Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/05543

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection 144a route de Lyon - CS 20020 67401 ILLKIRCH CEDEX ☎ : 03.88.55.94.33 civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr ______________________ ILLKIRCH Civil N° RG 24/05543 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2OH ______________________ MINUTE N° ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : - HABITAT DE L'ILL Copie certifiée conforme délivrée à : - Mme [N] - Préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ JUGEMENT CONTRADICTOIRE DEMANDERESSE : Société HABITAT DE L'ILL - STE COOPERATIVE D'HABITATION A LOYER MODERE 7 rue Quintenz 67400 ILLKIRCH GRAFFENSTADEN Représentée par Monsieur [O] [C], muni d'un pouvoir régulier DEFENDERESSE : Madame [D] [N] née le 12 Mars 1959 à 6 allée Santiano 67540 OSTWALD Comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ, Greffier DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Octobre 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion FAITS ET PROCEDURE Suivant actes sous seings privés du 13 janvier 2022, la société HABITAT DE L’ILL a donné à bail à Monsieur et Madame [D] [N] un local à usage d'habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés au 6 Allée Santiano 67540 OSTWALD. En mai 2023, Monsieur [Y] [N] est décédé. Après plusieurs mois de loyers impayés, la société HABITAT DE L’ILL a, le 18 mars 2024, fait délivrer à Madame [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté à fin février 2024 à la somme de 3 439,84 euros en principal. Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société HABITAT DE L’ILL a, le 10 juin 2024, fait assigner la locataire devant le Juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, concernant le logement et le parking intérieur sous-sol, ▸ ordonner l’expulsion, ▸ condamner Madame [D] [N] au paiement de la somme de 4 641,25 euros due au titre des loyers impayés au 31 mai 2024, ▸ la condamner à régler une indemnité d'occupation mensuelle de 692,68 euros (493,28 euros pour le logement,160,80 euros pour les charges et 33,60 euros pour le loyer du parking et 5 euros pour les charges), et ce jusqu'à la libération effective des lieux, ▸la condamner sous astreinte de 5 euros par jours de retard à compter de la signification du présent jugement, à produire une attestation d’assurance, ▸ la condamner au paiement d'une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. A l'audience du 2 octobre 2024, la société HABITAT DE L’ILL a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 4 433,84 euros au 1er octobre 2024. La bailleresse explique que sa locataire a déposé un dossier de surendettement qui a été estimé recevable et que malgré ses demandes il ne lui a été produit aucun justificatif d’assurance. Régulièrement convoquée, Madame [D] [N] reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait qu’elle est veuve depuis le mois de mai 2023 et ne bénéficie que d’un revenu de 1 700 euros. Les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 27 novembre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. Tel est le cas en l’espèce puisque la société HABITAT DE L’ILL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024. L'article 24 III de cette même loi dispose encore que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 14 juin 2024. Sa demande est en conséquence recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement. Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte d'huissier du 18 mars 2024, la société HABITAT DE L’ILL a fait délivrer à Madame [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 mai 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 18 mars 2024 + 2 mois). Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [D] [N] n'a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due, à la date du 1er octobre 2024, la somme de 4 433,84 euros outre les frais. Madame [D] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement de la somme de 4 433,84 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte du diagnostic social que Madame [D] [N] bénéficie d'un accompagnement social renforcé pour l'aider dans la gestion du budget et des démarches. En outre un maintien dans les lieux est préconisé. Il y a par ailleurs lieu de prendre en compte le dossier de surendettement que la commission a déclaré recevable. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." De plus, le VI de ce même article prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. En l'espèce, la Commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a rendu le 21 août 2024 une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de Madame [D] [N]. A ce jour, il résulte des débats que les mesures de traitement de sa situation de surendettement n'ont pas encore été adoptées. Il ressort également des éléments versés au dossier que la dette locative a été incluse dans la procédure de surendettement. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [D] [N] selon les modalités précisées au dispositif. Il est également précisé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société HABITAT DE L’ILL d’ont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »). Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation Il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 10 euros dans l’attente de la décision statuant sur la situation de surendettement. Sur la suspension de la clause résolutoire Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [D] [N] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [D] [N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - la locataire sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation fixée plus haut. Sur les demandes accessoires Madame [D] [N] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2024. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire de droit par provision. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 mai 2024 (18 mars 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société HABITAT DE L’ILL d’une part, et Madame [D] [N] d'autre part, pour les locaux situés au 6 Allée Santiano 67540 OSTWALD, comprenant le logement et le parking intérieur sous-sol ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [D] [N] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; CONDAMNE Madame [D] [N] à payer à la société HABITAT DE L’ILL la somme de 4 433,84 euros (quatre mille quatre cent trente-trois euros et quatre-vingt-quatre cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; AUTORISE Madame [D] [N] à s’acquitter de cette dette auprès de la société HABITAT DE L’ILL en 24 mois, par 23 premières mensualités de 10 euros (dix euros) jusqu'à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précités se substituant aux délais accordés par la présente décision ; CONDAMNE Madame [D] [N] à payer à la société HABITAT DE L’ILL une indemnité mensuelle d’occupation de 10 euros (dix euros) payable jusqu’à l’approbation du plan de redressement ou la prochaine décision de justice statuant sur l’état de surendettement ; DIT qu'en cas de mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, En conséquence DIT que : - faute de départ volontaire des lieux loués, la société HABITAT DE L’ILL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [N] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que la société HABITAT DE L’ILL ne peut se prévaloir d'un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ; DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [D] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 mars 2024 ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY