Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire à :
-Maître Magali DELATTRE
délivrée le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/09827
N° Portalis 352J-W-B7H-C2J25
N° MINUTE :
Assignation du :
12 Juillet 2023
JUGEMENT
rendu le 07 Novembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société NOVADB, S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234
DÉFENDEUR
Monsieur [G] [L]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non- représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/09827 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2J25
DÉBATS
A l’audience publique du 04 Septembre 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
M. [G] [L] est propriétaire des lots n°1, 2, 19 et 21 au sein de l’immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire l'a fait assigner, par acte en date du 12 juillet 2023 afin d'obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 20 236,10 euros en principal, selon décompte arrêté au 01 juillet 2023, avec intérêts légaux à compter de la délivrance de l'assignation, celle de 60 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts, et enfin celle de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [L] n'a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 27 septembre 2023 et l'affaire fixée pour plaidoirie à l'audience du 04 septembre 2024.
Par conclusions, notifiées par voie électronique le 02 septembre 2024, et signifiées à M. [L] le 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1, et du décret du 17 mars 1967, notamment ses articles 35 et 36, de :
«Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions et l'y déclarer bien fondé,
Condamner M. [G] [L] à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 3938,12 euros en principal, selon décompte arrêté au 7 août 2024, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la délivrance de la présente assignation,
Condamner M. [G] [L] à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 60 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale,
Condamner M. [G] [L] à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Ordonner la capitalisation des intérêts,
Condamner M. [G] [L] à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Delattre & Hoang, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. »
Lors de l'audience, et avant le début des plaidoiries, la clôture a été révoquée par le juge de la mise en état afin d'admettre les conclusions d'actualisation du syndicat des coproprietaires.
L'affaire a ensuite fait l'objet d'une clôture et a été plaidée.
Il est fait expressément référence aux conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
- sur l’arriéré de charges:
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.
Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 3938,12 euros en principal, selon décompte arrêté au 7 août 2024, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la délivrance de l'assignation.
Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M.[L] est propriétaire des lots 1, 2, 19 et 21 au sein de l'immeuble susvisé.
Il verse notamment à l'appui de sa demande :
-les appels de fonds émis,
-les procès-verbaux des assemblées générales du:
-24 avril 2018 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 octobre 2016 au 30 septembre 2017 et voté le budget prévisionnel pour les exercices 2018/2019 et 2019/2020,
-19 septembre 2023 ayant régularisé le budget prévisionnel 2017/2018, approuvé les comptes pour la période du 01 octobre 2017 au 30 septembre 2018, régularisé le budget prévisionnel 2018/2019, approuvé les comptes pour la période du 01 octobre 2018 au 30 septembre 2019, régularisé le budget prévisionnel 2019/2020, approuvé les comptes pour la période du 01 octobre 2019 au 30 septembre 2020, régularisé le budget prévisionnel 2020/2021, approuvé les comptes pour la période du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021, régularisé le budget prévisionnel 2021/2022, approuvé les comptes pour la période du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022, ainsi que divers travaux et dépenses et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2022/2023 et 2023/2024 ;
-le décompte sur la période du 01 avril 2023 au 01 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 4081,44 euros.
Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.
Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.
En l'espèce, le tableau reprenant le décompte des sommes dues mentionne, à la date du 06 juin 2023 une ligne intitulée « reprise solde AS au 06/03/2023» d'un montant de 18 201,28 euros.
Toutefois, le relevé de compte sur la période du 01 janvier 2017 au 04 juillet 2023 permet de détailler l’ensemble des charges qui ont été appelées de telle sorte que le montant de la créance réclamée est justifié par un décompte conforme.
Il ressort toutefois de ce décompte qu'ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :
-30 euros au titre de frais de relance, facturés le 12 juin 2018,
-30 euros au titre de frais de relance, facturés le 23 novembre 2018,
-83,32 euros au titre de frais d'assignation, facturés le 24 août 2023,
soit un total de 143,32 euros.
Le contrat de syndic produit a été conclu pour la période du 19 septembre 2023 au 31 décembre 2024, de telle sorte qu'il n'est pas possible de connaître les montants contractuellement prévus pour l'ensemble de ces frais facturés avant son entrée en vigueur, qui ne sont donc pas retenus.
M. [L] est par conséquent condamné à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 3938,12 euros ( 4081,44 – 143,32), assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023, date de délivrance de l'assignation.
Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [L] ne procède pas volontairement au règlement de ses charges, depuis plusieurs années, malgré plusieurs mises en demeure et une précédente condamnation judiciaire et que son comportement cause ainsi des difficultés de trésorerie à la copropriété.
Il demande donc sa condamnation à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive, expliquant que sa dette représentait plus de la moitié du budget prévisionnel à la date de délivrance de l'assignation et que la copropriété n'a pas vocation à jouer le rôle d'une banque.
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il ressort des pièces produites que M. [L] a été condamné, par jugement du tribunal d'instance en date du 04 septembre 2017, à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 4660,87 euros au titre des charges impayées arrêtées au 10 janvier 2017, que quelques règlements ont ensuite été effectués, en octobre et décembre 2017, août 2018, juillet 2021 et janvier 2022, le compte étant débiteur à cette date de la somme de 14 011,60 euros et que deux versements, effectués après délivrance de l'assignation, le premier le 14 novembre 2023 pour un montant de 15 000 euros puis le second le 17 novembre 2023 pour un montant de 6038,08 euros ont permis de réduire le solde débiteur à la somme de 4081,44 euros.
Au vu de la petite taille de la copropriété, ne comptant que 11 coproprietaires, et de l'importance du montant de la dette de M. [L] au vu du montant du budget prévisionnel de la copropriété lors de la délivrance de l'assignation, il s'ensuit que les manquements répétés de M. [L] à son obligation de paiement des charges, sans motifs légitimes, M. [L] ne comparaissant pas, et alors qu'il a déjà fait l'objet d'une condamnation pour non paiement de charges, compromettent la trésorerie de l'immeuble et empêche le fonctionnement normal de la copropriété.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires et ainsi de condamner M. [L] à lui régler la somme de 1000 euros à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, M. [G] [L] est condamné aux dépens de l’instance.
La SELARL Delattre & Hoang, qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/09827 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2J25
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Il convient donc de condamner M. [G] [L] à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [G] [L] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 938,12 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023, date de délivrance de l'assignation, au titre des charges impayées arrêtées au 07 août 2024 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 60 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE M. [G] [L] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE M. [G] [L] aux dépens de l'instance ;
AUTORISE la SELARL Delattre & Hoang, avocats, à recouvrer ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE M. [G] [L] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;
Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024
La Greffière La Présidente
