Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/01357

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01357 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2M5 Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 25 octobre 2024 PARTIE REQUERANTE : S.C.I. INDIGO prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34, substituée par Me Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE PARTIE REQUISE : Monsieur [C] [K] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Entendu à l’audience publique du 13 septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE : Par exploit d'huissier en date du 29 mai 2024, la SCI INDIGO a fait assigner M. [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référés pour obtenir la résiliation de plein droit du contrat de bail d'habitation signé le 23 janvier 2023 et son expulsion de l'appartement [Adresse 1]. Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 13 septembre 2024, la SCI INDIGO régulièrement représentée, demande au juge des référés de : - constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire; - constater que M. [C] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date; - ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion de M. [C] [K]; - condamner M. [C] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 810€ majorée des charges dûment justifiées à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à sortie définitive des lieux marquée par la remise des clés; - condamner M. [C] [K] à lui payer une somme de 4267€ représentant le montant de l'arriéré locatif arrêté à la date du 1er mai 2024; - à titre subsidiaire, renvoyer le dossier au juge du fond et prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - condamner M. [C] [K] à lui payer une somme de 4267€ représentant le montant de l'arriéré locatif arrêté à la date du 1er mai 2024 majorée de tous les loyers à échoir jusqu'à la date du prononcé du jugement; - condamner M. [C] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 810€ majorée des charges dûment justifiées à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à sortie définitive des lieux marquée par la remise des clés; - en tout état de cause, condamner M. [C] [K] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer ainsi qu’à lui payer une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; - rappeler l’exécution provisoire de plein droit. Régulièrement cité par acte d’huissier remis à étude, M. [C] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ; MOTIFS DE LA DECISION L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel. Par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.” - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Par ailleurs la SCI INDIGO produit le justificatif du signalement adressé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2024 soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation de sorte que les prescriptions de l'article 24 ont été respectées. L'action est donc recevable. - sur la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire : En application des dispositions de l'article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer aux termes convenus, le montant du loyer et les charges récupérables dites "locatives". Ainsi que le prescrivent les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux fins d'obtenir paiement des arriérés de loyers et charges, il produit effet passé un délai de six semaines à compter de sa signification. En l'espèce le contrat de bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire (article XI) prévoyant une résiliation de plein droit deux mois après un commandement resté sans effet. Un commandement de payer visant cette clause mais se référant au nouveau délai de six semaines - applicable aux contrats en cours - a été signifié le 13 février 2024 pour la somme en principal de 1837€ correspondant aux loyers impayés de décembre 2023 et janvier 2024 outre la taxe récupérable d'ordures ménagères. La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire lequel n'a pas comparu. M. [C] [K] qui n'a pas comparu n'a donc produit aucun justificatif de paiement dans le délai de six semaines du commandement. La clause a donc produit ses effets et le contrat de bail est donc résilié de plein droit le 26 mars 2024 à minuit. M. [C] [K] est depuis cette date occupant sans droit ni titre de l'immeuble litigieux. Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [C] [K], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité sans toutefois créer de déséquilibre significatif entre les parties. Il convient donc de fixer cette indemnité d’occupation au montant des loyers et provisions de charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (810€) et de dire qu'elle sera majorée le cas échéant, des charges dument justifiées. - Sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation : L'obligation pour M. [C] [K] de s'acquitter de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation n'est pas sérieusement contestable et justifie l'octroi d'une provision. M. [C] [K] qui n'a rapporté la preuve d'aucun paiement, sera donc condamné à payer, à titre provisionnel, une somme de 4267€ correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté à la date du 22 mai 2024. - Sur les demandes accessoires : M. [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (128.66€), de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI INDIGO, M. [C] [K] sera condamné à lui payer une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif. PAR CES MOTIFS, Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARE RECEVABLE l'action de la SCI INDIGO tendant à la résiliation du bail d'habitation conclu avec M. [C] [K] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2023 entre la SCI INDIGO et M. [C] [K] concernant l'appartement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 mars 2024 à minuit et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ; ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [C] [K], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [C] [K] à la somme qui aurait dû au titre du loyer et provision de charges si le bail s’était poursuivi (810€ à la date de la résiliation) ; DIT QUE cette indemnité d'occupation mensuelle sera majorées des charges dument justifiées; CONDAMNE M. [C] [K] à payer à la SCI INDIGO cette indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, à compter du 27 mars 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ; CONDAMNE M. [C] [K] à payer à la SCI INDIGO la somme de 4267€ (quatre mille deux cent soixante sept euros) à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 22 mai 2024 ; CONDAMNE M. [C] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (128.66€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture; CONDAMNE M. [C] [K] à verser à la SCI INDIGO une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier, Le Président,