Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/00382

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 AOUT 2024 N° RG 24/00382 - N° Portalis DB22-W-B7I-R5IO Code NAC : 5BI AFFAIRE : S.A.S. MARKUP [Localité 5] C/ S.E.L.A.R.L. MLCONSEILS, S.C. NOVAPIERRE 1 DEMANDERESSE La Société MARKUP [Localité 5], anciennement dénommée KORERA MARKET, S.A.R.L. immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 823 113 410, dont le siège social est sis [Adresse 4] agissant par l’intermédiaire de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, assistée par l’administrateur SELARL AJA Associés, prise en la personne de Maître [T] [U], [Adresse 1], représentée par Me Julie BARRERE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 638, Me Gabriel KENGNE, avocat au barreau de ROUEN, DEFENDERESSES S.E.L.A.R.L. MLCONSEILS, mandataire judiciaire, prise en la personne de Me [G] [H], dont le siège social est sis [Adresse 3] défaillante S.C. PI NOVAPIERRE 1, Société civile de placement immobilier à capital variable, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 425 103 017, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. représentée par Me Sébastien GALLO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 213, Me Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 497 Débats tenus à l'audience du : 04 Juin 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 04 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE La société MARKUP [Localité 5] a pour objet social l’exploitation de fonds de commerce à dominante alimentaire. Par acte sous seing privé en date des 13 mars et 31 mars 2017, la SC PI NOVAPIERRE 1 a donné à bail commercial à la société KORERA MARKET, devenue MARKUP [Localité 5], un local commercial dans le Centre Commercial VALIBOUT sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 5]. La société MARKUP [Localité 5] a fait l’objet deux incendies criminels en date des 8 et 15 août 2022. La Commune de [Localité 5], par arrêté du 17 août 2022, a ordonné la fermeture temporaire des lieux loués. La société MARKUP [Localité 5], dans l’impossibilité d’exercer ses activités, a déclaré la cessation des paiements auprès du Tribunal de commerce de Versailles. Le Tribunal de Commerce de Versailles a, par jugement du 21 mars 2023, ouvert une procédure de redressement judiciaire et nommé la SELARL AJASSOCIES en tant qu'administrateur Judiciaire et la SELARL ML CONSEILS en qualité de mandataire judiciaire. La SC PI NOVAPIERRE 1 a déclaré sa créance le 20 avril 2023 entre les mains de la SELARL ML CONSEILS. Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 août 2023, la société MARKUP [Localité 5] avait assigné la société SC PI NOVAPIERRE 1 en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir : - ordonner à la SC PI NOVAPIERRE 1 d’exécuter les travaux lui incombant, nécessaires à la reprise de l’activité de la société MARKUP [Localité 5] dans le local commercial se trouvant [Adresse 4] à [Localité 5] (78), sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à compter de la date de notification de la décision à intervenir, - ordonner la suspension de paiement des loyers par la société MARKUP [Localité 5] à la SC PI NOVAPIERRE sur le local commercial se trouvant [Adresse 4] à [Localité 5] (78), et ce, depuis le 23 juin 2023, date notification de la suspension à la SC PI NOVAPIERRE 1 de la suspension de l’exécution de l’obligation de paiement des loyers, - in limine litis sur les demandes reconventionnelles, se déclarer incompétent pour l’examen des difficultés tenant à l’exécution du protocole du 2 août 2022, qui prévoit une clause d'attribution de compétence au seul président du tribunal de commerce de Paris pour l'examen des difficultés tenant à l’exécution dudit protocole, - à titre subsidiaire, débouter la SC PI NOVAPIERRE 1 de l’ensemble de ses demandes, - condamner la SC PI NOVAPIERRE à lui payer la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. La défenderesse sollicitait quant à elle de voir : - in limine litis, surseoir à statuer dans l’attente de la procédure pénale engagée aux fins de détermination de l’origine et des personnes responsables de l’incendie criminel survenu le 15 août 2022 dans les locaux appartenant la SC PI NOVAPIERRE, - se déclarer territorialement incompétent au profit du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris, - dire qu'il n’y a lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux qui se heurte à des contestations sérieuses, - à titre subsidiaire, accorder à la SC PI NOVAPIERRE 1 un délai de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir avant de faire courir une astreinte de 100 euros par jour de retard en cas de non réalisation des travaux passé ce délai, - dire qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de suspension du paiement du loyer qui se heurte à des contestations sérieuses, - reconventionnellement, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 31 mars 2017 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter rétroactivement du 10 juillet 2022, - ordonner l’expulsion immédiate de la société MARK UP [Localité 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local commercial, et ce, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, - ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde- meubles qu’il plaira à la SC PI NOVAPIERRE 1 aux frais, risques et périls de la société MARKUP [Localité 5], - condamner la société MARKUP [Localité 5] à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 9 janvier 2024, le juge des référés de Versailles a : - rejeté la demande de sursis à statuer, - rejeté l'exception d'incompétence territoriale sur les demandes principales et reconventionnelles, - dit que la demande d'exécution des travaux n'a plus d'objet, - enjoint à la société SC PI NOVAPIERRE 1 de finaliser les travaux des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] loués à la société MARKUP [Localité 5], dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et à défaut passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois, - rejeté la demande de suspension de paiement du loyer, - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles, - condamné la société SC PI NOVAPIERRE 1 à payer à la société MARKUP [Localité 5] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. Cette décision a été signifiée à la SC PI NOVAPIERRE 1 le 30 janvier 2024. Il n’a pas été interjeté appel de cette ordonnance, qui est devenue définitive. Par acte de Commissaire de Justice en date du 1er mars 2024, la société MARKUP [Localité 5] a assigné la société SC PI NOVAPIERRE 1 en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile : - ordonner une expertise avec mission de calculer l'abattement du loyer suite au sinistre des 8 et 15 août 2022, - ordonner à la société MARKUP [Localité 5] d’exécuter les travaux nécessaires à la reprise de ses activités en lieu et place de la SC PI NOVAPIERRE 1 et à sa charge dans le local commercial se trouvant [Adresse 4] à [Localité 5] (78), pour un montant maximum de 305 470,80 euros, selon le devis de la société DESIGN RENOVATION à compter du 30 juillet 2024, - condamner la SC PI NOVAPIERRE à lui payer la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient ses demandes et conclut au débouté des demandes de la société SC PI NOVAPIERRE 1. S'agissant de l'expertise, elle rappelle les dispositions contractuelles du bail et indique qu'il ne saurait être être contesté que deux incendies sont survenus dans les lieux loués en date du 8 et 15 août 2022 et ont détruits partiellement le local ; que plus de 45 jours se sont écoulées à compter du 8 et 15 août 2022, et le bailleur n’a fait aucune proposition d’abattement de loyer conformément aux stipulations claires de l’article 1.5.13 du bail, pendant la perte de jouissance partielle et ce, depuis la date du sinistre à ce jour, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, mais a saisi la juge commissaire pour demander la résiliation de plein droit du bail, ce qui constitue un dommage imminent. S'agissant de l'exécution des travaux, elle fait valoir que les travaux ordonnés par le juge des référés n’ont toujours pas débuté ; que la SC PI NOVAPIERRE 1 a saisi le juge commissaire par requête en date du 24 janvier 2024 pour voir ordonner la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, prouvant ainsi son absence d'intention de réaliser les travaux ; qu'il y a urgence à exécuter les travaux, car la société MARKUP [Localité 5] se trouvera dans l’impossibilité de proposer un plan de continuation et pourra de ce fait être tout simplement liquidée par le tribunal; qu'il n'existe aucune contestations réelles et sérieuses. Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir débouter la société MARKUP [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes qui se heurtent à des contestations réelles et sérieuses et la condamner à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur la demande de désignation d’expert judiciaire, elle soulève l’absence de motivation, et relève que le Juge Commissaire a précisément constaté qu’il existait une contestation sérieuse quant à l’interprétation de la clause 1.5.13 du bail (ordonnance du Tribunal de Commerce de Versailles du 18 mars 2024), et allègue une toute autre interprétation de ladite clause que celle évoquée par le preneur ; qu'en tout état de cause, la demande se heurte à une contestation réelle et sérieuse, précisant que la Cour de cassation considère que l’interprétation constitue une contestation sérieuse, exclusive de la compétence du juge des référés. S'agissant de la demande relative aux travaux, elle souligne qu'il est singulier de constater que la société MARK UP [Localité 5] présente cette dernière demande précisément devant la juridiction qui a déjà jugé qu’elle n’est pas fondée à le faire; que la société MARKUP [Localité 5] ne peut pas se substituer au bailleur pour finaliser lesdits travaux sous peine de contrevenir aux termes de l’ordonnance de référé du 9 janvier 2024 sans créer une contradiction de décision émanant de la même juridiction; que cette demande de faire réaliser des travaux par une entreprise tierce se heurte à une contestation réelle et sérieuse d’autant que le devis de cette entreprise DESIGN RENOVATION comprend de nombreux manquements et irrégularités. La décision a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS Sur la demande d'expertise La demanderesse allègue l'existence d'un trouble illicite et d'un dommage imminent. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés. Le dommage imminent est le le dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond. Par ailleurs, si la condition de l'absence de contestation sérieuse du droit invoqué n'est pas requise par l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée. L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. En l'espèce, la clause 1.5.13 "Destruction de l'immeuble" du bail stipule que « Dans l'hypothèse où les Locaux Loués viendraient à être détruits en totalité, quelle que soit l'origine de ce sinistre, le présent Bail serait résilié de plein droit, sans indemnité de part ni d'autre, mais sans préjudice des droits du Bailleur contre le Preneur si la destruction peut être imputé à ce dernier. Dans l'hypothèse où les Locaux Loués ne seraient que partiellement détruits, le Preneur aura la faculté sur proposition du Bailleur, soit de résilier le présent Bail, sans indemnité de part ni d'autre, soit de solliciter un abattement de loyer pendant la perte de jouissance partielle, le tout sans préjudice des droits du Bailleur contre le Preneur si la destruction peut être imputée à ce dernier. Le calcul de l'abattement du loyer sera effectué en fonction de la surface indisponible des Locaux Loués et du temps d'indisponibilité pour le Preneur, par un expert choisi d'un commun accord entre les Parties. Faute par ces derniers de nommer un tel expert dans les quarante-cinq (45) jours suivants la date du sinistre, il sera procédé à cette désignation à la requête de la Partie la plus diligente par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, les frais et honoraires de l'ordonnance étant supportés à parts égales entre les Parties, de même en ce qui concerne les honoraires de l'expert ainsi choisi ou désigné. » La violation manifestement illicite de la présente clause n'est pas démontrée avec l'évidence requise en référé, dès lors que son appréciation est sujette à interprétation, qui relève de la compétence du juge du fond. Il apparaît en effet, comme l'a déjà relevé le Tribunal de Commerce dans son ordonnance rendue le 18 mars 2024, qu'il existe une différence d'appréciation de ladite clause. L'existence d'un dommage imminent n'est pas non plus caractérisée, dans la mesure où le résultat de l'action aux fins de résiliation du contrat de bail reste encore lointain et aléatoire. Cette demande sera donc rejetée. Sur la demande de travaux Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents. En l'espèce, il convient de relever que la société MARKUP [Localité 5] sollicite de se voir autoriser (ne pouvant être enjointe) "à exécuter les travaux nécessaires à la reprise de ses activités" en lieu et place de la SC PI NOVAPIERRE 1 et à sa charge dans le local commercial se trouvant [Adresse 4] à [Localité 5] (78), pour un montant maximum de 305 470,80 euros, selon le devis de la société DESIGN RENOVATION à compter du 30 juillet 2024. Il s'avère cependant qu'il a déjà été statué sur la demande de la société MARKUP [Localité 5] tendant à "ordonner à la SCPI NOVAPIERRE 1 d’exécuter les travaux lui incombant, nécessaires à la reprise de l’activité de la société MARKUP [Localité 5] dans le local commercial se trouvant [Adresse 4] à [Localité 5] (78), sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à compter de la date de notification de la décision à intervenir", par ordonnance de référé du 9 janvier 2024 qui a d'une part "dit que la demande d'exécution des travaux n'a plus d'objet" et d'autre part "enjoint à la société SC PI NOVAPIERRE 1 de finaliser les travaux des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] loués à la société MARKUP [Localité 5], dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et à défaut passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois". Par ailleurs, l'ordonnance de référé a été signifiée le 30 janvier 2024. Le délai de 6 mois pour exécuter la finalisation des travaux a débuté le 30 janvier 2024 pour se terminer le 30 juillet 2024. Cette demande sera rejetée. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il y a lieu de condamner la demanderesse, partie succombante, à payer à la défenderesse la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : Déboutons la société MARKUP [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, Condamnons la société MARKUP [Localité 5] à payer à la société SC PI NOVAPIERRE 1 la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société MARKUP [Localité 5] aux dépens. Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Première Vice-Présidente Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY