Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 27 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [T] [Z]
Porte 102, 1er étage
5 Square de Verdun, Les Loges de Cambronne
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 16 mai 2024
date des débats : 16 mai 2024
délibéré au : 27 juin 2024
RG N° N° RG 23/03913 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVYD
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,
CCC à Monsieur [T] [Z] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 6 avril 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [T] [Z] un logement situé Les Loges de Cambronne - 5 square de Verdun - 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE.
Le 17 août 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.374,08 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 4 décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [T] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Constater à compter du 17 septembre 2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 17 octobre 2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [T] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Condamner Monsieur [T] [Z] à lui payer la somme de 1.975,50 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 septembre 2023 avec intérêts de droit à compter du 17 août 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- Condamner Monsieur [T] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 17 septembre 2023 ou du 17 octobre 2023, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- Assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ;
- Condamner Monsieur [T] [Z] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;
- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile.
A l'audience du 16 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
La SA CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 3.765,11 euros selon le décompte arrêté au 13 mai 2024. Elle a en outre indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, en l’absence du locataire, confirmant toutefois la reprise du paiement des loyers avec un versement de 1.000 euros en date du 25 avril 2024.
Monsieur [T] [Z], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...).
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (...).
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 4 décembre 2023, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.
La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
Dès lors, il convient de constater ce désistement.
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [T] [Z] le 17 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.374,08 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 octobre 2023.
Dès lors, Monsieur [T] [Z], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [T] [Z] sera par ailleurs condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur le montant de l’arriéré locatif et les délais :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)
En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Monsieur [T] [Z] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.765,11 euros au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, somme à laquelle il convient toutefois de déduire les frais de procédure (126,44 euros), qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.
En conséquence, Monsieur [T] [Z] sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.638,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
La SA CDC HABITAT SOCIAL s’est opposée à l’octroi de délais en l’absence du locataire en dépit d’un versement récent de 1.000 euros.
Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [T] [Z] a rencontré de grosses difficultés financières du fait de son addiction aux jeux et de ses absences au travail liées à cette addiction. Monsieur [Z] est agent de sécurité à l’aéroport de NANTES en CDI et à temps plein. Dans le cadre des entretiens, il s’était engagé à verser 105 euros par mois en plus du loyer courant et devait transmettre son attestation d’assurance.
Si Monsieur [Z] n’a pas comparu, il a procédé au versement de la somme de 1.000 euros à la date du 25 avril 2024, et a régularisé sa situation au regard de l’assurance avant l’audience.
Dans le cadre de l’enquête sociale, il a manifesté sa volonté de régler sa dette à hauteur de 105 euros par mois en plus du loyer courant, tandis qu’il dispose toujours de revenus fixes dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée.
Par conséquent, conformément aux dispositions susvisées, Monsieur [Z] apparaît en situation de régler sa dette locative après avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, et il convient de lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, dans les conditions précisées au dispositif.
Sur les mesures accessoires :
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.
Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [T] [Z] ;
CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 18 octobre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.638,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à Monsieur [T] [Z] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 35 échéances de 100 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DIT que Monsieur [T] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés Les Loges de Cambronne - 5 square de Verdun - 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [T] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, et ce, si nécessaire, avec l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
