la réalisation en sa faveur de la vente de son appartement, aux conditions identiques à celles qui ont fait l'objet de la seconde notification le 13 octobre 1982, est par ces seuls motifs légalement justifié de ce chef ; Sur le troisième moyen, pris en ses autres branches : Attendu que le syndicat des copropriétaires et Mme A... font grief à l'arrêt d'avoir reconnu le droit des époux H... à la préemption de l'appartement occupé par eux, alors, selon le moyen, "1°) que, selon l'article 10-I, alinéa 3, de la loi du 31 décembre 1975, passé le délai de la réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit ; qu'en déclarant en l'espèce que la non-réalisation de la vente était imputable à la lettre d'opposition notifiée par Mme A... bien que cette lettre ne fût pas un obstacle réel à la régularisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé, et 2°) qu'en justifiant la non-réalisation de la vente par l'existence de l'hypothèque judiciaire, sans s'expliquer sur la circonstance, retenue par les premiers juges, selon laquelle dès le 15 décembre 1982, Mme B... avait offert, contre assignation (sic) de donner mainlevée de l'hypothèque, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé" ; Mais attendu que, retenant, d'une part, que les époux H... ont fait comparaître les consorts N... devant notaire, aux fins de réalisation de l'acte, dans le délai de quatre mois à compter de leur acceptation et, d'autre part, que la vente n'a pu être régularisée par suite de la non-justification par les vendeurs de la mainlevée de l'hypothèque judiciaire inscrite par Mme A..., obstacle dont la réalité et l'effet immédiat, non contestés, dispensaient la cour d'appel d'examiner la portée d'une offre conditionnelle de mainlevée pour l'avenir, l'arrêt est, de ce chef, légalement justifié ; Sur le quatrième moyen, pris en ses quatre dernières branches : Attendu que le syndicat des copropriétaires et Mme A... font grief à l'arrêt d'avoir reconnu le droit de Mme G... à la préemption de l'appartement occupé par celle-ci, alors, selon le moyen, "1°) que faute d'avoir constaté que le locataire avait tenté de réaliser la vente dans les quatre mois suivant l'acceptation de l'offre, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 10-I, alinéa 3, de la loi du 31 décembre 1975, 2°) qu'en justifiant la non-réalisation de la vente par l'existence de l'hypothèque judiciaire, sans s'expliquer sur la circonstance, retenue par les premiers juges, selon laquelle dès le 15 décembre 1982, Mme A... avait offert, contre consignation, de donner mainlevée de l'hypothèque, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé ; 3°) qu'en ne vérifiant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si Mme G... pouvait justifier avoir obtenu le prêt dans le délai de quatre mois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10-I, alinéas 2 et 3, de la loi du 31 décembre 1975, et 4°) que l'opposition du 11 janvier 1983, postérieure de plus de quatre mois à l'acceptation de l'offre par Mme G..., ne pouvait en aucun cas excuser la non-réalisation de la vente ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 10-I, alinéa 3, de la loi du 31 décembre 1975" ; Mais attendu qu'après avoir relevé que Mme G... n'avait pu réaliser la vente dans le délai de quatre mois à compter du 29 octobre 1982 par suite de la non-justification par les vendeurs de la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire prise par Mme A... et que celle-ci avait notifié au notaire, le 7 mars 1983 son opposition à la réalisation de la vente en faveur de Mme G..., la cour d'appel, des constatations de laquelle il résulte que Mme G... avait tenté de réaliser la vente et qui n'était pas tenue d'examiner l'incidence d'une offre conditionnelle de mainlevée de l'hypothèque qui avait constitué l'obstacle à la réalisation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le cinquième moyen : Attendu que le syndicat des copropriétaires et Mme A... font grief à l'arrêt d'avoir prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 1983, alors, selon le moyen, "que pour pouvoir contester la décision d'une assemblée générale il faut pouvoir justifier avoir eu la qualité de copropriétaire au moment où cette décision a été prise ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que, lors de l'assemblée générale du 29 janvier 1983, les consorts N... n'avaient plus la qualité de copropriétaires, puisque, d'un côté, la propriété des lots vendus à Mme A... avait été transférée à celle-ci, le 15 décembre 1982, tandis que les locataires étaient déclarés propriétaires des autres lots entre le mois de décembre 1980 et le mois de novembre 1982 ; qu'en faisant néanmoins droit à l'action en nullité des consorts N..., la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 18 du décret du 17 mars 1967" ; Mais attendu que Mme A..., ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires, ayant seulement soutenu devant la cour d'appel qu'on ne pouvait lui reprocher un défaut de convocation de Mme N... et de son fils, ceux-ci n'ayant pas justifié de leurs qualités héréditaires et n'ayant pas procédé aux notifications prévues par le règlement de copropriété, le moyen qui, pour critiquer l'annulation prononcée pour défaut du respect du délai de convocation, invoque la perte de la qualité de copropriétaire au jour de l'assemblée générale, en raison de la date de la vente de l'immeuble et de celle des appartements, est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; ! d! Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Saint-Germain-en-Laye et Mme A..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt deux mai mil neuf cent quatre vingt dix.