Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 22/12487
N° Portalis 352J-W-B7G-CYEVH
N° MINUTE : 5
Assignation du :
12 Octobre 2022
Jugement de fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 11 Septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [I] [F] [U]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Monsieur [N] [F] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [O] [F] [U] épouse [E]
[Adresse 2]
[Localité 5]
tous représentés par Maître François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0070
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. AVINE RETOUCHES
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1279
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DÉBATS
À l'audience du 12 Juin 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous signature privée en date du 24 septembre 2013, Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à Madame [X] [W] des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et d'un sous-sol avec cave et sanitaires constituant le lot n°2 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2013 afin qu'y soit exercée une activité de commerce de meubles et d'objets d'ameublement, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 13.806 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.
Par acte notarié en date du 1er décembre 2014, Madame [X] [W] a cédé son droit au bail à Monsieur [H] [L] et à Madame [S] [Z] [K] agissant pour le compte de la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES créée suivant statuts constitutifs établis par acte sous signature privée en date du 27 juin 2014 et en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Paris, Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] intervenant à cet acte de cession aux fins d'autoriser l'exercice de l'activité de retouches de vêtements et de prêt-à-porter.
Après avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Madame [M] [A]-[C] et à Monsieur [T] [G], lesquels ont établi un rapport en date du 30 juillet 2021, Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] ont, par acte d'huissier en date du 10 décembre 2021, fait signifier à la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES un congé pour le 30 juin 2022 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022.
Par acte d'huissier signifié à Madame [O] [F] [U] épouse [E], à Monsieur [I] [F] [U] et à Monsieur [N] [F] [U] en date du 4 février 2022, la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES a déclaré accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé au montant du dernier loyer en cours.
Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 17 juin 2022 réceptionnée le 20 juin 2022, Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] ont formé auprès de la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES une demande de révision du loyer, en suggérant que le montant du loyer révisé soit fixé à la somme annuelle de 35.100 euros hors taxes et hors charges.
À défaut d'accord sur le montant du loyer, Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] ont, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 19 juillet 2022 réceptionnée le 22 juillet 2022, notifié à la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 35.100 euros hors taxes et hors charges, puis l'ont, par exploit d'huissier en date du 12 octobre 2022, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Par jugement contradictoire en date du 4 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2022 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [R] [Y] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges.
L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 6 septembre 2023, a adressé un pré-rapport aux parties le 2 janvier 2024, et a déposé son rapport définitif le 29 janvier 2024, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 27.500 euros hors taxes et hors charges.
Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 3 juin 2024 réceptionnée le 6 juin 2024 et remis au greffe par RPVA le 6 juin 2024, Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-5 et R. 145-7 du code de commerce, de :
les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;à titre principal, juger que le montant du loyer du contrat de bail renouvelé s'élève à la somme annuelle de 34.350 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;débouter la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES de l'ensemble de ses demandes ;à titre subsidiaire, juger que le montant du loyer du contrat de bail renouvelé s'élève à la somme annuelle de 27.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ; en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
À l'appui de leurs prétentions, Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] font valoir que l'adjonction au contrat de bail commercial de l'activité de retouches de vêtements et de prêt-à-porter constitue une modification notable de la destination des lieux justifiant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, laquelle excède le montant du loyer plafonné.
Ils soulignent qu'eu égard aux caractéristiques des locaux litigieux ainsi qu'aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 45,80 m2, la valeur locative unitaire s'élève à la somme de 750 euros par mètre carré pondéré, ou à tout le moins à la somme de 600 euros retenue par l'expert judiciaire, de sorte que le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 34.350 euros hors taxes et hors charges à titre principal, ou à la somme annuelle de 27.500 euros hors taxes et hors charges à titre subsidiaire. Ils s'opposent à l'application d'un quelconque abattement au titre des travaux de mise en conformité pris en charge par la locataire, faisant remarquer que ces derniers ont été rendus nécessaires uniquement en raison du choix de celle-ci d'exercer sa nouvelle activité, ce qui ne saurait leur être imputable.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettres recommandées en date du 29 mai 2024 réceptionnées le 30 mai 2024 et remis au greffe par RPVA le 4 juin 2024, la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-7 du code de commerce, de :
à titre principal, débouter Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] de leur demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 35.100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, et plus largement de l'ensemble de leurs demandes ;
débouter Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] de leur demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 27.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, et plus largement de l'ensemble de leurs demandes ;à titre subsidiaire, fixer le montant de la valeur locative après abattement à la somme annuelle de 23.000 euros au 1er juillet 2022 ;juger qu'il y a lieu de retenir l'application du lissage du déplafonnement ;en conséquence, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle principale de 16.120,90 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;condamner Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES expose, à titre principal, que les facteurs locaux de commercialité ont évolué défavorablement en raison des effets de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 et de la diminution du nombre de places de stationnement dans la rue où sont situés les locaux litigieux, rendant ceux-ci moins commodément accessibles. Elle ajoute que si la clause de destination du bail a certes été élargie, les travaux de mise en conformité nécessaires à l'exercice de sa nouvelle activité ont cependant été mis à sa charge, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses ainsi que la fixation du loyer de renouvellement au montant du dernier loyer contractuel.
À titre subsidiaire, elle avance que la surface pondérée des locaux donnés à bail est de 40,20 m2, et non de 45,80 m2 comme retenu à tort par l'expert judiciaire, si bien que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire s'élève à la somme de 600 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'après application d'un abattement de 3% afférent aux travaux de mise en conformité mis à sa charge, la valeur locative des locaux donnés à bail s'élève à la somme annuelle de 23.000 euros hors taxes et hors charges. Elle précise que si le déplafonnement du loyer devait être consacré, celui-ci devrait alors faire l'objet d'un lissage, ce qui justifie sa demande de fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à la somme annuelle de 16.120,90 euros pour la période comprise entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 12 juin 2024, et la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 2°) la destination des lieux.
En vertu des dispositions de l'article R. 145-5 dudit code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.
Enfin, selon les dispositions de l'article L. 145-51 de ce code, lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire. La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'extension de la destination d'un bail permettant d'adjoindre d'autres activités à celles initialement prévues justifie que le loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et soit fixé au montant de la valeur locative à la hausse dès lors que cette modification présente un caractère notable (Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-12805 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-23532 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10072 ; Civ. 3, 14 novembre 2012 : pourvoi n°11-25017 ; Civ. 3, 22 janvier 2013 : pourvoi n°11-25030 ; Civ. 3, 11 mars 2014 : pourvoi n°13-10641 ; Civ. 3, 11 avril 2019 : pourvoi n°18-13668), y compris lorsque cette modification de la destination est intervenue dans le cadre d'une cession de droit au bail (Civ. 3, 10 janvier 1996 : pourvoi n°94-12787), même pour cause d'admission du précédent preneur à faire valoir ses droits à la retraite (Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°21-25849).
En l'espèce, la clause intitulée « DESTINATION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 24 septembre 2013 conclu entre Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] d'une part, et Madame [X] [W] d'autre part, stipule que : « Les lieux loués sont destinés à l'usage de MEUBLES ET OBJETS D'AMEUBLEMENT, à l'exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux » (pièce n°4 en demande, page 2).
Or, il y a lieu de relever que l'acte de cession de droit au bail conclu par acte notarié en date du 1er décembre 2014 entre Madame [X] [W] d'une part, et Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Z] [K] agissant pour le compte de la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES d'autre part, prévoit : en son préambule, que « 4 - ENGAGEMENT DE CESSION DU DROIT AU BAIL AU PROFIT DES ASSOCIÉS DE LA SOCIÉTÉ AVINE RETOUCHES : Le CÉDANT ayant décidé de prendre sa retraite a trouvé comme PRENEUR les deux seuls associés de la société S.A.R.L. AVINE RETOUCHES » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 5 : DESTINATION », que « les lieux loués étaient initialement destinés à l'exploitation d'un commerce de meubles et objets d'ameublement à l'exclusion de tout autre usage. En conséquence, compte tenu du changement d'activité et conformément à la clause visée au II de l'exposé, les BAILLEURS sont intervenus aux présentes ainsi que cela est visé ci-après à l'article 15 » ; et en sa clause intitulée «ARTICLE 15 : INTERVENTION DES BAILLEURS», qu' «aux présentes sont intervenus les consorts [F]-[U], Propriétaires bailleurs des locaux [...], lesquels, après avoir pris connaissance des termes des présentes, ont déclaré : [...] - autoriser l'exercice des activités suivantes : "retouches de vêtements et prêt-à-porter"» (pièce n°5 en demande, pages 5, 6, 12 et 13).
Dans leur rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire en date du 30 juillet 2021, Madame [M] [A]-[C] et Monsieur [T] [G] soulignent que « cet élément constitutif de la valeur locative, intervenu dans le cadre d'une cession-déspécialisation, est une cause de déplafonnement puisque les éléments de détermination de la valeur locative ont changé, le cessionnaire exerçant une activité différente de celle prévue au bail du 24 septembre 2013. Cette modification notable de la destination des lieux entraîne le déplafonnement lors du prochain renouvellement du bail », et concluent que « l'adjonction des activités suivantes "retouches de vêtements et prêt-à-porter" à la destination du bail, à la suite de la cession du bail, est de nature à entraîner le déplafonnement du loyer en vertu de l'article R. 145-5 du code de commerce lors du prochain renouvellement qui interviendra le 1er juillet 2022 » (pièce n°8 en demande, pages 11 et 18).
Ceci est corroboré par l'expert judiciaire, lequel note dans son rapport définitif en date du 29 janvier 2024 que « l'autorisation donnée, au cours du bail expiré, par les bailleurs d'exercer l'activité de "retouches de vêtements et prêt-à-porter" constitue, à notre avis, une modification notable de la destination des lieux loués, au sens de l'article R. 145-5 du Code de commerce » (pièces n°12 en demande et n°2 en défense, page 31).
De fait, force est de constater qu'il ressort des clichés photographiques reproduits dans le rapport d'expertise judiciaire que la vitrine extérieure de la locataire comporte les mentions « AVINE RETOUCHES, TRANSFORMATION, RETOUCHES, TOUS VÊTEMENTS, VESTE, PANTALON, CHEMISE, ROBE, MANTEAU, BLOUSON, TOUS TISSUS, CUIR, DAIM, FOURRURE, RIDEAUX », et que les lieux sont remplis de vêtements et de machines à coudre (pièces n°12 en demande et n°2 en défense, pages 15 à 20), sans que soient présents de quelconques meubles ou objets d'ameublement destinés à la vente, de sorte qu'il y a lieu de retenir que cette modification de la destination des locaux donnés à bail présente indubitablement un caractère notable dès lors qu'elle permet à la défenderesse d'exploiter son fonds de commerce et de réaliser l'intégralité de son chiffre d'affaires.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la modification notable de la destination des lieux loués au cours du bail expiré justifie que le loyer du contrat de bail commercial renouvelé échappe à la règle du plafonnement et que son montant corresponde à celui de la valeur locative.
En conséquence, il convient de retenir que le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé doit correspondre à celui de la valeur locative des locaux donnés à bail.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
D'après les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.
En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est établi que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative, il y a lieu de rechercher cette dernière.
En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.
Sur les caractéristiques des locaux
Aux termes des dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
En l'occurrence, il ressort du rapport d'expertise judiciaire en date du 29 janvier 2024 que les locaux donnés à bail : dépendent d'un immeuble de cinq étages édifié en 1868 à façade en pierre de taille et toiture en zinc ; jouissent d'une bonne visibilité avec un linéaire de façade d'environ 4,30 mètres ; et bénéficient d'une configuration rationnelle présentant de baux volumes (pièces n°12 en demande et n°2 en défense, pages 14, 15 et 29).
D'après la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).
En l'espèce, l'expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 90,50 m2, et retient qu'ils sont divisés en trois zones, à savoir : une première zone de vente au rez-de-chaussée d'une surface utile et d'une surface pondérée de 21 m2 ; une deuxième zone de vente au rez-de-chaussée d'une surface utile de 13,50 m2 et d'une surface pondérée de 10,80 m2 ; et de locaux en sous-sol d'une surface utile de 56 m2 et d'une surface pondérée de 14 m2 ; soit une surface pondérée totale de 45,80 m2 (pièces n°12 en demande et n°2 en défense, page 24).
Si la preneuse a fait valoir, par dire en date du 23 janvier 2024 adressé à l'expert, que « l'application d'un coefficient de pondération non pas de 0,25 mais de 0,15 est justifiée pour la surface des locaux en sous-sol, s'agissant de voûtains de caves. La surface pondérée s'établit, dans ces conditions, à 40,20 m2 B », il y a lieu de souligner que l'expert judiciaire a expressément répondu à cette objection en indiquant que « l'application d'un coefficient de pondération 0,25 est selon nous justifiée, s'agissant de voûtains de caves aménagés, reliés à la boutique par un escalier en bois d'environ 0,90-1,00 mètre. À titre d'exemple, un coefficient de pondération 0,15 est habituellement appliqué à la surface d'une cave non aménagée reliée à une salle de bar-restaurant par une échelle de meunier (escalier en bois étroit et raide) » (pièces n°12 en demande et n°2 en défense, pages 8 et 24).
Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.
En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 45,80 m2.
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu des dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
En outre, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).
En l'espèce, compte tenu des seize références analysées, constituées de dix locations nouvelles au prix du marché, de cinq renouvellements amiables, et d'une fixation judiciaire, l'expert judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 600 euros par mètre carré pondéré (pièces n°12 en demande et n°2 en défense, pages 26 à 29).
Si les bailleurs produisent aux débats un rapport d'expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Madame [M] [A]-[C] et par Monsieur [T] [G] en date du 30 juillet 2021 estimant la valeur locative unitaire à la somme de 750 euros par mètre carré pondéré (pièce n°8 en demande, page 16), force est toutefois de constater que celui-ci n'est corroboré par aucun autre élément, étant au surplus observé qu'aux cours des opérations expertales, les demandeurs ont explicitement, dans leur dire adressé à l'expert en date du 19 janvier 2024, fait part de leur accord sur la valeur locative unitaire statutaire de 600 euros par mètre carré pondéré en mentionnant que « conformément à l'avis de l'expert judiciaire, la valeur locative statutaire des locaux objets de l'expertise peut être estimée à 27.500 €, sur la base d'une surface pondérée de 45,80 m2 B et d'une valeur unitaire de 600 € / m2 B », l'expert judiciaire consacrant dans ces conditions l' « accord des parties sur la valeur locative unitaire (600 € / m2 B ) » (pièces n°12 en demande et n°2 en défense, pages 7 et 29).
Dès lors, la valeur locative unitaire de renouvellement évaluée par l'expert judiciaire au montant de 600 euros par mètre carré pondéré apparaît particulièrement pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.
En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 600 euros par mètre carré pondéré.
Sur les facteurs locaux de commercialité
D'après les dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
En l'espèce, l'expert judiciaire relève, dans son rapport définitif en date du 29 janvier 2024 : que les locaux sont situés dans le quartier central des affaires de [Localité 6] fréquenté par une population disposant d'un pouvoir d'achat élevé ; et que les lieux jouissent d'une bonne desserte par les transports en commun, comptabilisant deux stations de métropolitain et plusieurs lignes de bus à proximité (pièces n°12 en demande et n°2 en défense, page 11 et 12).
L'expert judiciaire conclut que « les éléments ci-dessus exposés mettent en évidence l'assez bonne adéquation entre la commercialité de l'emplacement (quartier d'habitation et d'affaires fréquenté par une population disposant d'un pouvoir d'achat élevé, voie secondaire disposant d'un assez faible achalandage, dans laquelle sont exploités quelques cafés-restaurants et divers commerces de services et de nature alimentaire) et l'activité artisanale de retoucherie exercée » (pièces n°12 en demande et n°2 en défense, page 13).
Si la preneuse invoque « la transformation de places de stationnement en places de livraison et l'attribution des places de stationnement de la [Adresse 8] aux forces de l'ordre, ce qui restreint inéluctablement la commodité d'accès des clients aux locaux loués » (page 6 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément.
De même, si la locataire allègue une diminution de la fréquentation du quartier consécutivement à la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19, il y a néanmoins lieu de souligner que d'une part, cette crise, d'envergure planétaire, a eu des répercussions, en termes de diminution de fréquentation en raison de la réduction des flux touristiques et de la généralisation du télétravail, qui se sont fait ressentir au niveau national, et non simplement local au sens des dispositions susvisées, et que d'autre part, il n'est pas établi que les effets de cette crise ont vocation à avoir un impact sur l'intégralité des neuf années du bail renouvelé.
En conséquence, il convient de retenir que la modification du stationnement du quartier et que la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 n'ont pas eu d'effet sur les facteurs locaux de commercialité.
Sur les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties
Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Il y a lieu de rappeler : que d'une part, la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570), ce qui justifie l'application d'un abattement ; et que d'autre part, le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur (Civ. 3, 31 mars 2016 : pourvoi n°14-28939), même si cette activité est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu'elle est autorisée par le bail (Civ. 3, 4 juillet 2019 : pourvoi n°18-17107).
En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 15 : INTERVENTION DES BAILLEURS » insérée à l'acte de cession de droit au bail conclu par acte notarié en date du 1er décembre 2014 entre Madame [X] [W] d'une part, et Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Z] [K] agissant pour le compte de la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES d'autre part, stipule qu' : « aux présentes sont intervenus les consorts [F] [U], Propriétaires bailleurs des locaux [...], lesquels, après avoir pris connaissance des termes des présentes, ont déclaré : [...] - autoriser l'exercice des activités suivantes : "retouches de vêtements et prêt-à-porter". Étant ici rappelé par les BAILLEURS aux CESSIONNAIRES qu'ils doivent adapter à leurs frais le local, afin que les BAILLEURS ne soient nullement inquiétés ni recherchés notamment en ce qui concerne la mise en conformité du bien (électricité, plomberie, normes administratives actuelles et à venir, etc...) » (pièce n°5 en demande, page 13).
Force est de constater que cette clause est empreinte d'un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu'elle constitue un transfert de charge sur la preneuse des travaux de mise en conformité des locaux à leur nouvelle destination contractuelle, lesquels travaux sont en principe imputables aux bailleurs, de sorte que cette clause doit être prise en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement du bail.
Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que la clause mettant à la charge de la locataire les travaux de mise en conformité des locaux justifie l'application d'un abattement de 3%.
En conséquence, il convient d'appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail un abattement de 3% tenant compte de la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de cession de droit au bail relative aux travaux de mise en conformité.
Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé
En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 45,80 m2, à la valeur locative unitaire de renouvellement de 600 euros par mètre carré pondéré, et à l'abattement de 3% tenant compte de la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de cession de droit au bail relative aux travaux de mise en conformité mis à la charge de la preneuse, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (600 x 45,80) - (600 x 45,80 x 3%) = 26.655,60 euros.
En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 26.655,60 euros.
Sur le lissage du loyer du contrat de bail renouvelé
Aux termes des dispositions du dernier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En outre, en application des dispositions de la première phrase du premier alinéa de l'article R. 145-23 du même code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement constitue un dispositif distinct de celui de la fixation du loyer, de sorte qu'il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d'arrêter l'échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de l'augmentation du loyer (Civ. 3, 9 mars 2018 : avis n°17-70040 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943).
En l'espèce, il ne peut être fait droit à la demande de la locataire tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour la période comprise entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023 en raison de la règle de l'étalement de l'augmentation du loyer résultant du déplafonnement, laquelle demande excède la compétence de la présente juridiction.
En conséquence, il convient de rappeler qu'il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux d'arrêter l'échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement.
Sur les mesures accessoires
En vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
De même, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande d'indemnité présentée par Madame [O] [F] [U] épouse [E], par Monsieur [I] [F] [U] et par Monsieur [N] [F] [U] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE l'existence d'une modification notable de la destination des lieux au cours du bail expiré justifiant que le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] d'une part, à la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES d'autre part, soit fixé au montant de la valeur locative des locaux donnés à bail,
FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 26.655,60 euros (VINGT-SIX MILLE SIX CENT CINQUANTE-CINQ euros et SOIXANTE centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] d'une part, à la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES d'autre part, portant sur les locaux constituant le lot n°2 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7] demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,
RAPPELLE qu'il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux d'arrêter l'échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de l'augmentation du loyer résultant du déplafonnement,
DÉBOUTE Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] de leur demande d'indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE le partage des dépens de l'instance par moitié entre Madame [O] [F] [U] épouse [E], Monsieur [I] [F] [U] et Monsieur [N] [F] [U] d'une part, et la S.A.R.L. AVINE RETOUCHES d'autre part, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à PARIS, le 11 septembre 2024.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM
