Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 23/04676

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° 25/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU : Président : Madame PICO, Greffier : Madame ZABNER, Débats en audience publique le : 31 Janvier 2025 N° RG 23/04676 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3526 PARTIES : DEMANDERESSE S.D.C. VILLA SOLEIL sis [Adresse 1], représenté par son Syndic le Cabinet SL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.C.I. SOLEIL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE : La SCI SOLEIL est copropriétaire des lots 10, 11 et 12 de l’ensemble immobilier dénommé VILLA SOLEIL situé[Adresse 1]. Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété. Par actes de commissaires de justice en date du 04 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VILLA SOLEIL situé[Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, a fait citer la SCI SOLEIL en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond. A l'audience du 13 décembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner la SCI SOLEIL au paiement : De la somme de 3 697,80 euros au titre des charges impayées arrêtées au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 mai 2023 sur les sommes commandées et à compter des dernières conclusions pour l’intégralité des réclamations ;De la somme de 464 euros au titre des frais nécessaires ;De la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir ;Il demande de rejeter toutes les demandes adverses. Dans ses dernières conclusions, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, la SCI SOLEIL demande au tribunal, à titre principal, de juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires. A titre subsidiaire, elle demande de rejeter la demande du syndicat au titre des frais nécessaires, des travaux exécutés sans autorisation, de dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens. Elle demande au besoin de compenser toute somme mise à sa charge avec celles dues par le syndicat au titre du jugement en date du 04 juillet 2024. En tout état de cause elle demande de condamner le syndicat demandeur à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles dont elle sera dispensée au titre de la répartition des charges. Elle demande de condamner le syndicat demandeur au dépens dont elle sera également dispensée dans le cadre de la répartition des charges. L'affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION, L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes : 1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ; 2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ; 3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; 4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ; 5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ; 6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ; 7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande. Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. » Sur la recevabilité : L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14 1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14 1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14 2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du Syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis à vis du Syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. La procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées. Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie. Elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles. En l’espèce, la mise en demeure du 07 juillet 2023 porte la mention d’une somme globale dues au titre « des charges de copropriétés » à régler dans le délai de 30 jours. Cette mise en demeure ne précise pas le montant précis des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payés par la SCI SOLEIL, étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes et que les sommes réclamées au titre des frais ne sont pas mentionnées dans l’article 19-2. La SCI SOLEIL n’a donc pas été avisé précisément, comme le requiert l’article 19-2, de la somme dont elle devait s’acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes ainsi que la procédure accélérée au fond. Au surplus, les provisions dues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure (soit les provisions du 01 avril au 30 septembre 2023) ont été réglées dans le délai de 30 jours. En effet, l’appel de fond du 01 avril 2023 à été réglé le 21 juin 2023 et celui du 01 juillet 2023 a été réglé le 05 aout 2023. Ainsi, la mise en demeure du 07 juillet 2023, qui constitue un acte préalable à l’action dans le cadre de la procédure accélérée au fond, ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, faute de justifier d’une mise en demeure préalable valable répondant aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VILLA SOLEIL situé[Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, sont irrecevables. Sur les demandes accessoires Les dépens : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VILLA SOLEIL situé[Adresse 1] supportera les dépens de l’instance. L’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, DECLARE les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VILLA SOLEIL situé[Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER irrecevables ; REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VILLA SOLEIL situé[Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER aux dépens de l’instance, dont la SCI SOLEIL sera dispensée dans le cadre de la répartition des charges ; RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. LE GREFFIER LE MAGISTRAT