Cour d'appel, 12 septembre 2024. 20/01117

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01117 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OQ4N Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 JANVIER 2020 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 16/07026 APPELANT : Monsieur [A] [I] né le 16 Avril 1958 à [Localité 22] de nationalité Française [Adresse 13] [Localité 10] Représenté par Me Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [G] [Y] né le 10 Janvier 1946 à [Localité 17] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 4] Représenté par Me Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER [H] [S] épouse [Y], décédée le 24/10/2023 Monsieur [L] [M] exerçant sous l'enseigne KUBIK de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 10] Représenté par Me Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER S.A SMA, venant aux droits de la SAGENA, ès qualités d'assureur de la société JLB CONSTRUCTION, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 12] Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Florence GASQ de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant ordonnance d'irrecevabilité SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 14] A [Localité 21] pris en la personne de son syndic de copropriété, la société CLEMENCE IMMOBILIER SARL, prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 19] [Adresse 19] [Localité 11] Assigné le 21 avril 2020 à étude INTERVENANTS : Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS [Adresse 2] [Localité 15] Représentée par Me Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [R] [MH] né le 05 Juin 1955 à [Localité 18] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 10] Représenté par Me Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [MP] [P] [Y] ès qualités d'héritier de [H] [Y] né le 09 Juin 1976 à [Localité 22] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 5] Représenté par Me Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [C] [D] [Y] ès qualités d'héritière de [H] [Y] née le 23 Mai 1975 à [Localité 22] de nationalité Française [Adresse 16] [Localité 4] Représentée par Me Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 24 Avril 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et M. Fabrice DURAND, conseiller, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - rendu par défaut - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 22 février 2012, M. [G] [Y] et son épouse Mme [H] [S] ont acquis de M. [A] [I], un appartement sis [Adresse 14], [Localité 10], dépendant d'un ensemble en copropriété. Suite à l'apparition de fissures peu après dans les lieux de leur locataire, M. [Y] et Mme [S] ont sollicité la désignation d'un expert aux fins de constater les dommages et d'en déterminer les causes et imputabilités. Par ordonnance du 20 novembre 2014, M. [V] a été désigné en qualité d'expert. Cette mesure d'expertise a été déclarée commune et opposable : à M. [M], architecte et la société SMA SA, assureur, par ordonnance du 22 janvier 2015 ; à M. [MH], maître d''uvre, par ordonnance du 1er août 2015 ; à la SARL Somerev et son assureur SA Générali Iard, à la SARL Chaptal Plomberie et la SARL Chaptal élec, par ordonnance du 7 janvier 2016 ; au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21], par ordonnance du 11 février 2016. L'expert a déposé son rapport le 8 juillet 2016 dans lequel il conclut notamment que : l'appendice litigieux, qui devait être démoli, a été réhabilité en conservant ses fondations inadaptées, ses murs fissurés et/ou lézardés mais en remplaçant sa charpente couverture par une toiture terrasse inaccessible isolée par sous-face ; le maître d'ouvrage, vendeur, avait connaissance de ces éléments ; le maître d'ouvrage, vendeur, savait que la démolition et la reconstruction de ces appendices s'imposait mais a obtenu que le maître d''uvre d'exécution fasse réaliser leur réhabilitation dans les conditions susvisées ; le maître d'ouvrage et M. [MH] ont masqué les fissures afin de les dissimuler aux acquéreurs ; les causes et origines des désordres sont imputables au maître d'ouvrage pour 50 %, au maître d''uvre d'exécution pour 30 % et à l'entreprise JLB pour 20 % ; le coût des travaux de reprise peut être évalué à 87 500 euros pour une durée normalement prévisible de 6 mois ; En cas de difficulté d'autorisation administrative, la réparation serait possible pour un coût de 106 000 euros et une durée de 6 mois ; le préjudice lié à la perte de surface peut être évalué à 8 000 euros ; les désordres n'étaient pas apparents au jour de la vente et qu'ils ne pouvaient pas être décelés, a fortiori par un acquéreur non professionnel compte tenu du fait que le vendeur avait pris soin de tout faire pour les dissimuler ; du fait des mouvements de structure qui affectent l'appendice cuisine, la chose vendue est impropre à l'usage auquel on la destine et en diminuent tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix. L'évaluation de l'abaissement du prix peut être fixée à 35 886 euros Procédure En première instance Par exploit du 18 novembre 2016, les époux [Y] ont assigné M. [I] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de : Prononcer la nullité ou à défaut la résolution de la vente ; Condamner M. [I] à leur régler diverses sommes à titre de dommages et intérêts ; Ordonner l'exécution provisoire ; A titre subsidiaire, condamner M. [I] à leur régler diverses sommes à titre de dommages et intérêts. Par exploits des 6 et 11 janvier 2017, M. [I] a appelé en cause et en garantie : M. [M], exerçant sous l'enseigne Kubik Architecture et la SA SMA venant aux droits de la SA Sagena, assureur de la SARL JLB Construction qui a fait l'objet d'une liquidation judiciaire. Cette procédure a été jointe à la première. Par exploit du 31 mars 2017, M. [M], exerçant sous l'enseigne Kubik Architecture, a appelé en cause et en garantie, M. [MH], maître d'ouvrage délégué. Cette procédure a été jointe à la procédure initiale par le juge de la mise en état le 4 septembre 2017. Par exploit du 14 avril 2017, les époux [Y] ont appelé en cause le syndicat des copropriétaires (SDC) de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] afin que le jugement à intervenir lui soit déclaré commun et opposable. Cette procédure a été jointe à la procédure initiale par le juge de la mise en état le 5 septembre 2018. Par jugement du 14 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a : prononcé l'annulation pour dol de la vente intervenue entre M. [I] et les époux [Y] ; ordonné la publication du jugement au service chargé de la publicité foncière de situation de l'immeuble désigné ; condamné M. [I] à payer aux époux [Y] la somme de 197 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ; rejeté la demande de condamnation in solidum de M. [M], M. [MH] et de la compagnie SMA SA à garantir la restitution du prix de vente due par M. [I] ; dit qu'à réception du prix de vente, les époux [Y] devront restituer l'immeuble par la remise des clés ; ordonné la notification du jugement au Syndic de l'immeuble aux frais de M. [I] ; déclaré recevable l'intervention forcée du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] ; dit que le jugement lui sera commun et opposable ; condamné M. [I] à payer aux époux [Y] : 24 065 euros au titre des droits de mutation, frais d'acte et de publication, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2012, jour de la vente, outre anatocisme ; 8 000 euros au titre des commissions d'agences, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2012, jour du règlement, outre anatocisme ; 2 990 euros au titre du préjudice locatif, outre intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2016, jour de l'assignation, outre anatocisme ; 402,13 euros au titre des frais de constat d'huissier de justice, avec intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2016, jour de l'assignation, outre anatocisme ;  5 000 euros au titre du préjudice moral, avec intérêt légal à compter du jugement, outre anatocisme ; 1 675 euros au titre des travaux d'entretien ; dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; rejeté le surplus des demandes indemnitaires ; rejeté la demande des époux [Y] de condamnation in solidum au paiement des sommes susvisées, outre M. [I], de M. [M], M. [MH] et de la SMA SA ; rejeté les appels en garantie formés par M. [I] à l'encontre de M. [M], exerçant à l'enseigne Kubik Architecture et de la société SMA SA venant aux droits de la SA Sagena ; débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; dit qu'en l'état de l'annulation de la vente, les demandes formées au bénéfice ou à l'encontre du SDC de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] sont sans objet ; condamné M. [I] à payer aux époux [Y] la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamné M. [I] à payer, par application de l'article 700 du code de procédure civile : 5 000 euros aux époux [Y] ; 2 500 euros à M. [M] ; 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] ; 2 500 euros à la SMA SA ; débouté les époux [Y] de leur demande d'article 700 à l'encontre de M. [MH] ; dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte en faveur de M. [MH] ; condamné M. [I] aux entiers dépens ; ordonné l'exécution provisoire. La procédure d'appel Par déclaration d'appel, enregistrée le 24 février 2020, M. [I] a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 14 janvier 2020 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a : rejeté la demande de condamnation in solidum de M. [M], M. [MH] et de la compagnie SMA SA à garantir la restitution du prix de vente due par M. [I] ; rejeté la demande des époux [Y] de condamnation in solidum au paiement des sommes susvisées, outre M. [I], de M. [M] et de la SMA SA ; débouté les époux [Y] de leur demande d'article 700 à l'encontre de M. [MH] ; dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte en faveur de M. [MH] ; Par acte d'huissier du 27 juillet 2020, la SA SMA, venant aux droits de la société Sagena, prise en sa qualité d'assureur de la société JLB Construction, a fait assigner en intervention forcée devant la cour d'appel de Montpellier, la SA MAF, recherchée en sa qualité d'assureur de M. [L] [M], exerçant sous l'enseigne Kubik Architectes. Par ordonnance du 13 avril 2021, le conseiller de la mise en état a : déclaré irrecevable l'action de la SA SMA, venant aux droits de la société Sagena, à l'encontre de la société MAF ; condamné la SA SMA aux dépens de l'incident et à régler à la société MAF la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le 24 octobre 2023, Mme [Y] est décédée et ses héritiers M. [MP] [P] [Y] et Mme [C] [D] [Y] sont intervenus volontairement. Les conclusions des parties Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 10 avril 2020, M. [I] demande à la cour d'appel de : Réformer le jugement entrepris ; Au principal : Débouter les consorts [Y] de leur demande en résolution ou à défaut nullité de la vente ; Donner acte à M. [I] que la somme de 106 000 euros ne peut faire l'objet d'intérêts avec capitalisation mais simplement une indexation sur le BT01 de juillet 2016 ; En cas de résolution ou de nullité de la vente : Condamner M. [M] à relever et garantir M. [I] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui au profit des consorts [Y], à l'exception de la restitution du prix des ventes concernées ; Condamner M. [M] à titre de dommages-intérêts complémentaires, à payer à Monsieur [A] [I], sauf à parfaire sur justification d'un préjudice plus important, la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamner M. [M] solidairement avec la SA SMA, assureur de la SARL JLB, à payer à Monsieur [A] [I] au titre des travaux de réparation et du préjudice de perte de surface, les sommes de 106 000 euros, valeur BT01 JUILLET 2016, et 8 000 euros ; Condamner M. [M] à payer à Monsieur [A] [I] la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Au cas où seules les demandes subsidiaires des consorts [Y] sont accueillies : Condamner solidairement Monsieur [L] [M], à l'enseigne Kubik Architecte, et la SA SMA, assureur de la SARL JLB, à relever et garantir Monsieur [A] [I] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires, dommages intérêts, article 700, et dépens ; Les condamner à payer à Monsieur [A] [I] la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Les condamner aux entiers dépens ; Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 23 janvier 2024, les consorts [Y] demandent à la cour d'appel : A titre principal de : Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : Prononcé la nullité de la vente ; Ordonné la publication de la décision ; Ordonné la notification de la décision au SDC de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] ; Condamné M. [I] à restituer aux consorts [Y] le prix de vente outre intérêt au taux légal à compter du jour de la vente avec capitalisation ainsi qu'à leur verser la somme de 5 000 euros pour résistance abusive ; Réformer le jugement et, en conséquence : Condamner in solidum M. [I], M. [M], M. [MH] et la SMA SA à régler aux consorts [Y] diverses sommes, réparties comme suit : 24 065 euros au titre des droits de mutation, frais d'acte et de publication, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2012, jour de la vente, outre anatocisme ; 8 000 euros au titre des commissions d'agences, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2012, jour du règlement, outre anatocisme ; 5 716,98 euros au titre des taxes et frais réglés au titre de l'immeuble, outre intérêt au taux légal à compter du jour de la date de délivrance de l'assignation avec capitalisation ; 947,76 euros au titre du préjudice résultant de l'immobilisation du prix de vente, outre intérêt au taux légal à compter du jour de la date de délivrance de l'assignation avec capitalisation ; 2 990 euros au titre du préjudice locatif, somme arrêtée au mois de novembre 2016 et à parfaire de 130 euros par mois jusqu'au jour du jugement, outre intérêt au taux légal à compter du jour de l'assignation, outre anatocisme ; 402,13 euros au titre des frais de constat d'huissier de justice, avec intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2016 ; 10 000 euros au titre du préjudice moral, avec intérêt légal à compter du jour de l'assignation avec capitalisation ; 10 000 au titre de la perte de temps, outre intérêt au taux légal à compter du jour de la date de délivrance de l'assignation avec capitalisation ; 5 159,97 euros au titre des charges de copropriété, somme à parfaire, 1 675 euros au titre des travaux ; 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Les entiers dépens ; Déclarer que les consorts [Y] ne devront restituer l'immeuble vendu qu'à compter de la restitution de l'intégralité du prix de vente par M. [I] et que jusqu'à cette remise, ils sont en droit de jouir du bien, de le louer et d'en conserver les fruits ; Condamner la SMA SA, M. [M] et M. [MH] à garantir in solidum la restitution du prix de vente due par M. [I] dès lors que les consorts [Y] auront justifié d'une tentative infructueuse d'exécution contre M. [I] ; Déclarer que la somme à laquelle M. [I] sera condamnée ne pourra être inférieure à 130 192,13 euros, somme à parfaire de 130 euros par mois à compter de novembre 2016 jusqu'à la décision à intervenir ; Déclarer l'intervention forcée du SDC de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] recevable ; Déclarer que l'arrêt à venir sera commun et opposable au SDC de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] recevable ; A titre subsidiaire : Condamner in solidum M. [I], M. [M], la SMA SA et M. [MH] à régler aux consorts [Y] diverses sommes, réparties comme suit : 106 000 euros au titre des travaux de réparation, somme portant intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation avec capitalisation ; 8 000 euros au titre de la perte de surface définitive du lot, somme portant intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation avec capitalisation ; 4 800 euros au titre de la perte locative pendant la durée des travaux, somme portant intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation avec capitalisation ; 2 990 euros au titre du préjudice locatif, somme arrêtée au mois de novembre 2016 et à parfaire de 130 par mois jusqu'au jour du début des travaux, somme portant intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation avec capitalisation ; 402, 13 euros au titre des frais de constat d'huissier de justice, avec intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2016 ; 6 000 euros au titre des frais de déménagement et relogement de la locataire pendant la durée des travaux ; 10 000 euros au titre du préjudice moral, outre intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation avec capitalisation ; 10 000 au titre de la perte de temps, outre intérêt au taux légal à compter du jour de la date de délivrance de l'assignation avec capitalisation ; 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Les entiers dépens ; Enjoindre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] de laisser les consorts [Y] réaliser les travaux de réparations nécessaires pour remédier aux vices, désordres et malfaçons affectant leur lot n° 2 de la coproprité ; A titre infiniment subsidiaire : Indexer sur l'indice BT01 de juillet 2016 la somme allouée au titre des travaux de réparation ; Déclarer que les condamnations au titre du montant des travaux de réparation sollicitées par les consorts [Y] seront prononcées au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] afin qu'il réalise lesdits travaux ; Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à réaliser ou faire réaliser les travaux de réparation du lot appartenant aux consorts [Y] ; Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 3 juin 2020, M. [M] demande à la cour d'appel de : Confirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a mise hors de cause ; Au principal : Dire et juger qu'au vu de la mission remplie par M. [M], il ne peut être soumis à la présomption de responsabilité de l'article 1792 du code civil ; Dire et juger que la connaissance certaine du vice ainsi que les informations et conseils prodigués par l'architecte ont amené le maître d'ouvrage (M. [I]) à choisir en toute conscience d'accepter les risques résultant de la conservation des édicules litigieux ; Dire et juger que le maître d'ouvrage a reconnu expressément avoir pris cette décision (de conservation des édicules litigieux) en toute conscience, et contre l'avis de son architecte, en déclarant « en assumer les entières conséquences et responsabilités » ; Dire et juger que M. [M] est exonéré de toute part de responsabilité tenant l'acceptation des risques par le maître d'ouvrage constitutif d'une cause étrangère ; Débouter les requérants, acquéreurs et maître d'ouvrage de toute prétention, M. [M] ne s'étant rendu à aucun moment coupable du moindre dol, fondement d'ailleurs inapplicable, celui-ci étant tiers au contrat de vente ; Au plus subsidiaire, en cas de reconnaissance de la responsabilité de l'architecte : Débouter les consorts [Y] de leurs prétentions indemnitaires en lien avec l'éventuel anéantissement de la vente à l'égard de l'architecte ; Dire et juger que l'indemnité pouvant être invoquée par eux ne peut excéder 55 886 euros, le surplus ne constituant pas un préjudice direct et certain mais un préjudice pour lequel ils n'ont pas de droit à agir puisque correspondant à des travaux à envisager sur des parties communes ; Dire et juger que la prétention formulée à hauteur de 106 000 euros ne saurait être accueillie, l'expert ayant retenu un coût de démolition/reconstruction pour 86 500 euros ; Dire et juger, en cas de condamnation de l'architecte, que sa part sera cantonnée à la somme de 8 382,90 euros (55 886 euros x 15 %), le surplus devant être assumé : à 50 % par le maître d'ouvrage ; 15 % à l'égard de l'assistant à la maîtrise d'ouvrage, 20 % à l'égard de l'entreprise ; Dire et juger que l'architecte ne peut être relevé et garanti de l'éventuelle restitution du prix, n'en ayant pas été bénéficiaire ; Dire et juger qu'en cas d'annulation de la vente, M. [I] n'a pas de préjudice propre ; Le débouter de toute demande en lien avec l'annulation de la vente ; Le débouter de ses prétentions accessoires eu égard à sa part prépondérante de responsabilité exclusive de toute recours ; A titre subsidiaire : En cas de condamnation de M. [M] sur le fondement décennal ou contractuel, dans le cadre de la contribution à la dette, condamner in solidum M. [I], M. [MH] et la SMA SA à relever le relever de toute part de responsabilité allant au-delà de 15 % ; En toute hypothèse : Condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 5 avril 2024, la SMA SA demande à la cour de : Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la mise hors de cause de la SMA SA en qualité d'assureur de JLB Construction ; Au principal : Juger que l'acceptation des risques par le maître d'ouvrage, M. [I] est exclusive de toute responsabilité décennale des intervenants à l'acte de construire, dont la société JLB ; Juger que M. [I] doit assumer seul les conséquences de sa turpitude établie en lecture du rapport d'expertise judiciaire et des pièces annexées ; En toute hypothèse : Débouter les consorts [Y] et les intervenants de leurs prétentions à l'égard de la SMA SA ; A titre subsidiaire : Juger que les consorts [Y] ne sont recevables à solliciter une indemnité qu'à hauteur de 55 886 euros conformément au rapport d'expertise, n'ayant ni intérêt ni qualité pour demander une indemnisation supérieure ; Juger que la démolition et la reconstruction est limitée à 86 500 euros conformément au rapport d'expertise ; Juger que l'assistant au maître de l'ouvrage et le Maître d''uvre d'exécution qui a suivi les travaux de réhabilitation de l'édicule encourent une très large part de responsabilité qui sera portée à minima à hauteur de 40% ; Juger qu'en qualité d'assistant maître d'ouvrage et de maître d''uvre, il leur appartenait de mettre en demeure le maitre d'ouvrage d'interrompre les travaux, c'était de leurs obligations et de leurs compétences ; A titre infiniment subsidiaire en cas de condamnation : Juger que la garantie de la MAF assureur de Monsieur [L] [M] à l'enseigne Kubik Architectes est acquise ; Condamner in solidum Monsieur [L] [M] l'enseigne Kubik Architectes, la MAF son assureur, Monsieur [A] [I], Monsieur [R] [MH] à relever et garantir la SMA SA de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre principal, intérêts et frais. Juger l'opposabilité des franchises et des plafonds de garantie au titre des préjudices matériels et immatériels tels que prévus aux conditions particulières de la police tenant la résiliation de la police d'assurance par l'effet de la liquidation judiciaire. Condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de 5.000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens sous toutes réserves. Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 31 juillet 2020, M. [MH] demande à la cour d'appel de : Débouter M. [M] de son appel à son encontre ; Confirmer purement et simplement le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [Y] et de M. [M] à son encontre ; Débouter toutes autres parties de leurs éventuelles demandes incidentes à son encontre ; Condamner M. [M] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Le condamner aux entiers frais et dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2024. L'objet du litige porte sur la demande d'annulation, à défaut de résolution de la vente, les demandes de garanties et les indemnités qui en résultent. MOTIFS 1- La demande d'annulation de la vente Le tribunal a annulé la vente pour dol. A juste titre le premier juge a rappelé les termes de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable : « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. » Au regard des conclusions de l'expert qui notamment conclut : « Alerté par monsieur [M] avant les travaux, le vendeur savait que la démolition et la reconstruction (si elle était possible') s'imposait avec une assise correcte des fondations lors de la reconstruction. Plus encore, les écrits échangés visés dans notre bordereau, établissant que le vendeur, qui a été le MO pour les travaux de réhabilitation de cet immeuble, a dissimulé durant les travaux tous les désordres affectant l'immeuble et plus particulièrement ceux de fissurations au niveau de la cage d'escalier et parties çontigués et ceux des murs extérieurs de appendices existants- '', le tribunal a fait une juste appréciation et qualification des faits en considérant que les désordres étaient connus du vendeur, M. [I], y compris dans leur ampleur et leurs conséquences prévisibles et que celui-ci, informé des travaux à réaliser pour y remédier et de leur coût, a délibérément choisi de dissimuler les désordres en vue de la vente de l'immeuble. La dissimulation ne s'est pas limitée à un défaut d'information mais s'est activement concrétisée par un masquage des fissures. Ce constat caractérise la mauvaise foi de M. [I] à l'égard des époux [Y]. 2- Sur les conséquences de l'annulation de la vente a) le prix de vente Le tribunal a condamné M. [I] à restituer le prix de vente, soit 197 000 euros aux époux [Y], conséquence inéluctable de cette annulation, seul M. [I] ayant reçu cette somme en qualité de vendeur. Il sera ainsi confirmé le rejet des demandes de condamnation in solidum de M. [M], M. [MH] et la SMA SA à garantir la restitution du prix de vente, celle-ci ne constituant pas un préjudice. b) Les intérêt au taux légal à compter du jour de la vente avec capitalisation sur le prix de vente Il apparaît que le préjudice subi par le fait de ne plus détenir la somme en question, soit 197 000 euros est en premier lieu un préjudice financier qui est réparé par les intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts. Il sera donc fait droit à cette demande, le jugement infirmé en ce sens. c) la résistance abusive. Le premier juge a accordé la somme de 3 000 euros, toutefois les consorts [Y] sollicitent une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral, cette demande recouvre la sanction de l'attitude dolosive du vendeur et des conséquences morales inhérentes à cette situation (déceptivité, sentiment de dévalorisation du fait de la tromperie) mais elle ne peut pas se conclure en dommages et intérêts pour résistance abusive. A défaut d'autres motifs et de démonstration d'un abus de droit caractérisé la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée et le jugement infirmé en ce sens. 4) Sur l'appel en garantie de M. [M], la SA SMA assureur de la société JLB, M. [MH] et son assurance M. [I] indique que lors de l'apparition, antérieure à la vente, de fissures, il a immédiatement informé son architecte, M. [M] qui, avec l'assistance d'un bureau d'étude aurait adressé un mail indiquant que les fissures ne compromettaient pas la solidité de l'ouvrage mais qu'elles étaient d'ordre esthétique. Ainsi, M. [M] et la société JLB auraient accepté de prescrire, surveiller et réaliser des travaux inadéquats et dangereux affectés de malfaçons qui ont abouti aux incidents. A cette fin, M. [I] produit un mail du 3 septembre 2010 émanant de Mme [T] [O] qui notamment pour la fissure des édicules estime : « il n'y a pas de traitement possible autre que celui-ci (ouverture des fissures, joints droits bourrés, finition souple silicone par exemple), sinon une stabilisation des fondations par injection ou reprise, ce qui est certainement hors d'échelle financièrement par rapport à l'enjeu » et de conclure « sans effet sur la pérennité des structures, la seule conséquence actuelle est d'ordre esthétique. Les fissures joints destinées à rester ouvertes peuvent être traitées dès maintenant, celles de la cage centrale méritent un complément de précaution, de l'ordre des 2 mois annoncés ». Il sera remarqué dans un premier temps qu'il est fort dommage que M. [I] n'ait pas informé ses acheteurs de ces difficultés techniques importantes, les conclusions de ce mail proposaient aussi une stabilisation des structures par injection. Dans un second temps suite à ces échanges d'arguments techniques sur une période de plusieurs mois il s'avère que M. [I] a adressé un mail à M. [M] le 23 avril 2011 en mentionnant : « s'il est vrai que j'ai insisté pour conserver les édicules contre votre avis ( et je ne vous ai jamais tenu responsable des problèmes qui en découlaient.. » Dès lors M. [I] reconnaît non seulement sa propre responsabilité dans les désordres révélés et leur traitement aléatoire mais exonère totalement les autres intervenants en ayant assumé totalement les choix techniques notamment la conservation des édicules. En conséquence, les motifs du jugement seront confirmés qui aboutissent à la mise hors de cause de M. [M], la SA SMA assureur de la société JLB (qui n'assure pas les cas de dol du vendeur ni de son éventuelle insolvabilité) et de M. [MH] qui est intervenu sans compétence particulière pour représenter M. [I] sur place avec une procuration sur son compte en banque pour régler les différents corps de métiers. 5) Les demandes indemnitaires du fait d'annulation de la vente Les frais de vente Le tribunal a alloué la somme de 24 065 euros au titre des droits de mutation, frais d'acte et de publication, cette somme sera confirmée, étant accessoire de la restitution du prix de vente. La commission d'agence immobilière Le tribunal a alloué 8 000 euros au titre des commissions d'agences, cette somme sera confirmée, étant accessoire de la restitution du prix de vente. Les taxes et frais réglés au titre du lot Le tribunal a rejeté cette demande, cette solution sera confirmée, ces frais ne sont pas en lien avec l'annulation de la vente, mais à la jouissance de l'immeuble. L'immobilisation du prix de vente Le tribunal a rejeté cette demande comme non justifiée, ce rejet sera confirmé, l'indemnisation de l'immobilisation d'une somme d'argent entraîne l'indemnisation avec la condamnation à l'intérêt au taux légal et l'anatocisme, ce qui a été alloué. Le préjudice locatif Le tribunal a alloué 2 990 euros au titre du préjudice locatif. Les consorts [Y] sollicitent la confirmation du jugement et l'ajout de 130 euros par mois jusqu'au jour de la décision à intervenir. Cette demande d'ajout de somme supplémentaire, à défaut d'un justificatif particulier, sera rejetée Les frais d'huissier Le tribunal a alloué la somme de 402,13 euros au titre des frais de constat d'huissier, cette somme sera confirmée. Le préjudice moral Le tribunal a alloué la somme de 5 000 euros à ce titre au motif que la faute du vendeur est à l'origine d'un préjudice moral pour les acquéreurs qui ont dû intenter une procédure judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries qui y sont inhérentes, cette somme sera réévaluée à la somme de 10 000 euros au vu de la procédure d'appel subie, préjudice qui résulte du sentiment de trahison et de la profonde déception en raison de l'énergie déployée dans la réalisation de leur projet et de la nécessité de bientôt devoir tout recommencer. La perte de temps Le tribunal a rejeté cette demande au motif qu'elle faisait double emploi avec la demande d'indemnisation pour résistance abusive. Les consorts [Y] sollicitent l'infirmation du jugement au motif qu'il s'agirait d'un préjudice distinct du préjudice moral. Ils estiment avoir accompli de nombreuses démarches afin de conclure la vente, puis obtenir sa résolution suite à la découverte des vices, mais également des trajets pour conclure la vente et suivre la procédure. En réalité ce préjudice est un préjudice matériel compte tenu du temps passé dans les diverses démarches administratives et judiciaires afin d'obtenir gain de cause, toutefois les demandeurs ne fournissent aucune grille d'évaluation de ce préjudice, dès lors cette demande sera rejetée. Les charges de copropriété Le tribunal a rejeté cette demande, ce rejet sera confirmé, ces charges ne sont pas en lien avec l'annulation de la vente, mais à la jouissance de l'immeuble. Les frais réglés Le tribunal a rejeté cette demande au motif que ces frais ne sont pas en lien avec l'annulation de la vente, mais à la jouissance de l'immeuble. Ce rejet sera confirmé tant il est évident que le débouchages des canalisations, l'intervention sur un palmier n'ont aucun lien avec l'annulation de la vente et ses conséquences. 6) Sur les conditions de restitution de l'immeubles et autres formalités Dans le cadre de la restitution de l'immeuble, celle-ci n'interviendra par les consorts [Y] qu'à compter de la restitution de l'intégralité du prix de vente par Monsieur [I] et que, jusqu'à cette remise, les acquéreurs seront en droit de jouir du bien, de le louer et d'en conserver ses fruits. Il sera en outre ordonné la publication de l'arrêt à venir au service de la publicité foncière compétent aux frais de Monsieur [A] [I]. Déclare recevable l'intervention forcée du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] pris en la personne de son syndic de copropriété, la société Clémence Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège social se situe [Adresse 20] [Localité 11] prise en la personne de son gérant Monsieur [X] [B] domicilié en cette qualité audit siège, en conséquence déclarer que l'arrêt à venir sera commun et opposable au Syndicat des Copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] pris en la personne de son syndic de copropriété. 7- Sur les dépens a) sur les demandes des consorts [Y] Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [I] à payer aux époux [Y] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et ceux des ordonnances de référé en date des 20 novembre 2014 el 11 février 2016, les frais de publication de l'assignation et de l 'hypothèque provisoire prise le 7 mars 2017, avec distraction au profit de la SCP AUCHE-HEDOU et les frais de signification des conclusions au défendeur défaillant. b) Sur les demandes de M. [M] (5000 euros) M. [I], succombant, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros à M. [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens exposés. c) sur les demandes de la SMA (5000 euros) M. [I], succombant, sera condamné au paiement de la somme de 2 000 euros à la SA SMA au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens exposés. d) sur les demandes de M. [MH] à l'égard de M. [M] (3 000 euros) M. [M], à l'initiative de l'appel en garantie de M. [MH], succombant en cette action, sera condamné au paiement de la somme de 2 000 euros à M. [MH] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens exposés. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme partiellement le jugement du tribunal Judiciaire de judiciaire de Perpignan en date du 14 janvier 2020 en ce qu'il a : Prononcé à l'annulation pour dol de la vente entre d'une part Monsieur [A] [LZ] [J] [I] et d'autre part Monsieur [G] [N] [U] [MP] [Y] et Madame [H] [W] [F] [S] épouse [Y]) aux termes d'un acte reçu par Maître [LA] [E], notaire à [Localité 21] avec la participation de Maître [Z] [K], notaire à [Localité 23], publié et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 21] - 1er Bureau le 21 mars 2012, volume 2012 6569 portant sur : - le lot numero deux (22, lot comprenant un appartement de type T2 situé au rez-de-chaussée de la jouissance privative et exclusive de deux jardins et les deux cent douze millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales situé dans un ensemble immobilier formant une maison à usage d'habitation sis [Adresse 14] à [Localité 21] enregistré au cadastre sous les références suivantes : Section HY numéro [Cadastre 7] lieu dit [Adresse 14] d'une contenance de 00 ha 03 a 59 ca ; - différents biens mobiliers listés en page 4 de l'acte de vente garnissant le lot numéro 2 pour une valeur totale de 9 000 euros ; Condamné M. [A] [I] à payer aux époux [Y] la somme de 197 000 euros (CENT QUATRE VINGT DIX SEPT MILLE EUROS) au titre de la restitution du prix de vente ; Rejeté la demande de condamnation in solidum de M. [M], de M.[MH] et de la SMA SA au titre de la restitution du prix ainsi que tout appel en garantie à leur égard ; Condamné M. [I] a payer aux époux [Y] les sommes suivantes : 24086 euros au titre des frais de vente 8000 euros au titre de la commission d'agence immobilière 2990 euros au titre du préjudice locatif 402,13 euros au titre des frais d'huissier Rejeté les demandes des époux [Y] au titre : Des frais et taxes du lot De la perte de temps Des charges de co propriété Des divers frais réglés Condamné M. [A] [I] aux entiers dépens de la première instance, en ce les frais d'expertise judiciaire et les frais des ordonnances de référé des 20 novembre 2014 et 11 février 2016, les frais de publication de l'assignation, les frais de l'hypothèque provisoire prise le 07 mars 2017 et les frais de signification de conclusions ; Condamné M. [A] [I] a payer aux époux [Y] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Infirme pour le surplus ; Et statuant à nouveau, Dit que la somme de 197 000 euros portera intérêt au taux légal à compter du 22 février 2012 avec application de l'anatocisme ; Déboute les époux [Y] au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamne M. [I] a payer aux époux [Y] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ; Dit que la restitution de l'immeuble interviendra par les époux [Y] qu'à compter de la restitution de l'intégralité du prix de vente par M. [I] et que jusqu'à cette remise, les acquéreurs seront en droit de jouir du bien, de le louer et d'en conserver ses fruits ; Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de situation de l'immeuble désigné conformément aux dispositions de l'article 28 du décret du 4 Janvier 1955.aux frais de M. [A] [I] ; Déclare recevable l'intervention forcée du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] pris en la personne de son syndic de copropriété, la société Clémence Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège social se situe [Adresse 20] [Localité 11] prise en la personne de son gérant Monsieur [X] [B] domicilié en cette qualité audit siège en conséquence déclarer que l'arrêt à venir sera commun et opposable au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] pris en la personne de son syndic de copropriété ; Condamne M. [I] à payer la somme de 3 000 euros à M. [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens exposés. Condamne M. [I] a payer la somme de 2 000 euros à la SA SMA au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens exposés ; Condamne M. [M] a payer à M. [MH] la somme de 2 000 euros à M. [MH] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens exposés. le greffier le président