Cour d'appel, 12 septembre 2023. 22/00399

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE LE/IM ARRET N° AFFAIRE N° RG 22/00399 - N° Portalis DBVP-V-B7G-E64B Arrêt du 12/01/2022 rendu par la Cour de Cassation Arrêt du 29/10/2020 rendu par la Cour d'Appel de RENNES Ordonnance du 07/01/2020 rendue par le TJ de SAINT NAZAIRE n° d'inscription au RG de première instance : B21-10.481 ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023 APPELANT, DEMANDEUR AU RENVOI : S.D.C. DOMAINE DE CRAMPHORE représentée par son syndic de copropriété, la société SOGIRE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Inès RUBINEL, avocat postulant au barreau d'ANGERS, en qualité d'administratrice provisoire de Me Benoît GEORGE, associé de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d'ANGERS, et Me Jean-Philippe FOURMEAUX, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN INTIME, DEFENDEUR AU RENVOI : Monsieur [T] [E] né le 03 Octobre 1981 à [Localité 5] (44) [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Benjamin ENGLISH, avocat plaidant au barreau de SAINT BRIEUC - N° du dossier 2205026 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 28 Mars 2023 à 14 H 00, Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de : Mme MULLER, conseiller faisant fonction de présidente Mme GANDAIS, conseillère Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui en ont délibéré Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS Greffière lors du prononcé : Mme LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 12 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE L'ensemble immobilier 'Domaine de Cramphore', situé [Adresse 4], était initialement divisé en trois volumes ainsi qu'il résultait des états descriptifs de division et règlement de copropriété reçus en la forme authentique le 17 novembre 1994. Ces volumes dépendaient de deux copropriétés différentes : Copropriété 1 et Copropriété 2. Suivant modificatif à l'état descriptif de division du 11 juin 2010, le volume n°1 a été subdivisé en deux volumes (n°4 et n°5). Par acte du même jour, le volume n°4 initialement dépendant du 'syndicat des copropriétaires du volume 1" a été cédé au 'syndicat des copropriétaires du volume n°2". Parallèlement et par actes toujours concomitants, il a été procédé à : - la diminution de l'assiette de la copropriété de l'immeuble 'Domaine de Cramphore Volume 5", - l'augmentation de l'assiette de la copropriété de l'immeuble 'Domaine de Cramphore Volume 2", devenu 'Domaine de Cramphore Volume 2 et 4". Par acte authentique du 7 mai 2012, M. [T] [E] a acquis les lots n° 577 et 631 dépendant du volume n°5 de cet ensemble immobilier. Deux assemblées générales extraordinaires réunies le 7 juillet 2015 ont autorisé la fusion entre les copropriétés Domaine de Cramphore volumes n°2 et n°4 et Domaine de Cramphore volume n°5, entraînant une nouvelle numérotation des lots, ceux de M. [E] devenant 2131 (appartement) et 2077 (garage), conformément aux prévisions d'un acte authentique de fusion de copropriétés du 14 mars 2019. Considérant que M. [E] n'avait pas réglé certaines charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires Domaine de Cramphore (le SDC) l'a fait assigner, par acte du 17 juin 2019, devant le président du tribunal de grande instance de Saint Nazaire statuant comme en matière de référés aux fins notamment de paiement d'une somme de 26.305,72 euros. Suivant ordonnance dite de référé du 7 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a : - condamné M. [E] à payer au SDC 'résidence Domaine de Cramphore' situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Sogire la somme de 4.768,15 euros, - rejeté la demande reconventionnelle de M. [E] de rectification de son compte individuel de charges, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [E] aux dépens de l'instance. Par déclaration du 20 janvier 2020, le SDC a interjeté appel de cette décision, intimant dans ce cadre le copropriétaire. Suivant arrêt du 29 octobre 2020, la cour d'appel de Rennes a : - infirmé le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de rectification de son compte individuel de charges et condamné M. [E] aux dépens de l'instance, - condamné M. [E] à payer au SDC Domaine de Cramphore les sommes suivantes : - 26.035,76 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 30 juin 2019, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019, - 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [E] aux dépens d'appel. M. [E] a formé un pourvoi à l'encontre de cet arrêt et la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 12 janvier 2022, a notamment : - cassé et annulé en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 octobre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes, - remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel d'Angers, - condamné le SDC de l'immeuble Domaine de Cramphore au [Localité 3] aux dépens, - en application de l'article 700 du Code de procédure civile, rejeté la demande formée par le SDC de l'immeuble Domaine de Cramphore au [Localité 3] et l'a condamné à payer à M. [E] la somme de 3.000 euros, - dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, l'arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé. Pour statuer ainsi la Cour de cassation a considéré qu'en ne répondant pas aux conclusions du copropriétaire qui soutenait 'qu'une partie des charges de copropriété dont le paiement lui était réclamé était antérieure à l'acquisition de ses lots de copropriété, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences' de l'article 455 du Code de procédure civile posant tant l'exigence d'une motivation des jugements que le fait de ne pas répondre à des écritures constitue un défaut de motif. Par ailleurs, il a été rappelé qu'il appartient à celui qui se prétend créancier de démontrer l'obligation dont il sollicite le paiement, dans ces conditions, il appartenait au SDC 'qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables', éléments qui n'ont pas intégralement été communiqués devant la cour d'appel de Rennes, qui a donc violé l'article 1353 en son premier alinéa en condamnant le copropriétaire au paiement d'une certaine somme au titre des charges de copropriété. Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2022, le SDC a saisi la cour d'appel de renvoi en attrayant à la cause M. [E]. Une ordonnance du 1er mars 2023 a clôturé l'instruction de l'affaire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures déposées le 6 mai 2022, le SDC Domaine de Cramphore demande à la présente juridiction, au visa des articles 14-1, 14-2, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, de : - le recevoir en sa déclaration de saisine, le dire bien fondé et y faisant droit, - infirmer et au besoin réformer l'ordonnance en la forme des référés prononcée le 7 janvier 2020 par le président tribunal judiciaire de Saint-Nazaire sur tous les chefs de la décision de première instance encore en cause en suite de la cassation intervenue et portant grief au susnommé ainsi que ceux qui en dépendent, et particulièrement en ce qu'elle : * limite la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 4.768,15 euros, * dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - rejeter toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse infondée, - condamner M. [E] à lui payer la somme de 26.305,72 euros en principal au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2019 outre les intérêts au taux légal sur la somme de 23.562,26 à compter du 28 juin 2017, date de notification de la première mise en demeure, et ce jusqu'à complet règlement, - condamner M. [E] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens, avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 12 juillet 2022, M. [E] demande à la présente juridiction, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 (modifié par le décret du 27/05/2004), de : - confirmer l'ordonnance rendue en la forme des référés le 7 janvier 2020 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, - débouter le SDC de la copropriété Domaine de Cramphore, représenté par la société Sogire, son syndic en exercice de toutes ses demandes, fins et conclusions, - préciser que la condamnation interviendra en deniers et quittance, ou mieux encore, constater le cas échéant qu'au jour où la cour statue les sommes dues ont été réglées au titre de l'exécution provisoire, et que la créance est éteinte, - condamner le SDC de la copropriété Domaine de Cramphore, représenté par la société Sogire, son syndic en exercice, à 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner le SDC de la copropriété Domaine de Cramphore, représenté par la société Sogire, son syndic en exercice, aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières conclusions ci-dessus mentionnées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la saisine de la cour En droit, les articles 623, 625 et 638 du Code de procédure civile disposent notamment que : 'La cassation peut être totale ou partielle. Elle est partielle lorsqu'elle n'atteint que certains chefs dissociables des autres', 'Sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé', 'L'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation'. En l'espèce la Cour de cassation a cassé la décision de la cour d'appel de Rennes du 20 octobre 2020, en toutes ses dispositions, laquelle juridiction était uniquement saisie de la condamnation au paiement d'une somme de plus de 4.000 euros ainsi que du rejet de la demande du SDC au titre des frais irrépétibles. Il en résulte que la présente juridiction est uniquement saisie de ces dernières prétentions. Sur la demande en paiement de charges En droit, l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa version applicable, dispose que : 'Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale'. En outre, il est constant que celui qui réclame l'exécution d'une obligation se doit de la prouver. Le premier juge a observé qu'au cours de l'assemblée générale de mars 2016, il a été décidé de ne pas réclamer aux copropriétaires les charges antérieures à leurs acquisitions. Ainsi il a été considéré que les décomptes produits ne démontraient pas l'exigibilité d'une somme de 18.716,11 euros correspondant à des charges dues pour la période antérieure à l'acquisition de ses lots par le copropriétaire. Pour le surplus des demandes, il a été retenu que le SDC démontrait l'existence de sa créance, de sorte que le copropriétaire a été condamné au paiement d'une somme de 4.845,15 euros au titre des charges dues entre le 7 mai 2012 et le mois de septembre 2020. Aux termes de ses dernières écritures, le SDC conteste solliciter le paiement de charges antérieures à 2012, date d'acquisition par l'intimé des lots litigieux, dès lors que le syndic a supporté les sommes dues au titre des exercices ayant couru entre le 1er octobre 2008 et le 30 septembre 2012 (6.775,19 euros) et portant précisément sur la période antérieure à l'acquisition du mois de mai. Par ailleurs, le SDC indique produire aux débats outre l'ensemble des appels de fonds couvrant une période allant du 1er juillet 2012 au 30 juin 2019, pour un total de 39.380,32 euros : - le décompte de répartition, - le procès-verbal d'assemblée générale approuvant chacun des comptes, - les documents comptables. Ainsi, il souligne qu'au regard des versements effectués, l'intimé lui reste redevable d'une somme de plus de 20.000 euros, au titre des charges dues au 17 juin 2019 qui ne peuvent être considérées comme disproportionnées. Aux termes de ses dernières écritures, le copropriétaire indique qu'au jour de son acquisition, hormis 239,20 euros correspondant aux honoraires de mutation, il n'était fait état d'aucune somme due au titre des charges. Par ailleurs, il souligne que l'analyse du décompte produit par son contradicteur et daté du 24 mars 2017, démontre qu'ont 'vraisemblablement' été réintégrées à son débit des sommes dues pour la période antérieure à son acquisition (depuis le mois d'octobre 2008), contrairement aux prévisions de la résolution N°8 de l'assemblée générale extraordinaire du 2 mars 2016. De plus, il affirme qu'en contradiction avec les dispositions de l'article 18-1 de la loi de 1965, le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges, ce qui n'a pas été le cas puisque le procès-verbal d'assemblée générale mentionne des réserves et réclamations à ce titre. En outre, l'intimé indique que le SDC ne démontre pas qu'il ait été correctement convoqué aux assemblées générales. Dans ces conditions l'intimé, observant qu'aucune nouvelle pièce n'est communiquée aux débats, soutient que le SDC lui demande une somme de 18.716,11 euros devenue irrécouvrable en application de la résolution N°8 de l'assemblée générale extraordinaire du 2 mars 2016 de sorte que la condamnation prononcée par le premier juge doit être confirmée. Sur ce : En l'espèce, le SDC communique aux débats copie du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 2 mars 2016 précisant en sa 8ème résolution : 'l'assemblée générale demande qu'en aucun cas les charges réelles antérieures à l'achat de chaque propriétaire hors bail ne devront leur être réclamées. La Sogire fera son affaire des sommes devenues éventuellement irrécouvrables. Le syndic proposera le contrôle des comptes aux membres du conseil syndical avant répartition'. Au-delà de cet élément cette réunion a également statué sur des travaux de mise en conformité d'un ascenseur. Par ailleurs, il produit également le procès-verbal de l'assemblée générale du : - 6 mars 2017 prévoyant en sa résolution : - 7, la validation des comptes ayant couru entre le 01/10/2011 et le 30/09/2012, pour un total de 166.234,18 euros, - 8, la validation des comptes ayant couru entre le 01/10/2012 et le 30/09/2013, pour un total de 195.314,13 euros, sous réserve de la facturation du gaz, - 9, la validation des comptes ayant couru entre le 01/10/2013 et le 30/09/2014, pour un total de 174.728,08 euros, sous réserve de la facturation du gaz ainsi que de l'eau, - 16, la validation des comptes ayant couru entre le 01/10/2014 et le 30/09/2015, pour un total de 190.543,19 euros, sous réserve des mêmes facturations et de la production des justificatifs qui y sont liés, - 17, la validation des comptes ayant couru entre le 01/10/2015 et le 30/09/2016, pour un total de 173.165,06 euros, sous les mêmes réserves, - 20, l'ajustement du budget prévisionnel à 181.158 euros, - 21, l'approbation du budget prévisionnel 2017/2018 à hauteur de 181.158 euros, - du 19 mars 2018 emportant approbation des comptes 01/10/2016 au 30/09/2017 à hauteur de 152.958,15 euros (résolution 4), ajustement du budget prévisionnel en cours à 181.158 euros, approbation du budget prévisionnel 2018/2019 à hauteur de 181.158 euros (résolutions 7 et 8) et levée des réserves présentées au titre des exercices comptables allant de 2008 à 2016, - du 18 mars 2019 approuvant en sa 4ème résolution les comptes 2017/2018 (164.348,56 euros) approuvant pour la suite un budget prévisionnel de 181.160 euros et prévoyant divers travaux en ses résolutions 14 et suivantes. De plus, le SDC produit l'ensemble des appels de fonds adressés au copropriétaire entre le 1er juillet 2012 et le 1er avril 2019, ainsi que les régularisations annuelles. Par ailleurs, il communique ce qu'il intitule un 'relevé de compte N°1 daté du 25.09.2018", couvrant la période allant du 14 septembre 2012 au 1er avril 2016. Cette pièce reprend globalement les appels de fonds sans leurs régularisations, mentionnant ainsi un total d'inscriptions au débit de 17.653,38 euros pour des écritures au crédit de 10.602,99 euros, soit un solde débiteur de 7.050,39 euros. Le syndicat produit cependant un second relevé présenté comme 'n°2 daté du 20.02.2020", couvrant une période allant du 5 mars 2016 au 1er janvier 2020. La lecture de cette pièce ne permet que d'envisager qu'elle est soit manifestement erronée, soit les plus amples pièces communiquées par le SDC ne correspondent aucunement à la réalité de la présente situation. Notamment : - ce décompte démarre avec une reprise de solde débiteur de 19.072,83 euros, qui ne s'explique aucunement par les pièces communiquées. Ainsi à retenir le décompte N°1, qui se borne à lister des appels de fonds et même s'il devait y être ajouté les régularisations annuelles de charges, il ne peut qu'être constaté qu'au mois de mars 2016, les sommes dues devraient être de 12.075,46 euros, solde débiteur après appels du mois de janvier 2016 (5.680,54 euros) augmenté des diverses régularisations (3.477,95 en 2013, 2.446,84 euros en 2014 et 470,13 euros en 2015) et si aucun paiement n'a été effectué. Si par ailleurs, ce second relevé présente une écriture le 21/09/2018, intitulée 'Régul reprise solde du 05/03/2016" pour un montant de 12.022,44 euros, qui pourrait ramener le solde de départ à 7.050,39 euros, cette somme correspondant au solde débiteur figurant à la fin du 'relevé de compte n°1", il doit cependant être souligné que ce montant, aux termes de cette dernière pièce, équivaut aux sommes qui seraient dues après les deux appels du 1er avril 2016 (1.318,78 et 51,07 euros). Ainsi, les sommes dues au 5 mars 2016 ne s'expliquent aucunement à la lecture de ce décompte n°2, - cette pièce mentionne le 3 février 2017 huit écritures ainsi présentées : 'Réel 01/10/2008 au 30/09/2009" (deux fois), 'Réel 01/10/2009 au 30/09/2010" (deux fois également) et ainsi de suite jusqu'au 30 septembre 2012. Ces écritures systématiquement portées au débit du copropriétaire portent sur un total de 21.239,81 euros, dont il ne peut qu'être considéré qu'elles sont relatives à une période antérieure à l'acquisition de l'intimé et partant contraires aux engagements repris au procès-verbal d'assemblée générale du mois de mars 2016. Au demeurant cette situation n'est pas totalement corrigée par l'écriture passée le 20/11/2017 sous l'intitulé 'Sogire PEC exercice 08/09 - 09/10 - 10/11 - 11/12", pour un montant au crédit du compte de 6.775,19 euros, - ce même décompte, s'il démarre sur un solde débiteur arrêté au 5 mars 2016 et donc comportant les appels de fonds au titre de l'exercice 2015/2016 (courant d'octobre à septembre), présente deux écritures 'Réel 01/10/2015 au 30/09/2016" d'un montant total de 5.229,16 euros. Or cette somme correspond à la quote-part totale des charges annuellement dues pour les lots du copropriétaire intimé au titre de l'exercice 2015/2016, conformément au document présentant le solde de régularisation dû pour cette même période. Il s'en déduit que le décompte présenté par le SDC comporte deux fois au débit du copropriétaire les charges dues pour l'exercice 2015/2016. Au demeurant ce décompte, au 1er juin 2019, présente un solde débiteur de 26.035,76 euros étant souligné qu'au 1er juillet suivant, ce même solde est de 26.084,46 euros soit d'un montant inférieur aux prétentions du syndicat, alors même qu'aux termes de ses dernières écritures, il arrêterait ses demandes en paiement aux sommes dues au 30 juin 2019. Il résulte de l'ensemble que cette pièce présente des erreurs ou ne correspond pas à la réalité de la situation de sorte qu'elle n'est aucunement de nature à établir l'existence de quelque créance que ce soit au bénéfice du SDC. Au-delà de ces éléments, il doit être souligné que la décision de la Cour de cassation intervenue dans le cadre de la présente procédure a rappelé le principe selon lequel le créancier de charges de copropriété, pour démontrer l'existence de sa créance se doit, outre les différents procès-verbaux d'assemblées générales et autres pièces comptables, de communiquer un décompte de répartition des charges. Or à ce titre, le SDC se borne à communiquer le titre du copropriétaire, mentionnant le fait que les deux lots acquis correspondaient aux 17/10.000èmes des parties communes générales et 30/10.000èmes des parties communes du bâtiment B-C puis l'acte authentique portant fusion des copropriétés du 14 septembre 2019, lequel présente effectivement un tableau récapitulatif de la répartition des diverses charges, mais dont il n'est pas établi qu'il ait vocation à s'appliquer pour la période antérieure. Il résulte de l'ensemble que d'une part les décomptes et partant les pièces comptables produites par le SDC ne correspondent aucunement à la créance qu'il invoque et d'autre part qu'il ne communique pas l'ensemble des pièces nécessaires à la justification de l'importance de sa créance (répartition des charges). Cependant, au regard des limites posées par les prétentions des parties et notamment le fait que le copropriétaire, sollicitant la confirmation de la décision de première instance, ne conteste pas devoir la somme de plus de 4.000 euros au paiement de laquelle il a été condamné, il convient de confirmer la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Nazaire du 7 janvier 2020 à ce titre. Sur les demandes accessoires Le SDC qui succombe doit être condamné aux dépens. Par ailleurs, l'équité commande de le condamner au paiement au copropriétaire de la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin, au regard de l'issue du présent litige, la décision de première instance doit également être confirmée en ce qu'elle a rejeté les prétentions du SDC fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME, dans les limites de sa saisine, l'ordonnance dite de référé du tribunal judiciaire de Saint Nazaire du 7 janvier 2020 ; Y ajoutant : CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires Domaine de Cramphore au paiement à M. [T] [E] de la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires Domaine de Cramphore aux dépens ; ACCORDE au conseil de M. [T] [E] le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. LEVEUF C. MULLER