Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 23/09210

N° RG 23/09210 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMG2 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 31 Juillet 2024 50G N° RG 23/09210 N° Portalis DBX6-W-B7H-YMG2 Minute n° 2024/ AFFAIRE : S.C.I. [E] [T] C/ S.A.R.L. BEEHOME Grosse Délivrée le : à Avocats : la SELARL VISSERON COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats : Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rapporteur. Lors du délibéré : Madame Anne MURE, Vice-Présidente, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente, Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire. Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 05 Juin 2024. Monsieur Laurent QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré. JUGEMENT : Réputé contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDERESSE S.C.I. [E] [T] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant N° RG 23/09210 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMG2 DEFENDERESSE S.A.R.L. BEEHOME exerçant sous l’enseigne BEEHOME IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 3] défaillant ************************ EXPOSE DU LITIGE Par acte établi par Maître [S] [C], notaire, avec la participation de Maître [W], notaire, du 8 avril 2022, une promesse synallagmatique de vente d’un immeuble à destination de restaurant sis [Adresse 2] à [Localité 3], était régularisé entre la SCI [E] [T], venderesse, et la SARLU BEEHOME, acquéreur, moyennant le prix de vente principal de 725 000 euros. En dehors des conditions suspensives de droit commun, l’acte ne prévoyait aucune condition de financement formulée dans l’intérêt de l’acquéreur, la société BEEHOME ayant déclaré financer l’acquisition du bien par des fonds propres. Figurait toutefois à l’acte de compromis la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur avant le 12 décembre 2022, de trois permis de construire purgés de tout recours ou retrait, liés à un changement de destination en usage d’habitation, à la division en trois lots du bien, et à la surélévation du bien. La date de réitération de la vente était fixée au plus tard dans le délai de 15 jours à compter de l’obtention des permis purgés de tout recours et retrait. Le compromis prévoyait en outre le paiement de la somme de 10 000,00 euros à titre de dépôt de garantie, à régler au plus tard le 29 avril 2022. Les parties avaient également convenu, dans l'hypothèse de l'inexécution par l'une d'entre elles de ses obligations contractuelles, d'une indemnité à titre de dommages-intérêts de 10% du prix de vente. Considérant que l’acte de vente n’avait pu être régularisé par la carence de l’acquéreur malgré la réalisation des conditions et en dépit de plusieurs relances, la SCI [E] [T] faisait assigner, par acte remis à domicile du 31 octobre 2023, la SARLU BEEHOME devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de solliciter, au visa des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil : La condamnation de la société BEEHOME à verser à la SCI [E] [T] la somme de 72 500,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, somme assortie des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de la mise en demeure du 24 mars 2023, La condamnation de la société BEEHOME au paiement de la somme de 4800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La SCI [E] [T] fait valoir en substance, aux termes de son assignation valant conclusions, que l’immeuble objet du litige était précédemment destiné à l’exploitation d’un restaurant par Monsieur [E] [T] [G]. Elle expose que compte tenu des difficultés rencontrées par cette activité ayant conduit au dépôt de bilan du restaurant, la SARLU BEEHOME, représentée par Monsieur [O] [H], exerçant une activité de marchand de biens, a fait une offre d’achat de l’immeuble, que cette offre a été suivie de la signature d’un compromis de vente du 8 avril 2022, sans condition d’emprunt. La demanderesse expose que le projet initial de l’acquéreur était de modifier la destination des lieux pour y créer trois logements. A cet effet, une condition suspensive était insérée à l’acte, tenant à l’obtention de trois permis de construire avant le 12 décembre 2022, pour lesquels l’acquéreur s’est engagé à justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet dans le délai de deux mois. Elle précise qu’un premier dépôt des dossiers était réalisé le 20 juillet 2022, demandes refusées le 24 novembre 2022. Il s’en est suivi le dépôt d’un dossier modificatif pour la création d’un seul logement, le 11 décembre 2022, faisant l’objet d’un accord de la Mairie du 3 février 2023. Parallèlement, les parties étaient convenus d’un avenant prorogeant la date butoir de la signature au 13 février 2023, puis d’un ultime report par échanges de courriels, au 27 février 2023. La demanderesse expose enfin que Maître [C] a adressé le 24 mars 2023 une mise en demeure à l’acquéreur d’avoir à régler la somme de 72 500,00 euros au titre de la clause pénale. Il est renvoyé à l’assignation du 31 octobre 2023 pour un exposé complet des moyens développés. La SARLU BEEHOME, exerçant sous l’enseigne BEEHOME IMMOBILIER, régulièrement assignée à domicile, n’a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juin 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du même jour, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, l’action est régulière et recevable quant aux demandes dont le Tribunal est saisi. En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. De même, conformément à l’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est constant que la promesse synallagmatique de vente, objet du litige, est caduque de plein droit, l’acquéreur n’ayant pas versé entre les mains du notaire désigné une somme égale au prix de vente et des frais, à la date la plus tardive prévue pour la réitération, soit le 27 février 2023, ainsi qu’il résulte de la combinaison des articles du compromis « constitution d’un gage espèces » et « non réalisation d’une condition suspensive-caducité de la vente ». La SCI [E] [T] ayant renoncé à la poursuite de l’exécution forcée de la vente, et l’immeuble litigieux ayant été cédé à une tierce personne le 25 septembre 2023, le litige porte sur l’application de la clause pénale. La promesse de vente synallagmatique conclue le 8 avril 2022 entre les parties, était assortie d'une condition suspensive érigée en faveur de l’acquéreur, ainsi rédigée ; « Obtention d’un permis de construire. La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur de trois permis de construire purgés de tout recours et retrait avant le 12 décembre 2022 pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l’opération suivante : changement de destination en usage d’habitation, division en trois lots d’habitation, et construction d’une élévation partielle en R+1 sur chaque lot. Il est précisé que l’acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt, portant sur l’opération globale, d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 2 mois à compter de ce jour ». Il est attesté que la société défenderesse a déposé son dossier de demande de permis de construire le 20 juillet 2022, ainsi qu’il résulte d’un récépissé du service urbanisme de la Ville de [Localité 3]. Aucun arrêté de refus de permis n’est produit aux débats mais dans un courriel du 24 novembre 2022, la société BEEHOME écrivait à la SCI [E] [T] et aux notaires : « suite à de nombreux échanges avec la Mairie, il m’est impossible de recevoir un accord pour la création de 3 logements étant donné qu’il est imposé de créer 2 places de parkings par logement (…). Afin de pouvoir néanmoins changer la destination des lieux me permettant par la suite de pouvoir diviser le bâti sans devoir passer par les services urbanisme, l’instructeur me demande de retirer le dossier et de le réintroduite avec 1 logement ». A la suite de différents échanges, les parties, par acte des 19 et 28 décembre 2022, convenaient d’un avenant de prorogation de la date de réitération au 13 février 2023, dans l’attente du permis de construire. Il est attesté que celui-ci a été déposé le 11 décembre 2022. L’avenant est ainsi rédigé : « obtention d’un permis de construire, le vendeur déclare avoir déposé la demande de permis de construire. La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur de l’autorisation de la construction demandée dans cette dernière demande avant la date butoir conventionnellement arrêtée entre les parties. L’acquéreur faisant son entière affaire de la purge des recours et retrait ». L’avenant stipule en outre que le dépôt de garantie de 10 000 euros est converti en indemnité d’immobilisation. Précision faite qu’aucun élément versé aux débats ne permet d’attester si ladite somme a bien été versée entre les mains du notaire rédacteur. Il est ainsi démontré par ces différents éléments que l’acquéreur a pris l’initiative et accepté de modifier la teneur de la condition suspensive en ramenant notamment le nombre de création de logements de 3 à un seul. Par arrêté du 3 février 2023, la Commune de [Localité 3] délivrait à la SARLU BEEHOME un permis de construire comprenant un changement de destination du bien, la création d’un logement et la surélévation d’une partie du bâti. Par courriel du 10 février 2023, le gérant de la société BEEHOME écrivait au vendeur et aux notaires ; « Madame [G] qui nous lit en copie peut faire un dernier effort sur le délai, je dois recevoir le permis courant semaine prochaine et nous pourrions envisager une date de signature à la semaine du 27 février ». Par courriel du 17 février 2023, le gérant de la société BEEHOME réitérait sa proposition d’une date de signature qu’il fixait au 27 février 2023, cette date étant acceptée par la SCI [E] [T]. Le compromis du 8 avril 2022 stipulait en outre une clause intitulée "Stipulation de pénalité" dont il résulte « que si une partie se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie à titre de dommages et intérêts, une somme représentant dix pour cent (10%) du prix de vente. Si la somme est due par l’acquéreur, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence ». Cette clause sanctionne l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente une fois les conditions suspensives accomplies et permet à la partie non fautive, qui s’entend du vendeur comme de l’acquéreur, la perception de la clause pénale à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice. Il est constant en l’espèce que le compromis de vente du 8 avril 2022 n’a pas été réitéré par un acte authentique dans le délai contractuellement prévu de 15 jours suivant l’obtention du permis de construire, ni même dans les mois qui ont suivi en raison de l’absence de versement des fonds par la SARLU BEEHOME ainsi qu’elle s’y était engagée par un apport propre à la société, cette absence de fonds constituant le seul obstacle à la vente. L’absence de réitération de l’acte de vente étant imputable à la SARLU BEEHOME, dont la défaillance malgré l’accomplissement des conditions suspensives et le caractère parfait de la vente, est seule à l’origine du défaut de réitération, il sera fait application à son égard des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil et de la clause pénale insérée à la promesse de vente. Compte tenu néanmoins de la vente du bien litigieux intervenue le 25 septembre 2023, à un prix certes inférieur, ainsi qu’il ressort des écritures de la demanderesse, l’application stricte de la clause pénale apparaît excessive au regard du montant conventionnellement mis à la charge de la société BEEHOME, cette dernière n’étant pas responsable de l’effondrement du marché immobilier en 2023. Le montant de la clause pénale sera donc ramené à la somme de 40 000,00 euros, somme qui tient compte de l’immobilisation pendant près d’un an du bien sous compromis. En conséquence, la SARLU BEEHOME sera condamnée à payer à la SCI [E] [T] la somme de 40 000,00 euros au titre de la clause pénale. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023, date de la mise en demeure effectuée par Maître [C]. Le taux légal sera majoré de 3 points en vertu de la clause stipulation de pénalité (page 22 du compromis). Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, la SARLU BEEHOME, partie perdante, sera condamnée à payer à la SCI [E] [T] une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, CONDAMNE la SARLU BEEHOME, exerçant sous l’enseigne BEEHOME IMMOBILIER, à régler à la SCI [E] [T] la somme de 40 000,00 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 24 mars 2023, CONDAMNE la SARLU BEEHOME, exerçant sous l’enseigne BEEHOME IMMOBILIER, à régler à la SCI [E] [T] la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SCI [E] [T] du surplus de ses demandes, CONDAMNE la SARLU BEEHOME, exerçant sous l’enseigne BEEHOME IMMOBILIER, aux dépens de l’instance. RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,