Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 23/05134

N° RG 23/05134 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6SS 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 20 DÉCEMBRE 2024 50F N° RG 23/05134 N° Portalis DBX6-W-B7H-X6SS Minute n°2024/ AFFAIRE : [B] [T] [R] [J] [I] [G] [M] [H] C/ [V] [X] [L] Grosse Délivrée le : à Me Luc MANETTI de la SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX Me Emmanuelle GERARD DEPREZ de la SELAS DEFIS AVOCATS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique, Lors des débats et du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier DÉBATS : à l’audience publique du 22 Octobre 2024 JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDEURS Monsieur [B] [T] [R] [J] né le 13 Juin 1986 à [Localité 5] (PAS DE CALAIS) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Me Luc MANETTI de la SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX Madame [I] [G] [M] [H] née le 17 Septembre 1986 à [Localité 5] (PAS DE CALAIS) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Luc MANETTI de la SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE Madame [V] [X] [L] née le 21 Juin 1981 à [Localité 7] (HAUTE GARONNE) de nationalité Française C/o Me [C] [Z], Notaire [Adresse 1] [Localité 3] et aussi [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Emmanuelle GÉRARD-DEPREZ de la SELAS DÉFIS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX Suivant acte notarié en date du 09 septembre 2022, Monsieur [B] [J] et Madame [I] [H] ont acquis auprès de Madame [V] [L] une maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 6] pour un montant de 580.000 euros. Souhaitant effectuer des travaux, ils ont sollicité la société SOLUTION MAX HOME et ont appris à cette occasion que la société avait réalisé un devis le 16 juin 2022 concernant la toiture de l'immeuble. Ils ont fait procéder à un constat de commissaire de justice le 29 septembre 2022. Par courrier du 11 octobre 2022, ils ont mis en demeure Madame [L] de prendre en charge le coût de travaux de réparation de la toiture. Faute d'accord, ils ont, par acte en date du 15 juin 2023, fait assigner au fond Madame [L] aux fins de la voir condamnée à les indemniser d'un préjudice. Le 21 juillet 2023, le juge de la mise en état a sollicité l'avis des parties sur le recours à une médiation judiciaire. Monsieur [J] et Madame [H] ne s'y sont pas opposés. Madame [L] a refusé la médiation. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 août 2024, Monsieur [J] et Madame [H] demandent au Tribunal de : Vu les articles 1112-1, 1137, 1240 et 1641 et suivants du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile, JUGER Monsieur [B] [J] et Madame [I] [H] recevables et bien fondées en leurs demandes ; En conséquence, DEBOUTER Madame [V] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER Madame [V] [L] à payer à Monsieur [B] [J] et Madame [I] [H] la somme de 18.749,39 euros au titre de la reprise de la toiture du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6] ; CONDAMNER Madame [V] [L] à payer à Monsieur [B] [J] et Madame [I] [H] la somme de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral ; CONDAMNER Madame [V] [L] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ; DIRE ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, Madame [V] [X] [L] demande au Tribunal de : Vu les articles 1112-1 et 1137, 1641 et suivants du Code civil, JUGER les demandeurs mal fondés en leurs demandes. En conséquence, DÉBOUTER Madame [I] [H] et Monsieur [B] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. CONDAMNER in solidum Madame [I] [H] et Monsieur [B] [J] à payer à Madame [V] [L] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER in solidum Madame [I] [H] et Monsieur [B] [J] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2024. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même, il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'acte de vente, par lequel Madame [L], qui n'est pas une professionnelle de l’immobilier, a vendu l’immeuble objet du litige est assorti d'une clause exclusive de garantie des vices cachés, conforme à l'article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée, il appartient au demandeur de démontrer que le vendeur connaissait l'existence des vices qu'il invoque. Monsieur [J] et Madame [H] font valoir que Madame [L] ne les a pas informés de l'état de la toiture et de l'urgence des réparations à effectuer, ce dont elle avait une connaissance précise. Madame [L] fait valoir qu'ils étaient informés de l'état de la toiture et qu'elle ne leur a rien dissimulé. Le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 29 septembre 2022 indique : « En façade avant, le bandeau est décollé. J’aperçois des pointes d’oxydation en extrémité sur toute la longueur, dues aux infiltrations, au niveau des points de fixation. Le bandeau est tellement décollé qu’un jour est apparent. Je constate qu’il existe un goutte-à-goutte provenant entre le bandeau et l’extrémité des lames de l’avant-toit, sous le chéneau. Je constate qu’une partie du chéneau est fissurée au niveau des soudures. Le chéneau de manière générale, sur toute sa longueur, gondole (…). Monsieur [A] (de la société SOLUTION MAX HOME, présent lors des constatations) me déclare également que les tuiles de faîtage ne sont plus fixées et sont fissurées. Côté pignon gauche, je constate qu’aucune zinguerie n’est présente au-dessus du bandeau, le bois est imbibé d’eau et semble hors d’état, hors service et la tête de panne en bois est également imbibée d’eau, elle semble également moisie ». Le commissaire de justice a ajouté que Monsieur [A] lui avait indiqué avoir à l'issue de sa visite le 14 juin 2022, il avait « réalisé un premier bilan à Madame [L] en lui expliquant la nécessité de faire des travaux pour éviter un effondrement de l'avant toiture et des infiltrations ». Il n'est pas contesté que le mauvais état de la toiture constitue un vice. Il résulte en premier lieu des photographies annexées au compromis de vente (dossier de permis de construire) et au procès-verbal de constat du commissaire de justice que le mauvais état des bandeaux et l'absence de zinguerie sur l'un d'eux étaient parfaitement visibles. Il ressort de plus des captures d'écran d'échanges de sms produits par Madame [L] que Monsieur [J] et Madame [H] ont eu accès aux combles et ont procédé à un examen de ceux-ci. Monsieur [J] a en outre adressé le 09 juin 2022 le sms suivant à Madame [L] « enfin, le plus important, j’attends un retour chiffré ce jour pour les travaux de toiture à effectuer rapidement (la charpente, heureusement, est semble-t-il, saine) mais plusieurs chevrons sont à remplacer (dont un en urgence complètement pourri qui fait que les tuiles s’affaissent sous les sous-toits) et l’isolation des combles est à faire complètement. » et le 10 juin 2022 « Mme [L], nous allons avoir des frais importants sur les chevrons et la toiture qui n’étaient pas prévus et qui sont à réaliser en urgence. Les 5ke sont un effort et un geste de votre part que nous apprécierions vivement (…) Je dois appeler ma conseilliere pour modifier le montant du financement ». Monsieur [J] et Madame [H] versent aux débats une attestation du 02 juin 2023 écrite par Monsieur [E] [O], travaillant dans une étude notariale, dans lequel celui-ci atteste s’être rendu le 08 juin 2022 à [Localité 6], [Adresse 4], au domicile de Madame [L] sollicité par Madame [H] et Monsieur [J] « dans le but de les faire bénéficier de mon expérience en vérifiant l’état de la charpente visible depuis les combles (…) Après la visite, j’ai échangé avec Monsieur [J] et Madame [H] pour leur préciser mon constat, à savoir l’absence d’isolation et le mauvais état de certains chevrons ». Cette attestation ne permet pas d'en déduire que Monsieur [O], qui n'est pas un professionnel de la construction, a procédé à des investigations sur la toiture, ne se limitant qu'aux combles et à l'état de la charpente visible depuis celui-ci. Il ressort néanmoins des sms écrits par Monsieur [J] que non seulement l'état des combles et de la charpente a été discuté avant la vente mais aussi l'état de la toiture en elle-même, Monsieur [J] prenant le soin dans un sms de préciser attendre un retour chiffré pour « les travaux de toiture à effectuer rapidement » mais que la charpente est « semble-t-il saine », puis dans un sms suivant, parlant de frais importants concernant « la toiture qui n’étaient pas prévus et qui sont à réaliser en urgence ». Même si certains éléments de la toiture notamment le faîtage et l'intérieur du chéneau ne sont pas visibles sans investigations, il en résulte d'une part que le mauvais état de la toiture, et non seulement celui des combles et des éléments apparents à ce niveau, était connu, et que, d'autre part, la nécessité d'y remédier rapidement voire en urgence était également connue. Disposant de ces éléments, Monsieur [J] et Madame [H] étaient à tout le moins en possession de toutes les informations nécessaires leur permettant notamment de procéder à des investigations complémentaires. La connaissance du mauvais état de la toiture et de travaux à réaliser rapidement leur a d'ailleurs permis de procéder à une négociation à la baisse du prix du bien immobilier de 5 000 euros. En conséquence, le caractère caché du vice n'est pas établi. Quand bien même cela aurait été le cas, ni le fait pour Madame [L] d'avoir fait réaliser un devis avant la vente quant à la réfection de la toiture, comprenant le chéneau et le faîtage, pouvant lui permettre de choisir de faire des travaux avant la vente ou de mettre son bien en vente en l'état, ni les déclarations de Monsieur [A] faites au commissaire de justice, ne suffisent pas à établir qu'elle avait connaissance de la nécessité de réaliser des travaux rapidement ou en urgence sur l'ensemble de la toiture et d'un vice grave affectant celle-ci, alors que par ailleurs aucune infiltration n'est constatée, le tout sur une toiture déjà ancienne. Elle peut ainsi se prévaloir de la clause exclusive de garantie des vices cachés. Sur le fondement subsidiaire du dol, Monsieur [J] et Madame [H] font valoir que Madame [L] leur a dissimulé délibérément une information qu'elle savait déterminante pour leur consentement dans le but d'obtenir celui-ci. En application de l'article 1137 du code civil, « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie (…) ». Si les échanges de sms permettent d'établir que l'état de la toiture a été un élément important dans le consentement de Monsieur [J] et Madame [H], il en ressort également que cet état ne leur a pas été dissimulé. Madame [L] les a laissés accéder à la maison et ils ont été au final informés avant la vente de travaux à réaliser sur la toiture de manière rapide ou urgente. Le simple fait de ne pas leur avoir communiqué un devis de travaux effectué préalablement à la vente ne suffit pas à établir qu'elle leur a volontairement dissimulé une information déterminante concernant la toiture, information qui était entrée dans les négociations, et rien n'obligeant Madame [L] à communiquer un devis qu'elle a pu faire établir librement avant cette vente. Aucune réticence dolosive n'est ainsi caractérisée. Enfin, sur le fondement infiniment subsidiaire du défaut d'information précontractuelle en application de l'article 112-1 du code civil, il n'est de même pas établi que Madame [L] a dissimulé à Monsieur [J] et Madame [H] une information déterminante pour leur consentement alors qu'il est à l'inverse établi que ceux disposaient d'informations concernant le mauvais état de la toiture et la nécessité de travaux rapides voire urgents et ont été amenés alors à négocier une baisse du prix. En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes. Monsieur [J] et Madame [H] qui succombent seront condamnés aux dépens et, au titre de l'équité, à payer à Madame [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de droit sera rappelée. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, DÉBOUTE Monsieur [B] [J] et Madame [I] [H] de leurs demandes. CONDAMNE Monsieur [B] [J] et Madame [I] [H] à payer à Madame [V] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [B] [J] et Madame [I] [H] aux dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT