Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/02183

Min N° 24/00684 N° RG 24/02183 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRE7 S.A. CLESENCE C/ Mme [R] [U] épouse [W] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 25 septembre 2024 DEMANDERESSE : S.A. CLESENCE [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant DÉFENDERESSE : Madame [R] [U] épouse [W] [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 4] non comparante, non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame CART Magalie, Juge Greffiers : Madame Maria DE PINHO, greffier lors de la plaidoirie et Madame Florine DEMILLY, greffier lors de la mise à disposition de la décision, le 25 septembre 2024. DÉBATS : Audience publique du : 03 juillet 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX Copie délivrée le : à : Madame [R] [U] épouse [W] EXPOSÉ DU LITIGE La S.A. CLESENCE se prévaut d'un bail d'habitation au profit de Madame [R] [U] épouse [W] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] depuis le 13 octobre 2020, dont elle a égaré la copie du contrat. Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CLESENCE a, par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, fait signifier à Madame [R] [U] épouse [W] un commandement de payer les impayés de loyer. Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la S.A. CLESENCE a fait assigner Madame [R] [U] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de voir : prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner son expulsion,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,condamner Madame [R] [U] épouse [W] au paiement de la somme de 5.431,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et charges, outre une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juillet 2024. A l'audience, la S.A. CLESENCE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 8.262,95 euros arrêtée au 2 juillet 2024. Elle indique être liée à Madame [R] [U] épouse [W] par un contrat de bail portant sur un logement situé [Adresse 2] ([Adresse 5]) à [Localité 4] mais avoir égaré ledit contrat. Elle précise que le contrat était aux noms de Madame [R] [U] épouse [W] et de Monsieur [D] [L] mais justifie par acte de décès délivré par la mairie de [Localité 4] du 2 décembre 2021, que ce dernier est décédé en date du 28 novembre 2021. La bailleresse est opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire compte tenu de l'absence de règlement du loyer courant depuis novembre 2023. Bien que régulièrement citée par acte d'huissier signifié à étude, Madame [R] [U] épouse [W] n'est ni présente, ni représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes en paiement L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, comme relevé précédemment, la S.A. CLESENCE verse aux débats un décompte démontrant que Madame [R] [U] épouse [W] reste lui devoir, frais déduits (25 euros de frais de dossier SLS) et après régularisation du SLS par la bailleresse, la somme de 8.237,95 euros arrêtée au 2 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse). L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible malgré l'absence de la défenderesse à l'audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit. Ainsi, elle sera donc condamnée à verser à la S.A. CLESENCE la somme de 8.237,95 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 2 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la recevabilité de l'action en résiliation Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la S.A. CLESENCE justifie avoir saisi la CCAPEX de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 27 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, l'action de la S.A. CLESENCE est recevable. Sur la résiliation judiciaire Conformément aux dispositions de l'article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux. Il résulte des articles 1224 à 1229 du code civil qu'en cas d'inexécution suffisamment grave de ses obligations par l'une des parties à un contrat synallagmatique, la résolution du contrat peut être demandée en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat et s'il y a lieu d'accorder éventuellement un délai au débiteur de l'obligation. Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En l'espèce, la S.A. CLESENCE se prévaut d'un bail la liant à Madame [R] [U] épouse [W] sur des locaux d'habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2]) à [Localité 4], et elle présente un état des lieux entrant portant la signature de la locataire et son conjoint décédé depuis. Dès lors, il y a lieu de considérer que la S.A. CLESENCE et Madame [R] [U] épouse [W] sont liées par l'existence d'un bail. A l'appui de ses demandes, la S.A. CLESENCE a produit un décompte locatif actualisé arrêté au 2 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) comportant une importante dette locative. Il résulte ainsi des pièces versées aux débats que Madame [R] [U] épouse [W] ne règle pas ses loyers de manière régulière, aucun versement n'est intervenu depuis novembre 2023 entraînant une forte augmentation de la dette locative. En l'espèce, compte tenu du montant important de la dette avec absence de versement de loyer depuis le mois de novembre 2023 et de l'absence de transmission des justificatifs de ses ressources par la locataire qui ne permet pas d'envisager l'apurement de la dette dans les délais prescrits par les textes, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement d'office. Ce non-respect des obligations contractuelles justifie que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail du fait de ses manquements à son obligation de paiement des loyers à compter du présent jugement. A défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [R] [U] épouse [W] sera ordonnée en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Madame [R] [U] épouse [W] sera donc condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d'expulsion. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [U] épouse [W], partie perdante, supportera la charge des dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens. Cependant, pour des raisons d'équité tirées de la situation des parties, il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu de la situation économique respective des parties et de l'équité, la S.A. CLESENCE sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter par application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de la S.A. CLESENCE ; CONSTATE l'existence d'un bail verbal entre la S.A. CLESENCE, d'une part, et Madame [R] [U] épouse [W], d'autre part, portant sur les locaux à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2]) à [Localité 4] ; CONDAMNE Madame [R] [U] épouse [W] à verser à la S.A. CLESENCE la somme de 8.237,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties du fait des manquements de la locataire à son obligation de paiement des loyers à compter du présent jugement ; DIT Madame [R] [U] épouse [W] occupante sans droit ni titre à compter de la présente décision ; ORDONNE, en conséquence, à Madame [R] [U] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.A. CLESENCE à faire procéder à l'expulsion de Madame [R] [U] épouse [W], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [R] [U] épouse [W] à payer à la S.A. CLESENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d'expulsion ; DEBOUTE la S.A. CLESENCE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [R] [U] épouse [W] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. La greffière La juge