Tribunal judiciaire, 07 juillet 2025. 25/01166

COUR D’APPEL D’[Localité 6] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : Syndicat SDC LE [Adresse 9] RE PRESENTE PAR LA SARL ANA SYNDIC c/ [Z] [G] [B] [S], [P] [U] [I] [E] N° 25/ Du 07 Juillet 2025 4ème Chambre civile N° RG 25/01166 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QKK3 Grosse délivrée à Me Jenny SAUVAGE-FAKIR expédition délivrée à le 07 Juillet 2025 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt cinq COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond DEMANDERESSE: Syndicat [Adresse 8] REPRESENTE PAR LA SARL ANA SYNDIC [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DÉFENDEURS: Monsieur [Z] [G] [B] [S] [Adresse 4] [Localité 1] défaillant Madame [P] [U] [I] [E] [Adresse 4] [Localité 1] défaillant EXPOSÉ DU LITIGE M. [Z] [S] et Mme [P] [E] sont propriétaires indivis des lots nYMBOL 176 \f "Symbol" \s 11135 et 180 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 5]. M. [Z] [S] et Mme [P] [E] ont solidairement été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » notamment : - la somme de 11.583,59 euros représentant leurs charges de copropriété par jugement du tribunal judiciaire de Nice du 29 octobre 2020, - la somme de 10.409,97 euros de charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2023 par jugement du tribunal judiciaire de Nice du 6 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, le syndicat des de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] »  a fait délivrer à M. [Z] [S] et Mme [P] [E] un commandement de payer la somme principale de 9.207,17 euros de charges de copropriété dues au 19 septembre 2024. Par acte du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 5] a fait assigner M. [Z] [S] et Mme [P] [E] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes : - 9.383,22 euros de charges de copropriété arrêtées au 24 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 mars 2025, - 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 25 septembre 2024, ainsi que les autres condamnations qui seront mis exclusivement à leur charge en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire les pièces justificatives de sa créance. Il explique que la carence réitérée des défendeurs, qui ont déjà fait l’objet de deux jugements de condamnation à régler leur charges, est constitutive d’une faute qui génère un préjudice économique et financier dont il réclame réparation sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Mme [P] [E], assignée à personne, et M. [Z] [S], assigné à domicile, n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 mai 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] »  a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale de paiement des charges et frais nécessaires à leur recouvrement. Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance. En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » produit : le relevé de propriété démontrant que M. [Z] [S] et Mme [P] [E] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n 135 et 180, le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2022 : - approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/12/2021, - approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2023 : - approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/12/2022, - approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2024 : - approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/12/ 2023, - approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025, un commandement de payer la somme principale de 9.207,17 euros de charges de copropriété dues au 19 septembre 2024 délivrée à M. [Z] [S] et Mme [P] [E] par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, un relevé de compte débiteur de la somme de 9.383,22 euros au 24 février 2025. Le solde débiteur arrêté au 24 février 2025 est expurgé des sommes que M. [Z] [S] et Mme [P] [E] ont été condamnés à payer par les jugements du 29 octobre 2020 et du 6 juillet 2023. Toutefois, ce solde débiteur de 9.383,22 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend : des frais de commandement de payer et d’assignation d’un montant de 259,09 euros le 29/03/2023, des frais de demande de renseignement d’un montant de 50,05 euros le 20/06/2023, des frais de signification et d’injonction d’un montant de 132,39 euros le 16/08/2023, des frais d’inscription d’hypothèque d’un montant de 601,17 euros le 16/10/2023, des frais de procès-verbal d’un montant de 119 euros le 31/03/2023, des frais de mise en demeure d’un montant de 42 euros le 22/07/2024, des frais de mise en demeure d’un montant de 42 euros le 22/08/2024, des frais de commandement de payer d’un montant de 100 euros le 19/09/2024, des frais de commandement de payer d’un montant de 174,78 euros le 26/09/2024, des frais de dossier avocat d’un montant de 350 euros le 24/02/2025, le tout pour un montant total de 1.870,48 euros. Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile. Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, ou encore des frais de commandement de payer ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic. Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien. Il ressort du décompte que les frais de commandement de payer et d’assignation d’un montant de 259,09 euros du 29 mars 2023 sont des dépens de la précédente procédure inclus dans les condamnations prononcées par le jugement du 6 juillet 2023. Les frais d’inscription d’hypothèque et d’exécution forcée sont en revanche des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat qui seront donc inclus dans sa créance de même que le coût d’une mise en demeure et du commandement de payer ayant précédé l’introduction de la présente instance. Sur le fondement de ces principes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à son recouvrement à hauteur de 8.599,74 euros, comptes arrêtés au 24 février 2025, que M. [Z] [S] et Mme [P] [E] seront condamnés à lui payer à proportion de leurs droits dans l’indivision, à défaut de production par le syndicat des copropriétaires du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des propriétaires indivis de lot. Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 et jusqu’à parfait paiement. Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires. En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [Z] [S] et Mme [P] [E] s’abstiennent, de manière récurrente, de régler leur contribution aux charges, et imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes d’entretien de l’immeuble. Ils causent à la collectivité, dont la trésorerie est mise en péril, ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du caractère récurrent de leur défaillance, à la somme de 1.000 euros. M. [Z] [S] et Mme [P] [E] seront par conséquent condamnés in solidum, ayant concouru par leurs fautes respectives à la réalisation de ce préjudice, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter. Parties perdantes au procès, M. [Z] [S] et Mme [P] [E] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [Z] [S] et Mme [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 5] la somme de 8.599,74 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 et jusqu’à parfait règlement ; CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 5] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 5] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 5] de toutes ses autres demandes ; CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [P] [E] aux dépens ; Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER                                                   LE PRÉSIDENT