Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Eric FORESTIER
Monsieur [I] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Laure DENERVAUD
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/07089 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PCH
N° MINUTE :1
JUGEMENT
rendu le 20 février 2025
DEMANDEURS
Monsieur [V] [Y],
[Adresse 5]
représenté par Maître Laure DENERVAUD de la SELEURL AXESS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,
Monsieur [W] [Y],
[Adresse 4]
représenté par Maître Laure DENERVAUD de la SELEURL AXESS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Madame [X] [U] épouse [G],
[Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [I] [G],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2025
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 février 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 04/07/2006 la société JEAN-CHARPENTIER SA, mandataire de Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y] a donné à bail à Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] un appartement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.
Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] le 25 janvier 2024 pour obtenir le paiement d’une somme de 8773,32 euros au principal.
Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 2 octobre 2024, Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y] ont fait assigner Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] devant le tribunal de céans aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles,
- Déclarer Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] occupants sans droit ni titre ainsi que tout occupant de leur chef,
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] et Madame [U] épouse [G] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
- Les voir condamnés solidairement à leur payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 10 818,54 Euros majorée de 10% soit la somme de 11 900,40 Euros, décompte arrêté au 1er juin 2024 inclus,
- Les voir condamnés solidairement à payer les intérêts au taux légal pour la période courant de la date d’exigibilité des loyers à celle du paiement effectif des loyers,
- Les voir condamnés solidairement à leur verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
- Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 3000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant les coûts des commandements ainsi que de l’assignation,
L’affaire a été plaidée à l'audience du 17 janvier 2025 :
Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y] représentés par leur conseil, indiquent que la dette s’est accrue et que les paiements sont irréguliers tandis que les voisins se plaignent de nuisances sonores.
Monsieur [I] [G] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.
Madame [X] [U] épouse [G] représentée par son conseil, expose que les causes du commandement ont été réglées et que la dette est soldée. Elle demande le débouté de Monsieur et Madame [Y]. A titre reconventionnel, elle demande réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 11 232 euros, la réalisation de travaux de remise en état suite à un dégât des eaux, la réduction du loyer à hauteur de 15% jusqu’à la réalisation des travaux et la condamnation de ces derniers au versement de la somme de 2500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. S’agissant des soi-disant nuisances sonores, elle indique que c’est lié à une voisine irascible et n’a pas de lien avec le présent litige.
L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.
Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que l’article 472 du Code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y] justifient avoir respecté les dispositions légales par la production de l’accusé de réception présenté le 03 octobre 2024 au représentant de l’Etat dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été évoquée ;
En conséquence, la présente demande est recevable.
Sur la demande principale en acquisition de la clause résolutoire et expulsion :
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
Le commandement de payer délivré le 25 janvier 2024, à Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;
Cependant Madame [X] [U] épouse [G] verse au débat la réalisation d’un premier virement de 2200 euros le 11 mars 2024 puis un second virement de 6744,65 euros le 21 mars 2024 de telle sorte que la dette ayant été apurée dans les deux mois suivant le commandement en date du 25 janvier 2024 ;
En conséquence les conditions ne sont pas réunies pour que la clause de résiliation du bail produise ses effets. Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire.
Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail :
Aux termes de l'article 1227 du code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice lorsqu’une partie n’exécute pas ses obligations contractuelles.
En application de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.
En l’espèce, il résulte des débats que Madame [U] épouse [G] s’est acquittée aléatoirement des loyers en versant les sommes après diverses sommations réalisées par les propriétaires de l’appartement, sans que Monsieur [G] ne participe ni ne se montre concerné par le règlement des loyers. Il ressort également des pièces versées au débat que Madame [U] épouse [G] n’a pas répondu dans le délai de deux mois au commandement de payer en date du 28 septembre 2023 dont le versement de la cause est intervenu le 29 novembre 2023 et qu’en outre, chacun des versements sont intervenus à la limite du délai imparti de deux mois pour les onze commandements de payer intervenus entre 2019 et 2024.
Il ressort donc des pièces produites que les paiements sont irréguliers ceci conduisant à constater que les obligations contractuelles en paiement à échéance mensuelle du loyer ne sont pas respectées, d’autant que les paiements n’interviennent qu’en dernier jour ou presque uniquement après délivrance d’une sommation de payer ; à cet égard, il est constaté à la lecture des relevés de compte qu’aucun lien ne peut être effectué avec la pension alimentaire versée ou non par Monsieur [G] bien que la défenderesse indique que les retards de paiement sont liés au retards de pension alimentaire.
En conséquence, il s'agit de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail.
Sur l’expulsion et la séquestration des meubles meublants :
Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y] sollicitent l’expulsion de Mme [X] [U] épouse [G] et de Monsieur [I] [G] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier à compter du prononcé de la décision à intervenir.
Il y a lieu de faire droit à ces demandes compte tenu de la résiliation du bail à la date du présent jugement et de l’occupation sans droit ni titre du logement par Madame [X] [U] épouse [G] et Monsieur [I] [G] ;
Sur la demande au titre de la dette locative :
Conformément à l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;
En l’espèce, les demandeurs allèguent une dette locative de 11 900 ,40 euros à la date de l’assignation. Toutefois, la défenderesse verse au débat le virement réalisé le 14 janvier 2025 via la caisse des règlements pécuniaires des avocats (CARPA) aux demandeurs d’un montant de 24 268,93 euros que les défendeurs ont effectivement reçu au jour de l’audience.
En conséquence, la dette ayant été soldée, il convient de rejeter la demande de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation au taux légal d’intérêt en vigueur.
Sur l'indemnité d'occupation :
En vertu de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix de bail pendant le temps nécessaire à sa relocation.
En l’espèce, le bail étant résilié Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] occupent sans droit ni titre le logement qui en est l'objet à compter de la date de la présente décision.
En conséquence, il y a lieu de condamner les défendeurs à payer à aux parties demanderesses une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les demandes reconventionnelles :
Sur les demandes afférentes aux travaux et aux loyers :
Au regard de la résiliation du bail à la date de la présente décision et du statut d’occupant sans droit ni titre à la même date, il ne peut être fait droit à une demande de réalisation de travaux ceci relevant à compter de la décision de la responsabilité uniquement du bailleur ; de même il ne peut être fait droit à la demande de réduction des loyers, les défendeurs étant redevable d’une indemnité d’occupation à titre compensatoire du fait de l’occupation des lieux sans titre et ce alors qu’il est demandé une indemnisation du préjudice pour les mêmes motifs.
Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance :
Décision du 20 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07089 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PCH
En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer l’entretien du bien loué et la jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail. L’exécution tardive d’une obligation contractuelle entraîne le droit à réparation du préjudice subi après que le débiteur ait été mis en demeure de l’exécuter, conformément aux articles 1231 et 1231-1 du code civil.
En l’espèce, Madame [X] [U] épouse [G] sollicite la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 11232 Euros au titre du préjudice de jouissance soit 15% du loyer fixé à 2080 Euros sur 36 mois.
Elle expose qu’elle a signalé à la société JEAN CHARPENTIER SA, mandataire de Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y], par courriel en date du 31 mai 2022, la fuite d’eau importante constatée dans l’appartement sis [Adresse 2] et mis en demeure le bailleur d’agir.
Les pièces produites par les parties permettent de constater que par courriel en date du 29 juin 2022, M. [W] [Y] a accepté un devis de réparation et entrepris les démarches auprès de l’assurance. Les réparations de plomberie ont été traitées le 10 novembre 2022, laissant subsister les éventuels travaux d’embellissement. Cependant, Madame [G] indique que les lieux sont restés dégradés à la suite et produit à ce titre outre un constat du Commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, le rapport d’expertise amiable du 7 mars 2024 lequel indique que les travaux d’embellissement devaient aussi être pris en charge par l’assureur du bailleur. Ces éléments permettent de constater une dégradation d’un mur de séparation resté en l’état et nécessitant une reprise des peintures afin de supprimer l’impact esthétique ainsi que des raccords de peinture partiels à d’autres endroits. Par ailleurs, à l’occasion des échanges entre les parties, le bailleur par le biais de l’agence gestionnaire rappelle qu’après intervention des plombiers, le mur en question doit sécher avant remise en état.
En tout état de cause, les éléments produits ne permettent pas de conclure à l’indécence ou l’inhabitabilité des lieux que ce soit pour leur totalité ou partiellement mais à un préjudice de jouissance lié à l’état restant à peindre notamment pour un mur séparatif.
Il convient donc de condamner Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y] à la réparation du préjudice de jouissance subi par Madame [X] [U] épouse [G] à hauteur de 10% du loyer mensuel à compter de 1er février 2023, après estimation du séchage des supports sur 3 mois, jusqu’au 31 décembre 2024.
En conséquence, Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 4576 Euros (208 Euros X 22 mois) au titre du préjudice de jouissance de Madame [U] épouse [G].
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
En vertu des articles 695 et 696 du code civil, la partie perdante est condamnée aux dépens.
En l’espèce, Madame [X] [U] épouse [G] et Monsieur [I] [G], succombant au principal, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer et de la présente assignation.
Sur les frais de l’article 700 du code de procédure civile :
Au regard des frais engagés par les parties demanderesses, il convient de condamner Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 juillet 2006 entre Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y] d’une part et Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] d’autre part, à compter de la présente décision,
DECLARE, en conséquence, Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] ainsi que tous occupants de leur chef, occupants sans droit ni titre compter de cette date,
DIT que faute de départ volontaire de Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] des lieux loués dans le délai de 2 mois suivant un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
ORDONNE la séquestration du mobilier des occupants trouvé au lieu de l'expulsion dans les conditions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution,
FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G], à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, au montant du loyer mensuel normalement exigible augmenté des charges mensuelles et révisable selon les dispositions contractuelles,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] à payer à cette indemnité à compter de la présente décision jusqu’à libération effective des lieux,
CONDAMNE Monsieur [W] [Y] et Madame [V] [Y], bailleurs, à verser à Madame [X] [U] épouse [G] la somme de 4576 Euros au titre du préjudice de jouissance en tant que locataire des lieux,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] au paiement de 600 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] épouse [G] aux entiers dépens comprenant les frais des commandements successifs et de l’assignation,
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement,
REJETTE les autres demandes.
Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle de proximité, aux jour, mois et an susdits.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
