Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51422
N° Portalis 352J-W-B7I-C4CUJ
N° : 3
Assignation du :
19 février 2024
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 18 octobre 2024
par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. [Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0428
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. PM RESTAURATION
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Pierre-Henri BOVIS de la SELEURL BOVIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #R0172
DÉBATS
A l’audience du 20 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :
Suivant acte sous seing privé en date du 20 octobre 1999, la SCI [Adresse 4] a donné à bail commercial à la SA Lo Sushi pour une durée de 9 années, un local situé [Adresse 2] , moyennant un loyer annuel de 1 000 000 HT, payable trimestriellement et d’avance.
Selon avenant du 3 août 2022, le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er octobre 2021.
Par acte en date du 19 février 2024, la SCI [Adresse 4] a assigné la SARL PM Restauration venant aux droits de la SA Lo Sushi en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:
- l’expulsion de la SARL PM Restauration ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la SARL PM Restauration,
- la condamnation de la SARL PM Restauration à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 259 146,50 euros, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement du 23 novembre 2023 puis à compter de l’assignation pour le surplus
- la condamnation de la SARL PM Restauration à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 68 965,04 euros, en application de l’article 3 du protocole d’accord du 3 août 2022
- la condamnation de la SARL PM Restauration au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation prorata temporis d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses,
- la condamnation de la SARL PM Restauration à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 18 778,52 euros, correspondant à 10% des dommes dues
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis
- la condamnation de la SARL PM Restauration au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au créancier inscrit, des frais de levée des états de nantissement.
Lors de l'audience du 6 septembre 2024, la SCI [Adresse 4], représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 273 036,55 euros.
La SARL PM Restauration, représentée par son Conseil, sollicite le débouté de la demanderesse, arguant de l’ouverture prochaine d’une procédure de redressement judiciaire devant le tribunal de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.
MOTIFS
1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Sur le principe
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Aux termes de l’article 23 du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.
Par acte d’huissier du 24 novembre 2023, la SCI [Adresse 4] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier et détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 162 736,94 euros correspondant au solde de l’arriéré.
Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.
Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 24 décembre 2023 et l’expulsion sera ordonnée comme suit au présent dispositif.
Une indemnité d’occupation sera mise à la charge de la défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
2/ Sur la provision
Au titre de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 809 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la demanderesse n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 185 074,44 euros au 30 juin 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais d’huissier déjà inclus dans les dépens et des sommes de 10% des sommes dues et arriéré de loyers fixés par protocole.
La SARL PM Restauration sera donc condamnée au paiement à la SCI [Adresse 4] de la somme de 185 074,44 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires au 30 juin 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus.
Au titre de la clause pénale
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.
En l’espèce, la demande de conservation du dépôt de garantie et de paiement d’une somme de 10% de la somme due ainsi que l’application de l’article 3 du protocole versé aux débats s’analysent comme des clauses pénales et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.
3/ Sur les autres demandes
Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL PM Restauration qui succombe supportera le poids des dépens.
Il est équitable de condamner la SARL PM Restauration au paiement à la SCI [Adresse 4] de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL PM Restauration et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons la SARL PM Restauration à payer à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 185 074,44 euros (cent quatre vingt cinq mille soixante quatorze euros quarante quatre centimes) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 162 736,94 euros (cent soixante deux mille sept cent trente six euros quatre vingt quatorze centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL PM Restauration à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer trimestriel contractuel, outre charges et accessoires, normalement exigibles et condamnons la SARL PM Restauration au paiement de cette indemnité ;
Disons n’y avoir lieu à référés pour le paiement d’une somme correspondant à 10% des sommes dues ;
Disons n’y avoir lieu à référés pour la conservation du dépôt de garantie ;
Disons n’y avoir lieu à référés pour l’application de l’article 3 du protocole du 3 août 2022 ;
Condamnons la SARL PM Restauration aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 novembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation au créancier inscrit et des frais de levée des états de nantissement;
Condamnons la SARL PM Restauration à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
Fait à Paris le 18 octobre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Maïté FAURY
