Texte intégral
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 14/09/2023
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N° de MINUTE : 23/765
N° RG 22/03139 - N° Portalis DBVT-V-B7G-ULSF
Jugement (N° 11-21-1363) rendu le 07 Avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes
APPELANTS
Madame [E] [O]
née le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/006310 du 15/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Monsieur [J] [Z]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 7]
de nationalité Belge
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentés par Me Hélène Candelier, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/006312 du 15/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)
INTIMÉE
SA Maisons et Cites prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège-
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 16 mai 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 avril 2023
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Par acte sous seing privé du 8 décembre 2015, la société anonyme Maisons et Cités Soginorpa, aux droits de laquelle se trouve la SA d'HLM Maisons et Cités, a donné à bail à Mme [E] [O] et M. [J] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 569, 26 euros, outre une provision sur charges de 19,88 euros.
Mme [O] et M. [Z] ne se sont pas acquittés régulièrement du montant des loyers ce qui a contraint le bailleur à leur délivrer le 7 septembre 2021 un commandement de payer, rappelant la clause résolutoire, pour un montant principal de 877,66 euros au titre des loyers et charges dus.
Se prévalant du caractère infructueux de l'acte, la SA D'HLM Maisons et Cités a, par acte d'huissier de justice délivré le 7 décembre 2021, fait assigner Mme [E] [O] et M. [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire le constat de la résiliation de plein droit du bail par acquisition du bénéfice de la clause résolutoire à compter du 7 novembre 2021, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion immédiate des locataires, occupants des lieux sans droit ni titre, de corps et de, biens de l'immeuble litigieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes : 250 euros, représentant le solde des causes du commandement du 7 septembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de cette date, 684,42 euros, représentant les loyers du 1er septembre 2021 au 7 novembre 2021, date de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, pour le cas où la résiliation du bail serait constatée ou prononcée à une autre date que celle d'expiration du délai de deux mois du commandement, les loyers dus jusqu'à la date de cette résiliation, une indemnité d'occupation mensuelle de 700 euros à compter de la résiliation et égale à tout le moins et dans tous les cas au montant du loyer et charges que les défendeurs auraient dû continuer à verser s'ils étaient demeurés locataires et ce à compter du jour de la résiliation jusqu'au jour de la complète libération des lieux et remise des clés, ou expulsion, et subissant les augmentations annuelles initialement prévues au contrat de bail, 1000 euros au titre de dommages et intérêts, 1000 euros au titre des frais irrépétibles, les entiers frais et dépens qui comprendront notamment le commandement du 7 septembre 2021, l'assignation et la dénonciation au sous-préfet.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 7 avril 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 novembre 2021,
- ordonné l'expulsion de Mme [E] [O] et M. [J] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 8 novembre 2021, à une somme égale au montant du loyer, augmentée des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 612,14 euros, et en tant que de besoin, condamné in solidum Mme [E] [O] et M. [J] [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné solidairement Mme [E] [O] et M. [J] [Z] à payer à la SA D'HLM Maisons et Cités, la somme de 615,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 16 février 2022, terme de février non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- débouté la SA d'HLM Maisons et Cités de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné in solidum Mme [E] [O] et M. [J] [Z] à payer à la SA d'HLM Maisons et Cités, la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [E] [O] et M. [J] [Z], aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation,
- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par acte d'huissier en date du 7 juin 2022, la SA Maisons et Cités a fait signifier le jugement à Mme [O] et M. [Z].
Mme [E] [O] et M. [J] [Z] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 29 juin 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
La SA D'HLM Maisons et Cités a constitué avocat le 6 septembre 2022.
Par leurs dernières conclusions en date du 8 décembre 2022, Mme [E] [O] et M. [J] [Z] demandent la cour de :
- réformer et infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 novembre 2021, ordonné l'expulsion de Mme [O] et M. [Z] et celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 8 novembre 2021, à une somme égale au montant du loyer, augmentée des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 612,14 euros, et en tant que de besoin, les a condamnés in solidum au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, condamnés solidairement à payer à la SA D'HLM Maisons et Cités Soginorpa, la somme de 615,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 16 février 2022, terme de février non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les a condamnés in solidum à payer à la SA D'HLM Maisons et Cités Soginorpa la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- la confirmer pour le surplus,
En conséquence,
- juger sans objet la demande d'expulsion,
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre Mme [E] [O], M. [J] [Z] et la SA D'HLM Maisons et Cités Soginorpa
- autoriser M. [J] [Z] et Mme [E] [O] à s'acquitter de la dette en 24 mensualités de 25,93 euros en sus du loyer courant,
- débouter la SA D'HLM Maisons et Cités Soginorpa de toute demande contraire ou plus ample.
- juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres
dépens.
Par ses dernières conclusions en date du 19 janvier 2023, la SA D'HLM Maisons et Cités Soginorpa demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 7 avril 2022 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 novembre 2021, ordonné l'expulsion de M. [J] [Z] et Mme [E] [O] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 8 novembre 2021, à une somme égale au montant du loyer, augmentée des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 612,14 euros, et en tant que de besoin, condamné in solidum M. [J] [Z] et Mme [E] [O] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, condamné solidairement M. [J] [Z] et Mme [E] [O] à payer à la SA d'HLM Maisons et Cités Soginorpa, la somme de 615,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 16 février 2022, terme de février non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, condamné in solidum M. [J] [Z] et Mme [E] [O] à payer à la SA D'HLM Maisons et Cités Soginorpa la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
Subsidiairement,
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre M. [J] [Z] et Mme [E] [O] et la SA D'HLM Maisons et Cités Soginorpa,
- autoriser M. [J] [Z] et Mme [E] [O] à s'acquitter de la dette en 24 mensualités de 32 euros en sus du loyer courant,
- les condamner in solidum au règlement d'une somme de 2 000 euros ainsi qu'aux entiers frais et dépens .
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Bien que le dispositif récapitulatif des écritures des appelants sollicite l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, la décision querellée n'est en réalité pas critiquée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement de payer délivré le bailleur, étaient réunies à la date du 8 novembre 2021.
L'appel n'a en réalité pour objet que de solliciter de la cour l'octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, délais de paiement qui n'ont pas été réclamés devant le premier juge.
En l'absence d'irrégularités contrevenant à des dispositions d'ordre public que la cour aurait à relever d'office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de la société d'HLM Maisons et Cités Soginorpa recevable et constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 novembre 2021.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Au soutien de leur demande, Mme [O] et M. [Z] soutiennent qu'ils ont rencontré d'importantes difficultés financières à la suite de la crise sanitaire et qu'ils ont repris le réglement du loyer courant et ont fait des réglements substantiels en vue de l'apurement de la dette locative. Ils ajoutent qu'un accord est intervenu avec le bailleur en vue de la mise en place d'un plan d'apurement à hauteur de 32 euros par mois.
Compte tenu des règlements conséquents de la dette locative intervenus en juillet, septembre, octobre, novembre et décembre 2022 ainsi qu'en janvier 2023 et de la proposition de réglement formée par les locataires, lesquels restent devoir, suivant le compte produit aux débats la somme de 856,68 euros selon compte arrêté à la date du 12 janvier 2023, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formée par Mme [O] et M. [Z] selon les modalités précisées au dispositif.
Il convient par ailleurs pour la cour, réformant sur le montant de la dette locative et actualisant cette dernière à la date du 12 janvier 2023, de condamner Mme [O] et M. [Z] au paiement de la somme de 856,68 euros au titre de l'arriéré locatif suivant compte arrêté à la date du 12 janvier 2023.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.
Il convient de confirmer la décision entreprise de ces chefs.
Il convient de laisser les dépens d'appel à la charge de Mme [O] et M. [Z] qui succombent principalement, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Il n'y a pas lieu cependant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 novembre 2021 et le confirme également sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;
Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,
Actualisant le montant de la condamnation de Mme [E] [O] et M. [J] [Z] au titre des loyers et charges, condamne Mme [E] [O] et M. [J] [Z] à payer à SA d'HLM Maisons et Cités Soginorpa la somme de 856,68 euros selon décompte arrêté à la date du 12 janvier 2023,
Accorde à Mme [E] [O] et M. [J] [Z] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire,
Autorise Mme [E] [O] et M. [J] [Z] à se libérer de leur dette de 856,68 euros au titre des loyers et charges dues au 12 janvier 2023, en 24 mensualités de 32 euros, en plus des loyers et charges courants, le premier versement devant intervenir avant le 1er jour du mois suivant l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, puis le premier de chaque mois, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;
Suspend en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire pendant ce délai accordé à Mme [E] [O] et M. [J] [Z] ;
Dit que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si la dette est soldée à l'issue du délai sus-défini ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance aux termes convenus :
-l'intégralité de la dette deviendra exigible 15 jours après une mise en demeure infructueuse adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à exécuter ses obligations ;
-la clause résolutoire sera définitivement acquise à la date du 8 novembre 2021 ;
-l'expulsion de Mme [E] [O] et M. [J] [Z] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux jusqu'à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;
-l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [E] [O] et M. [J] [Z] due jusqu'à la libération effective des lieux sera d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (montant révisable selon les modalités contractuelles) et condamne en tant que de besoin, Mme [E] [O] et M. [J] [Z] au paiement de cette indemnité d'occupation ;
Dit que pendant ce délai de 24 mois, les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ;
Condamne Mme [E] [O] et M. [J] [Z] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
Le Greffier
Harmony Poyteau
Le Président
Véronique Dellelis
