Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00622

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 54G Minute n° 24/ N° RG 24/00622 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5OP 3 copies GROSSE délivrée le 21/10/2024 à l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND COPIE délivrée le 21/10/2024 à Rendue le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière lors des débats, Céline GABORIAU, Greffière lors du prononcé. DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4], sis [Adresse 1]/ [Adresse 5], représentée par son syndic en exercice la société [U] IMMOBILIER SERVICES, Dont le siège social est : [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Monsieur [X] [U] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant. Représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE [4] Société en nom collectif dont le siège social est : [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par PROMOBAT Représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d’un acte authentique du 28 décembre 2018. Les copropriétaires de l’immeuble [4] ont acheté à titre individuel des appartements à la SNC [4] au sein d’une résidence sise [Adresse 1], précisément dans l’îlot B006 sis [Adresse 2], La livraison est intervenue avec réserves le 20 mars 2023. Exposant que des réserves demeurent non levées et que d’autres désordres sont apparus postérieurement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [4] a, par acte du 19 mars 2024, fait assigner la société en nom collectif [4] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de : - voir condamner la SNC [4] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir à lever les réserves inscrites au procès-verbal de réception du 20 mars 2023 et faire procéder aux travaux de réfection nécessaires à la cessation des désordres dénoncés par le SDC au titre de ladite garantie de parfait achèvement, - à titre subsidiaire, condamner la SNC [4] à supporter les coûts des travaux de reprises de l’ensemble des désordres et dommages dénoncés au titre de la responsabilité décennale et contractuelle, - à titre infiniment subsidiaire, voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile ; - voir condamner la société en nom collectif [4] à régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ( à l’exception des dépens relatifs à l’expertise judiciaire qui serait éventuellement ordonnée). L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2024, au cours de laquelle le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [4] a maintenu ses demandes. Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [4] expose que la SNC [4] est débitrice de la garantie de parfait achèvement et qu’elle doit à ce titre procéder à la levée des réserves inscrites au procès-vrbal de livraison de l’immeuble du 20 mars 2023 ainsi que celles dénoncées postérieurement, ce qu’elle ne fait pas. Il précise que la SNC [4] a été mise en demeure de procéder à leur levée par courriers des 16 février 2024, 26 février 2023, 29 février 2024 et 13 mars 2024 et qu’elle n’y a procédé que partiellement pour certains désordres, et jamais pour d’autres. Il confirme que la SNC [4] a bien la qualité d’ “entrepreneur” au titre de l’article 1792-6 du Code civil et qu’elle est donc débitrice d’une obligation de résultat concernant les travaux réalisés. La SNC [4] a sollicité de voir : A titre principal, Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] de sa demande de condamnation sous astreinte, formée à hauteur de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à procéder à la levée des réserves et des désordres dénoncés dans le délai de garantie de parfait achèvement ; A titre subsidiaire, Si par extraordinaire le juge des référés faisait droit à la demande de condamnation sous astreinte, réduire à de bien plus juste proportion le montant de l’astreinte sollicitée et la fixer au montant maximal de 20 € par jour de retard ; A titre principal, Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] de sa demande de condamnation à payer le montant des travaux réparatoires de l’ensemble des griefs allégués au titre de la prétendue responsabilité décennale et contractuelle de la SNC ; Constatant que la SNC [4] ne s’oppose pas, sous les plus vive protestations et réserves d’usage à la demande d’expertise judiciaire formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] : - désigner tel Expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction avec mission habituelle en matière de construction ; - mettre à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] requérant la consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires à valoir sur les frais et honoraires de l’Expert judiciaire ; En tout état de cause, - débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] de sa demande de condamnation formée à hauteur de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - réserver les dépens. Au soutien de ses prétentions, la SNC [4] expose que le fondement juridique sur lequel le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [4] se fonde pour formuler ses demandes est erroné, s’agissant non pas d’une réception intervenue entre le maître de l’ouvrage et les entrepreneurs mais d’une livraison intervenue entre le vendeur en l’état futur d’achèvement et les acquéreurs. Par ailleurs, elle soutient avoir levé l’intégralité des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison et précise que le SDC ne rapporte pas la preuve de leur persistance. Au titre des désordres dénoncés après livraison, elle indique que le SDC ne démontre pas leur existence ou à tout le moins persistance. Concernant les désordres allégués au titre des parties privatives, elle soutient que le SDC n’a pas qualité pour agir à cet égard, l’action les concernant étant réservée aux copropriétaires qui ont seuls qualité pour agir. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de réparation de désordres Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] sollicite la condamnation de la SNC [4] à faire réparer les désordres dénoncés dans le procès-verbal de livraison du 20 mars 2023 ainsi que ceux relevant de la garantie de parfait achèvement. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier. La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable. A titre liminaire, Il convient de préciser que la demande de lever de reserves formulée par le SDC [4] est juridiquement mal fondée et qu’il convient de l’ analyser en une demande de reprise des désordres et non conformités dont est tenue le vendeur en VEFA en application de l’article 1642-1 du Code civil. En effet, selon les dispositions de l’article 1792-6 du code civil la garantie de parfait achèvement est d’une durée d’un an à compter de la réception et doit seulement être dirigée à l’encontre des entreprises locateurs d’ ouvrage, ce que n’est pas la SNC [4]. Les dispositions applicables au cas d’espèce sont donc celles de l’article 1642-1 du Code civil lequel dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 1648 du Code civil, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. En l’espèce, la livraison du bien est intervenue le 20 mars 2023 et l’assignation délivrée par le SDC DE LA RESIDENCE [4] à l’encontre de la SNC [4] ayant été délivrée le 19 mars 2024, l’action de la demanderesse n’est pas forclose. Concernant les désordres dénoncés dans le procès-verbal de livraison du 20 mars 2023, Si la SNC [4] affirme qu’ils ont été réparés, le rapport de levée de réserves qu’elle produit en ce sens ne permet pas de le démontrer en l’absence de signature du SDC DE LA RESIDENCE [4], étant au surplus observé que contrairement à ce qu’elle affirme, il n’appartient pas à la demanderesse de démontrer de la persistance des désordres mais au vendeur en l’état futur d’achèvement de démontrer avoir fait procéder à leur réparation, ce que la SNC [4] ne fait pas. Par conséquent, la SNC [4] sera condamnée à faire procéder à la réparation des désordres dénoncés dans le procès-verbal de livraison du 22 juin 2023, rappelés dans la mise en demeure du 16 février 2024 du SDC, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois. *** Le SDC DE LA RESIDENCE [4] sollicite par ailleurs la condamnation de la SNC [4] à faire procéder aux travaux de réfection nécessaires à la cessation des désordres qu’elle a dénoncé “au titre de la garantie de parfait achèvement”. Il a déjà été expliqué que les désordres dénoncés par le SDC et dont il sollicite la réparation auprès de la SNC [4] ne relèvent pas de la garantie de parfait achèvement mais de la garantie de l’article 1642-1 du Code civil. Par ailleurs, en l’absence de renvoi précis, au sein de son dispositif, aux réserves concernées par sa demande, il est nécessaire d’étudier l’ensemble des réserves dont il est fait état dans le corps des écritures du SDC et qui sont susceptibles de relever de la garantie prévue à l’article 1642-1 du Code civil. Il ressort ainsi de la mise en demeure du 29 février 2024 et de celle du 13 mars 2024 que la demanderesse a sollicité de la SNC [4] qu’elle fasse procéder à la réparation de divers désordres apparus postérieurement à la réception et qui relèvent donc de la garantie prévue à l’article 1642-1 du Code civil. En l’absence de justification par la SNC [4] d’une quelconque réparation, elle sera condamnée à y faire procéder, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois. Le corps des écritures du SDC DE LA RESIDENCE [4] fait également état d’une mise en demeure du 26 février 2024 envoyée par Monsieur [I] [C], propriétaire de l’un des appartements et qui concerne des désordres affectant son bien, ainsi que d’un tableau récapitulant la liste des désordres constatés par différents copropriétaires au sein de leurs parties privatives. Cependant, s’agissant de désordres affectant des parties privatives, le SDC DE LA RESIDENCE [4] n’a pas qualité à solliciter leur réparation, l’action en ce sens appartenant aux seuls copropriétaires. La SNC [4] ne peut donc être condamnée à faire procéder à leur réparation. Sur les autres demandes La SNC [4], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Par ailleurs, il n’apparait pas équitable de laisser à la charge du SDC DE LA RESIDENCE [4], contrainte d’ester en justice, les frais non compris dans les dépens. La SNC [4] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, CONDAMNE la SNC [4] à faire procéder à la réparation des désordres dénoncés dans le procès-verbal de livraison du 22 juin 2023, rappelés dans la mise en demeure du 16 février 2024, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois ; CONDAMNE la SNC [4] à faire procéder à la réparation des désordres dénoncés dans la mise en demeure du 29 février 2024 et de celle du 13 mars 2024 envoyées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4], dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] de toutes ses autres demandes ; CONDAMNE la SNC [4] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SNC [4] aux entiers dépens de l’instance. La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffière. Le Greffier, Le Président,