Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 3]
4ème étage
[Localité 7]
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Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/04541 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKRT
Minute :
S.A. HLM ERIGERE
Représentant : Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647
C/
Monsieur [B] [I]
Madame [O] [I]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me NOMMICK
Copie délivrée à :
M. et Mme [I]
Le
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024;
par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur NICOLIER Adrien, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. HLM ERIGERE, ayant son siège social [Adresse 6]
représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 4]
non comparant
Madame [O] [I], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrats en date du 26 septembre 2019, la société anonyme d'HLM Erigère a donné à bail à M. [B] [I] et Mme [O] [I] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 10] (appartement 15, box de parking 10), pour des loyers mensuels de 452,91 et 83,63 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie d'un montant de 512,91 et 133,63 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, le 8 novembre 2023, la société anonyme d'HLM Erigère a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 457,49 euros visant la clause résolutoire.
Elle a ensuite fait assigner M. [B] [I] et Mme [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 6 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 septembre 2024.
A cette date, la société anonyme d'HLM Erigère, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, le prononcé de la résiliation des baux et, à titre subsidiaire, le constat de leurs résolutions judiciaires ;
- l'expulsion de M. [B] [I] et Mme [O] [I], sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- la capitalisation des intérêts ;
- et la condamnation solidaire de M. [B] [I] et Mme [O] [I] :
- au paiement de la somme actualisée de 3 303,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens.
Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle s'en rapporte quant à l'octroi de délais de paiement.
Cité à l'étude du commissaire de justice, M. [B] [I] ne comparaît pas.
Mme [O] [I] comparaît. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré.
Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I - Sur la demande de résiliation du bail
A - Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société anonyme d'HLM Erigère justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
B - Sur le bien fondé de la demande
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.
En l'espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que les locataires restent lui devoir la somme de 3 303,27 euros. Cette somme représente moins de cinq échéances contractuelles. L'inexécution constatée n'apparaît ainsi pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bai.
La demande formée à cette fin sera ainsi rejetée.
Cependant, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu le 26 septembre 2019 contient une clause résolutoire en son article 3.4 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 457,49 euros, laissant un délai de de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.
Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 janvier 2024.
II - Sur la demande de condamnation en paiement
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.
Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [B] [I] et Mme [O] [I] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (168,96 € + 272,35 €), la somme de 3 303,27 euros à la date du 13 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse.
Le bail conclu le 26 septembre 2019 contient une clause de solidarité en son article 3.5.
M. [B] [I] et Mme [O] [I] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3 303,27 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 457,49 euros à compter du commandement de payer du 8 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
III - Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [B] [I] et Mme [O] [I] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.
En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.
En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er septembre 2024 jusqu'à leur départ définitif des lieux.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [B] [I] et Mme [O] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
IV - Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il convient donc de faire droit à la demande.
V - Sur les mesures de fin de jugement
M. [B] [I] et Mme [O] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM Erigère les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :
REJETTE la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
CONSTATE cependant que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2019 entre la société anonyme d'HLM Erigère et M. [B] [I] et Mme [O] [I] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 10] (appartement 15, box de parking 10) sont réunies à la date du 9 janvier 2024 ;
CONDAMNE solidairement M. [B] [I] et Mme [O] [I] à payer à la société anonyme d'HLM Erigère la somme de 3 303,27 euros (décompte arrêté au 13 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 2 457,49 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE M. [B] [I] et Mme [O] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 100 euros chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [B] [I] et Mme [O] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'HLM Erigère puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
*que M. [B] [I] et Mme [O] [I] soient condamnés in solidum à verser à la société anonyme d'HLM Erigère une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DEBOUTE la société anonyme d'HLM Erigère de sa demande d'astreinte ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [I] et Mme [O] [I] aux dépens ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 18 novembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
